重写直流分区代码纠正过去的错误

附件公寓,在小卖店,小巷民居,不停车,所有的法律当直流的历史街区发展成目前的形式来看,可能成为更普遍在拟议的新分区代码。代码的前三分之一现在作为一个公共草案,居民在未来几个月将讨论这些和其他的变化。

正式的分区委员会听证批准或拒绝分区代码将会在今年晚些时候,但有一种季前赛展览明天听力。直流委员会年度监督听证会办公室规划将火花的主张各方面推动他们的情况下,虽然安理会实际上并不决定这些问题。

办公室的计划已经工作了4年重写地区分区代码。现在,在数以百计的公众集会和许多重写,OP实际的新的分区文本草案的时钟在458页,这是前三分之一的文本,包括一般问题以及低收入和moderate-density居民区。

绝大多数的工作只是更新,简化,简化了文本。今天,根据1958年制定的分区代码,规则和限制一般出现在章节覆盖区或其他类型,neighborhood-specific集的规则称为“覆盖。“许多规则没有定义任何使用条款,如“建筑外墙线,“这似乎非常简单,直到你开始思考建筑与圆形的塔楼。

也有一些重大的政策变化。特别是:

• 更多房主将能够创建附属住处,车库和地下室公寓。
• 数量有限的小型艺术工作室、杂货,鞋维修店,五金店等能够开在居民区附近没有任何商业领域。
• 更少的建筑将被迫提供停车,或者不会被迫提供尽可能多的。
• 更多的小巷很多能有房子。
• 绿色面积比需要绿化和其他stormwater-managing特性项目,虽然不是低收入和moderate-density住宅覆盖到目前为止公布的章节。

除了绿色面积比,一个21世纪的可持续发展理念,其他变化实际上倾听更多比未来回到过去的时代。他们正确的一些最严重的问题从1958年代码,它对社会工程思想在时尚商店,最终消除地方角落,推动城市的社区,并迫使新建筑采取郊区的形式不符合先前存在的适宜步行的社区。

如果乔治敦,国会山,或Petworth今天不存在,他们不能合法建造的。甚至许多独栋社区独立式的房子像非盟公园,Brookland, Hillcrest大多是非法的在当前分区。新分区代码更改,合法化的发展模式,形成了社区居民珍惜今天,而不是强迫截然不同的形式,描述20世纪中后期的错误。

附件的住所

当1958年分区代码编写,直流家庭平均有比今天更多的人。家庭有更多的孩子,经常老年人与成年子女住在一起,更多的年轻和/或单身人士居住在组家庭和寄宿比现在的房子。

因此,更少的人住在直流比现有的房屋。允许辅助住宅是一种让那些建筑服务在现代的历史人口水平。从犯居住是一个独立的法律部门在同一座楼较大,主要居住或在一个附属建筑像一个车库或运输的房子。

行房子社区像国会山,哥伦比亚高地,和布卢明已经让这些单位,因为他们是R-4区,允许2公寓/建筑。但在一些延长三排房子的邻居,就像乔治敦,Petworth的北半部,阿纳卡斯蒂亚,和其他一些小的,这些单位是非法的除了那些不同寻常的建筑是完全分离的,然后只有一个“特殊例外”分区委员会的调整。

有许多社区住宅房屋,房屋成对连接在上面的图形(橙色区域),在这些建筑和附属住处也违法的。完全分离的独栋房屋(黄色区域)可以辅助住宅,但只有特殊的例外(除了为国内员工创造住房2车库的故事),只有在主建筑,而不是一个独立的车库或运输的房子。bd官方网站登录入口

这是糟糕的政策。这些房子用来保存更多的人。今天,许多人在孤独的父母曾经有孩子在房子里,但现在不是这样了。退休人员在固定收入很难跟上他们的家园。简单的解决方案是让人们单独出租单位为了获得一些额外的收入,甚至住在这些小单位和主要的房子出租。

OP提出了政策变化让人们创建辅助住宅的分离和住宅居住区。延长三排房子地区,所有者可以创建它们,但仍然需要特殊的例外。

这是一个好的改变,但没有理由这样负担只是强加于人们在这些行区,尤其是当仅略密度行房子地区允许更正确。OP应该修改其提议允许附件在延长三区域(住所将调用R-14在新的代码)以及在低密度的。

街角商店在居民区

历史发展模式的一个重要部分是当地一个街角商店出售许多生活必需品。更多的美国人能走一小段距离比今天做日常购物。那些日子没有回来,因为商场和网上购物很方便,但仍然有巨大的价值在一些地方选择。

今天的当地商店比过去的可能有所不同,像瑜伽工作室而不是普通商店,但原则仍然有效。在当前分区,但是,没有商业用途可以定位在一个住宅区域。

OP的提案将允许一些有限的零售在居民区,但是大量的限制:

• 只有“艺术设计和创造”(艺术工作室,furtniture制造、无线电广播电台),“食品和酒精服务”(熟食店、冰淇淋店),“零售”(药店、食品杂货店、珠宝商店,但不是汽车商店或枪支销售),和“服务”(银行,旅行社,裁缝,但不是托儿所,动物寄宿,健康诊所,或性基础业务)允许使用。
• 他们不可能在任何建筑500英尺内的商业或多功能区,所以这并不让现有的零售走廊扩展(不过,可以说,一些可能是一个好主意)。
• 不可能有比其他3艺术、零售或服务使用在500英尺,或超过其他食物,防止过多的集中这些非住宅使用在一个区域。
• 它不能高于任何建筑的一楼,除了艺术家live-work空间。这可以防止建筑成为完全商业化。
• 不能大于2000平方英尺。
• 它不能在7点或8点前开放。
• 不可能有超过4员工在业务。
• 它不能超过1,亮面,或从建筑物伸出一个标志。
• 所有的垃圾和材料必须存储在;例如,不可能有一个垃圾站。
• 任何酒精饮料必须使用在其他地方,不是在业务,不能占用的面积超过15%的业务。这意味着一个小杂货店可以提供一些啤酒和葡萄酒,但不能是一个酒吧或者酒店。
• 食品销售不涉及现场烹饪食物,但食物是好的再热。油脂陷阱(厨房,煎的一部分或其他烹饪油脂)不允许的。
• 不能干洗化学品,所以一个干洗店住宅小区必须是那种发送衣服是干净而不是做这项工作。

尽管有这些规定,许多人都担心在居民区允许任何商业用途。他们可以理解的担心噪音,交通和其他商业活动的影响。OP似乎试图设置规则,切断了有问题的影响,就像深夜的活动。

也许需要额外的限制,或者一些建议使用太危险的邻居要舒适。如果是这样,我们应该修改这部分完全而不是废除它。

最小停车需求

一些分区的规则做了伤害城市社区比停车需求。视图在1950年代以来,每个人都会开车到处都在未来,所有建筑物为汽车需要大量的空间。

然而,事实证明,很多停车需求过高,迫使建筑奉献宝贵的空间去停车场。使建筑更加昂贵和创造城市织物中的漏洞。它还促使建筑师设计建筑周围的汽车而不是人,使他们不太方便,迫使居民多走路少开车。

在低收入和moderate-density居民区由OP刚刚发布的分区规则,建筑9或更少的单位没有建立任何停车场。这很棒,但许多建筑物依然如此。没有人可以在这些区域建立更大的住宅,但现有的变得不相容的。

所有非住宅用途也在这些地区建立停车。,包括教堂、学校、日托中心、娱乐中心、档案馆,零售。这些建筑的各种汽车不应该在住宅的社区。托儿所在居民区应该服务于邻居,不吸引人从很远的地方。如果它没有停车,这是更有可能。

许多社区都与教堂,想推倒历史排屋为教区居民创造停车场不生活在这座城市。最小停车需求只会加剧这一问题,而不是解决它。邻居对转换与大使馆的码停车场。为什么做这种强制性的分区代码?

这些要求的理由是,路边的空间是有限的,和邻居不希望这些其他的顾客使用路边停车。但解决这个问题的正确方法是通过定价或限制路边停车,不强迫这些建筑将很多的停车空间,这使得交通更糟。如果他们又在居民区建立一所新学校,建设停车场少,而不是更多的,让孩子有更多的空间发挥,鼓励尽可能多的老师坐火车或公共汽车。

高密度住宅、多用途和其他地区的城市将区分transit-oriented地区,靠近地铁,高频公共汽车或电车线,没有良好的交通和区域的访问。虽然它可能是不必要的,要求分区,有一些认为商店远离商业区的交通可能会需要一些停车。

但这些停车极限非住宅用途在低收入甚至moderate-density居民区将隔壁地铁停止。潜在的学校只是一个阻止两个塔科马,波托马克大街,或者Deanwood地铁还是会需要建立相当大的停车场。这是错误的。

小巷很多

住宅在小巷直流历史的重要组成部分。非裔美国人来到住在许多直流小巷在内战之后,和许多胡同住宅依然存在。虽然在19世纪末的不是最卫生或体格健美的,没有理由不能完全现代的安全、宜居。

当前规则允许巷住宅只要巷很多是400平方英尺或更高版本,它有足够的管道等等,和小巷服务特别宽,至少30英尺。新代码删除了30英尺的小巷规则,但任何巷单位仍将得到一个特殊的异常,满足直流机构对消防安全、交通、浪费和更多。

如果消防部门并不认为它可以灭火居住的一个胡同里,它不应该进去,但是如果一个人满足他们,DDOT,法和其他人,任意巷宽度不应该成为障碍。

绿色面积比

21世纪的变化创造了一个新的大型建筑“绿色面积比”。项目有一个雀鳝要求必须包含一定比例的区域。长满草的空间、绿色屋顶、水特性,树木,和其他可持续性元素每个给一定数量的点根据它们的大小,其中的总和必须等于多一组分数的大小。

尤其是停车场,还有绿化要求,要求一定数量和规模的树木和长满草的地区,确保停车场有阴影,不形成城市热岛,可以处理一些雨水径流。

这个版本仍只是一个草案。OP将更改从居民包括公民的言论专责小组,举办更多的公众会议,做更多的修改,最后转移到正式的公众听证会之前分区委员会。你可以发送OP评论在这里。

反对这些改变的组织团体参加明天的监督听证会上,从上午10点开始。如果你想说,电子邮件aphelps@dccouncil。我们注册,或者你可以看烟花在线。