14日和P包括小剧场。图片由NCinDC。

小区和其他社会团体以anti-change,下意识的到处的观点。看看昨天的乔治敦ANC的讨论,包括许多的评论。在14街地区,然而,一个居民和业主委员会任命的ANC 2 f创造了一个艺术很周到和明智的一系列建议分区覆盖14日和U的街道。

他们花了三个月仔细分析思考和讨论社区的未来。他们遇到了商人,开发人员,邻居和规划者。,最后,他们产生一份报告,无论是下意识的anti-change还是下意识的有利于发展的,但试图采用合理的激励来塑造一个充满活力的宜居社区。

14街是一个繁华的商业走廊,一个不确定的未来。其众多的剧院和艺术画廊给该地区特殊的焦点,它促使人们建立一个特殊的分区区保护并鼓励艺术用途。然而,许多画廊正在关闭。餐馆和酒吧成倍增长,带来更多的客流量为其他企业和替换空置的店面,还威胁要把艺术使用,带来更大的噪音水平。很多家具店开设在该地区,这将创建一个蓬勃发展的“家具区”,变成了一个区域,但也可能导致取代艺术。经济低迷可能声称几个零售商店或其他企业,根据委员会主席安德里亚的,许多人14街寻找标志城市零售区能否真正蓬勃发展和成长。

社区如何塑造其未来吗?报告建议调整餐馆和酒吧的限制,维护一些限制但适应他们的东西可以更好的工作。它将限制每个街区酒吧和餐馆的比例,需要一些non-restaurant次酒吧之外的地面零售,以及需要一些艺术用途。但对于开发人员包括额外的艺术建筑,该报告还建议授予“奖金密度比今天是可用的,包括一个额外的高度的故事,作为激励。这是报告,或者更短,这是一个总结的建议。

今天,艺术叠加让开发人员构建额外的密度在一个项目如果他们包括空间的艺术建筑。然而,“艺术”包括餐馆和酒吧。唯一的区别是,覆盖也限制总线性临街的酒吧和餐馆临街总数的25%。理论上,这将确保餐馆和酒吧和其他用途。然而,在实践中还没有工作。在很长一段时间里,该地区是25%以下,没有人认为平衡开立业务。现在,该地区已经达到或几乎达到了极限,这可能意味着没有新的餐馆和酒吧可以打开。不是正确的,因为该地区的流行创造了对餐馆和酒吧的需求,艺术和其他零售或使用不能够填补剩余的空间。新开发项目不太可能是有利可图的,没有包含任何食物或饮料的机会机构在一个新建筑。

相反,该委员会建议从列表中移除餐馆和酒吧使用密度有资格获得奖金。比例,他们推荐类似我的建议:他们将增加40 - 50%比例限制,但考虑到限制在一个较小的区域。现在,限制适用于超过10块14日和6块U,意义在9日餐厅和U限制的可能性在14日,联合国委员会建议考虑比例仅为每个“广场”,如S和T之间的东区14日。

以确保一个活跃的街景,报告还建议要求75%的一楼的任何新的发展包含零售。然而,酒吧或餐厅只能完成一半的要求,迫使一些多样性的使用甚至在项目的基础上除了广场,广场。这并不适用于建筑物下60英尺宽,小建筑显然没有零售使用两个不同的空间,也不太公平完全阻止酒吧或餐厅等建筑。

在艺术和文化部分的分区更新分区委员会已经要求推荐一些艺术用于新建筑等于0.5,或本质上一层的一半。委员会强烈支持这一要求,但建议改变项目的总建筑面积的5%,对建筑物在一定规模,扩大到包括主要的、大规模的增加和修改现有的建筑。

与此同时,该委员会建议向开发人员提供更大的奖金艺术使用构建到一个项目。他们创造了一个两层的使用列表。“至少财务竞争力的艺术使用”,如影院、珠宝、艺术学校、书店、小画廊会给开发人员一个3比1的好处:为每平方英尺他们给这些用途,他们可以建立三个额外平方英尺的建筑。与此同时使用,如建筑、平面设计、电影院、大型艺术画廊和博物馆将提供一个2比1奖金。

此外,建筑包含一些使用可能构建10英尺(一个故事)高于当前分区允许。大多数14街,例如,C-3-A,使得建筑达65英尺,艺术覆盖扩展到75。这个建议将扩大到85英尺。然而,开发商只能利用这额外的奖金申请“特殊例外,”分区调整董事会审查以确保异常不损害公众利益。建筑也将继续遵守规则覆盖像“45度线”规则,从离地面50英尺的地方,建筑必须退一步至少45度角附近居民区。

艺术的地图覆盖。从直流规划办公室形象。

HPRB还将审查所有的项目,因为整个地区是一些历史街区的一部分。无论对错,他们降低了其他建筑物的高度在过去,以更好地与老,历史建筑,并“形状”更好地适应地区通过选择性地切割件的外观。这减轻了许多居民的担忧“玻璃峡谷”像K街。同时,任何此类限制减少开发人员的能力利用奖金的密度。如果一个建筑不能添加更多的楼层或多个平方英尺,它不会从包含艺术使用中受益。报告指出,HPRB一般使用允许分区信封作为指南,并将尝试创建一个建筑之间取得平衡,符合该地区一些包含足够的空间来支付它的建设。

大多数的其他建议解决一致性和管理。他们建议创建一个艺术“地区”而不是“叠加”,或如果叠加,分裂成两个独立的区域,一个用于14街和一个用于美国,14日他们将再分区住宅包裹在14日,如里格斯之间的东部和年代,相同的商业分类其余的街道。显然,那里的建筑可以保持住宅,但是法律不会强迫他们永远这样。委员会还要求特区政府充分基金合规办公室的分区。在过去,办公室未能充分监控各种覆盖,导致许多违规行为。这些分区工具不能帮助塑造社区如果没人执行。

总的来说,这是一个非常详细的和深思熟虑的报告。一群八个居民和企业主仔细考虑所有的分区规则在该地区和会见了许多人。他们创造了一组建议,应用一些新规则还介绍一些激励。总的来说,它不应该阻碍的能力开发人员填写死者沿街空间,但也希望保留一个艺术集中的区域。

非国大2 f(其领土包括14街南(S)和1 b(涵盖U的北面从16日到14日,双方东部14日的东区14日从U S)投票支持该报告。杜邦环岛的国民大会,2 b也边界区域,覆盖U从16日到14日的南边和西边的14日从U s Ramon埃斯特拉达专员代表了那个角落,往往采取一种更强烈到处anti-bar和餐厅的立场比他的许多邻国委员在另一个小区。埃斯特拉达告诉ANC 1 b 2 b”不会全部支持委员会的建议,“这显然是一个惊喜2 b委员。14和U埃斯特拉达反对分裂成独立的地区,和统一的分区,这可能意味着取消住宅分类的一些街区。

作为非洲的居民2 b,我计划作证的报告今晚的会议。如果你住在杜邦环岛14和西南区域或U,布鲁金斯学会,1775质量。大道7点钟给你的意见。如果我是编写区划代码,我可能做了一些微小的差异,或许错更多的灵活性,但这显然是一个很好的报告,代表委员会的成员的集体共识。我希望委员会同意这项计划。这是最好的居民参与分区:一个详细的,全面的看待这个问题最终非常周到和合理的建议。