巴特勒在蒙哥马利县的果园。照片在Flickr [ecpark]。

阿灵顿最近创建了一个转让开发权”(TDR)计划。这是一个好的开始,但到目前为止,它遗漏了一些最有价值的组件使蒙哥马利县的一个模型成功的项目,保护县的农村和历史土地对于农民和开发人员的工作方式。

虽然他们已经存在了近50年,热带病研究和培训特别规划项目最近得到更多的宣传和承担更多的积分在城市规划中的作用。通常,分区允许每个特定的土地一定数量的密度。热带病研究和培训特别规划程序,密度变得本质上断开。它可以被交易,通常在一个开放的市场,其他领域的地主。

用一个简单的例子,一个农民一个县的一端谁拥有一些农田(我们称之为“Greenacre”)。他将他的财产在农业区划分成十住宅很多。但相反,他可以选择出售那些十热带病研究和培训特别规划“密度信用”一个开发者在另一端的县谁拥有土地分区公寓(称之为“Condoacre”)。Condoacre划定的可能只有20单位总数。但采购热带病研究和培训特别规划学分后,开发人员可以合法添加额外的10个住宅单位的公寓他想构造属性。热带病研究和培训特别规划的购买学分,他现在可能建立一个30-unit Condoacre公寓大楼,虽然Greenacre永远局限于农业。

热带病研究和培训特别规划项目带来多方面的好处。他们可以保护历史属性位于划定的土地高强度的所有者可能倾向于拆除历史性结构构建一个更大的建筑。他们可以保护农业地区的农田在遥远的角落。他们可以增长集中在特定高度transit-served社区。他们可以用一种不那么强硬的做法做这一切不仅仅是降低密度区划遥远的财产的用途,政治(也可能是合法的)指控的决定,让许多地主对土地失去价值。这样,农民的土地可以保持不发达,他可以恢复他已经预期的投资回报。

事实上,热带病研究和培训特别规划程序成为可能拯救纽约中央车站从破碎球埋穿越市区的宾夕法尼亚火车站。

热带病研究和培训特别规划程序的设计者需要做两个主要的选择。首先,该计划将鼓励tdr在某种程度上,还是让他们作为一个可能的选项?第二,它会创建一个热带病研究和培训特别规划“银行”,地主可以出售他们的密度,或必须直接出售给一个特定的接收项目吗?如果直接进行销售,必须买家和卖家咨询政府批准每一次?阿灵顿和蒙哥马利以不同的方式回答这些问题。

中央车站。JHerrick79在Flickr照片。

鼓励吗?在蒙哥马利县,土地所有者在一个“农业保护”区域可能建立在他们的许多每25英亩的一个单位,或者他们可能保持土地农业和出售他们的密度学分一个单位每五英亩的速度。因此,地主在密度通过出售给开发商增加了五倍。这个程序创建密集的社区像贝塞斯达和银泉。几乎每一个农民会发现经济上不明智的细分土地时,他可以出售其密度这样的意外收获。然而,在其他项目,如阿灵顿的新和冷僻最多,地主只能转移密度一对一。在实践中,阿灵顿的项目结构,这样的可转让的密度通常是一个属性少比如果一个所有者实际上建立在原来的属性,改变整个经济的安排。

银行吗?在某些地方,地主与密度出售可能只是卸下他的热带病研究和培训特别规划信用“热带病研究和培训特别规划银行”。后,开发人员可以简单地从银行购买他需要的分数在他空闲。其中一些程序建立一个特定的密度,价格和卖方立即获得报酬。在其他地方,密度可能坐在银行直到买方和卖方可以就价格达成一致。无论哪种方式,银行保证销售地主他对贸易密度。

在非银行项目,阿灵顿,个人卖家和买家必须一起单独谈判出售,然后获得每个转移的管理机构的批准为每一个包裹。在实践中,一个地主不能知道他可能出售他的密度,除非收到包裹的时间是完全正确获得确切的热带病研究和培训特别规划。

蒙哥马利县启动最早的和最成功的热带病研究和培训特别规划项目很多年前。维吉尼亚最近才修改其状态代码授权这样的项目。弗吉尼亚州阿灵顿县是第一管辖使用新的状态使权威开发热带病研究和培训特别规划指南。不幸的是,阿灵顿的系统似乎没有抓住问题的关键。

热带病研究和培训特别规划系统是不合适的工具使用,管辖仅仅想要额外的密度在接收包裹。如果是这样的话,他们应该只是增加的密度或高度可用的网站。相反,tdr时最有用的地方想保护目前的形式发送包裹。

不幸的是,当阿灵顿董事会讨论了新的热带病研究和培训特别规划建议在11月,几乎所有的讨论都集中在错误的位置。目前,几乎每一个分区区阿灵顿保持高度限制,董事会可以提高它的“社会福利”,如保障性住房或保护历史古迹,超过社会成本。任何开发人员关心他的底线将利用最便宜的选择达到他想要的密度。如果包括负担得起的住宅单位或者导致了公共艺术基金比购买更便宜和更容易密度从附近的一个包裹,这就是他要做的。

与此同时,这忽略了一个小地主县一个历史性的资源。除非有人能提供他现金购买现场密度,他可能只是推倒历史建筑构造一个公寓项目。为了避免这种类型的破坏,他需要能够出售密度的开发人员可以使用它,并获得尽可能多的钱至少可以重建他的财产。

一个理想的地方为这额外的密度是罗斯林。这是最高的和最密集的部分县,可以说是该地区最好的交通基础设施。半岛手机登录但罗斯林绝对10.0建筑面积比帽,阿灵顿的董事会没有自由裁量权增加不改变底层分区,即使多余的只会是密度从其他地方转移。,任何转让密度需要批准,新项目,由阿灵顿,剥夺了卖家的信心,他们可以出售他们的发展权利。

如果开发人员可以达到10.0最大在罗斯林仅仅从导致县“社会福利”基金,通过tdr和他不能超过10.0,为什么他会去通过定位和购买的昂贵和耗时的命题密度从我们的历史资源所有者吗?阿灵顿应该借一些其他项目的优势。目前尚不清楚是否弗吉尼亚代码授权热带病研究和培训特别规划银行现在,但目前的安排程序几乎未使用。

在未来,这也将是伟大的如果程序可以允许转移不仅在阿灵顿,但农村地区的地区到阿灵顿。当然,工作,县将不得不解决的方法来处理县之间转移税收负担和密度。但这样的系统会让弗吉尼亚tdr的使用来保护其农村土地,蒙哥马利之间做了其农业储备和城市化downcounty社区。