如果隐藏一个商业企业能成功吗?

昨天,我们讨论了该计划为乔治王子县第一天然食品商店。除了零售店设计不当,它还包含一个巨大的开发和路线之间的“缓冲”1,这可能致命伤害的能力这一领域取得成功。

2007年和2008年版本的项目计划在一个树木繁茂的缓冲区沿着路线1单独开发从街对面的独栋房屋在富裕的大学公园。

当前的计划将大部分的树木繁茂的缓冲区,而不是创建一个活跃的沿着大街街景画。相反,它是缩小的内部优势,为更多的停车场。如果最新的草图是准确的,只有几个树木沿着路线1保存。

值得质疑的出处的缓冲区。假设这是预留保护树木繁茂的视图的12到13房屋对面上的属性路线西侧1。这些房子已经面临着一条四车道的公路干线。

将不得不接受一个愿意停止怀疑认为这些房子的任何地方但在繁忙的道路。屏蔽这些十几房屋的发展将使它几乎不可能通过交通意识到后面有商业空间树,以及缺乏能见度几乎肯定会成为商业经营者的岔路。

现在,提出开发站点分区R-55 (residential-single-family)。Cafritz之前,开发人员可以构建任何一部分提出混合用途开发,他们需要获得一个分区的变化乔治王子县规划委员会Maryland-National首都规划委员会(M-NCPPC)和区议会(这是郡议会时自称坐分区机构)。

M-NCPPC和地区委员会批准多功能城镇中心计划在2004年里弗代尔镇公园。该计划涵盖了商业领域的小镇南面的Cafritz财产。因此,一个重新规划选择Cafritz开发者会是申请延长河谷公园混合使用城镇中心(M-U-TC)区向北,他们的财产。这将允许他们构建整个食品和其他商业和多户住宅提出了发展的组成部分。

河谷公园M-U-TC分区法规部分的路线1南面Cafritz属性特别禁止停车街道和建筑的前面。这些规定的目的,根据计划,是“[t] o保留并创建一个一致的街墙(沿着构建邻接房屋对齐线),促进一种外壳(街道的房间),定义了人行道,和帧街上。”

而不是设计它的项目遵循的街景画要求计划,然而,开发团队使用创造性的语言解释其意图回避这些标准:

[W] e打算偏离河谷公园MUTC规划开发区的标准方法之一。当前MUTC计划鼓励发展创建一个路线1街墙,与建筑紧密的路线1人行道上。我们打算偏离这一模式主要是因为,为了兼容和尊重现有的街对面的房子,我们提出一个景观缓冲区从路线1对我们提出了多级零售/办公大楼。符合河谷公园MUTC计划的精神,我们的建筑将内部紧缩人行道上创建一个舒适明快行人的经验,以及我们内部的街道和不是路线1。

这些“内部人行道”只是人行道和停车场。“内部街道”只是停车场的车道。通过玩玩弄语言,拟议的计划听起来坚持良好的城市设计原则,当真是一个标准的郊区的大发展。

里弗代尔公园MUTC计划的构建设计标准是一个“应当”的命令行,这一计划描述为“强制性的,而不是自由。“它说:

所有新建筑应当建立在指定距离的构建线)(face-of-curb根据位置,加上或者减去允许偏差。

在那个地区的路线1中,强制构建线10到15英尺的路边,取决于大小的人行道上,容许4变异。因此,如果Cafritz希望获得必要M-U-TC分区批准建设项目,M-NCPPC和区议会应该坚持Cafritz提出的发展符合强制性设计标准的河谷公园计划路线1。

问题是,他们会吗?除非有人成为一个政党的记录(如社区协会或有关公民)提出了这个问题——无论是在写作,在公开听证会之前,在公开听证会本身,这是不可能的。

即便如此,如果历史可以为鉴,县经常会紧张想办法忽略标准或找到一种方式给予开发人员不同。但至少如果提出的问题是,M-NCPPC和区议会将不得不解决这个问题。好消息是每个人都可以成为一方填写的记录这种形式和/或出现在听证会上作证。