回到未来商业地产

《新闻周刊》的经济专栏作家罗伯特·j·萨缪尔森宣布在2008年12月29日,一列2008年是“一个时代的结束。”他写道,“我们知道2008年,就像1932年或1980年[?),标志着美国经济和社会的分界线。“商业地产市场的经济趋势证实了萨缪尔森的说法。

12月26日,星期五,一篇观点文章在石板的“大钱”宣布”,购物中心是过去的事了。我们都关闭的时候了。作者,查德威克马丁指出一些当前的事实:

购物中心已在相当多的麻烦。购物中心块的售价25%,比一年前减少了35%。零售空置率呈上升趋势;在全国范围内,6.6%的商店是空的在2008年第三季度,比去年同期增长了20%,是自2002年以来的最高分。的痛苦与零售部门相互交织,分析师估计148000家门店将在2008年关闭了。

这些购物中心的变化截然相反的振兴,适于步行的城市等地银泉的北阿灵顿和洛根圆:

gladwell的风险,每个商店关闭影响商店留下。穿过半空的购物中心是一个令人不安的经验;感觉像活死人黎明一样可怕,只是没有僵尸。

许多商场管理公司也在财务困境,因为许多泡沫时代房地产交易的损失。真正让我吃惊的是作者的结论关于下一步要做什么:

但是为什么只是巩固?让我们接近他们。我并不是说所有的租户应该关闭。相反,一旦充满了购物中心的商店应该去填补其他空店面分散的整个城市。叫它大连锁店侨民。

即使城市规划社会的作家不提倡批发商场关闭,承认商场是私有财产。而经济评论员迈克夏德罗克宣布“米什购物中心的经济模式是历史“早在2008年4月,他没有评论从这里去哪里;作为目前经济和金融作家,城市规划和基础设施范围外的米什的博客。据我所知,没有人在城市规划社区曾得出结论,这将是好的,甚至积极的购物中心的业务,和商店搬迁到主要街道。这是什么一年。

当然,更有可能依靠汽车代步的形式可以成功的购物中心,即使这种形式存在。然而,全国的趋势是朝着人造town-center-like“生活方式中心。”“生活方式中心”,它不是一样大的跳转到添加一个小住房,删除一些表面停车,或者添加一些办公室。bd官方网站登录入口它仅仅会更好的重建土地变成一个真正的适宜步行的城市的地方。

然而,希望更换批发商场这两种更适于步行的形式是不可能的。事实上,有更多的商业空间比现有的需求。我们知道有巨大和大多离不开商业房地产泡沫期间过度建设。当时,连锁零售商参与竞购战租空间在一个购物中心和商场的最新的扩张。更令人惊讶的是,这个空间通常是80到100英里距离最近的non-retail工作。现在,兴奋变成了恐慌,我们发现遥远的商场的真正价值(和远郊豪宅)。这是一个可怕的困境。

在当前panic-filled有一丝潜在的商业地产环境。正如马丁先生提到在他的作品,这些商店必须去某个地方。许多商店想要拥有或租赁自己的建筑。一些可以试一试单一使用建筑背后的郊区动脉宽广的停车场。但这可能是有问题的商店没有一体化零售大箱子等目标。毕竟,谁想打架sprawl-mart交通开车时,只卖一个类别的产品?不是一体化格式最吸引人的一个方面的一个郊区的购物中心吗?更重要的是,有多少mall-based零售商想要操作的建筑实用一次性郊区形式足够大吗?将高端精品格式连锁服装零售商喜欢香蕉共和国,安妮·泰勒表示,猜,肯尼思•科尔等能够运作的一套独立的单层建筑宽广的停车场后面的一些郊区动脉吗?

如果工作,一些国家高端零售品牌已经尝试它。但这些商店发现成功在适宜步行的城市开店的地方。在哥伦比亚特区,有四个国家零售连锁店的购物区,支持集群通常mall-based:市区(老聚集在市中心地铁中心),康涅狄格大道法拉格广场和杜邦环岛之间友谊的高度,和乔治敦。哥伦比亚高地是新兴市场和零售商的不同组合。此外,一些服装店通常定位在芬顿商场开设了商店街银泉的发展。

这些都是成功的购物区出于类似的原因,私人汽车代步购物中心是成功的。有一大群不同的商店,口味不同,但类似的社会经济统计。类似的距离内所跨越的一个典型的购物中心,一个购物者可以达到类似选择的商店。此外,在该地区没有购物中心可以提供额外的好处的具有历史意义的市中心的旗舰店。梅西百货是五层楼高,比其他任何梅西在该地区。H + M提供链的整个产品线,像他们的商店在曼哈顿。Zara跨越两层。等等。

适于步行的城市购物区是社会更好的安排。商店不所有租金从相同的房东。因为他们是在一个地方,有更多的使用不仅仅是零售、一个业务故障不影响其他商店。还有餐厅、办公室,其他商店和住宅产生人流量。这需要好几年的时间对于一个多用途适宜步行的市区下降,在2008年而不是几个月像商场一样。

零售商将会遇到类似的问题,那些目前更愿意生活在一个适宜步行的城市:缺乏负担得起的租金。因为我们作为一个国家花了60年建筑几乎都离不开环境,将会有更多的零售商比空缺适宜步行的城市感兴趣的地方。租金零售空间适宜步行的城市将增加的地方,就像它对住宅空间由于其相对稀缺。

链的一个可能的结果是继续哄抬房租,使得传统中小企业保持开放。交替,链可以停止相互竞价,而是在一段开店的大都会地区,从而开始振兴的循环在另一个适宜步行的城市的地方。然而,我们知道从实际经验,后者模式不是链是如何运作的。如果他们做了,苹果将与肖历史区,而不是在乔治敦设计的新商店。链看收入水平,从远处租金和其他可量化的因素在选择在哪里开店。这就是为什么苹果是打开另一个商店青睐季度而不是租金较低的地方。他们是一个大公司。即使他们很酷的产品,他们不知道,不关心华盛顿市的发展经济学。这不是他们的业务。

不过,苹果很有可能会使更多的钱在哥伦比亚高地或洛根圆或肖或大学公园,因为这些地方的租金更便宜和更好的地铁可访问性。但是苹果位于加州库比蒂诺市,真的不知道地铁访问如何影响当地企业在我们的地区。这不是在他们的计算机模型。我不是专门批评苹果;这是简单的全国性连锁企业如何经营业务。

结果,所有这些商店从死亡获得流离失所的商场也处境艰难。从大局来看,大多数玩家在游戏商业地产现在不知道消费者想要什么。大多数消费者不要么。然而,消费者用他们的美元,他们不想投票郊区的购物中心了。换句话说,皮带,因为我们在一个很粗略的骑在零售业,为我们的国家进入一段时间的认知失调,将标志着二战历史分界线post oil-and-corn-syrup经济,不管出现下一个。基于商业房地产的趋势,更多的城市的未来看起来明亮的另一边。