在边缘郊区经济的吸引力比新的吗?

经济衰退和房地产泡沫的破裂已停止发展在许多边缘郊区。bd官方网站登录入口许多城市社区在上升,一些人建议边缘郊区在下降。经济学超越简单的吸引力在内陆地区“新”?

有很多关于克里斯托弗·Leinberger的喋喋不休的博客《纽约时报》专栏我认为真的击中要害时边缘郊区的未来的问题。

基本上,提出的假设是,边缘郊区开始下行,我认为这真的是最确凿的证据:

现在许多drivable-fringe房价低于重置价值,意义下的土地房子没有价值和棍棒和砖价值低于成本来代替。这意味着没有金融动机保持房子;未来美元投资将不会收回转售。这些房子将转换为租赁,这很少维护业主房。bd官方网站登录入口添加这一事实的房子都用廉价的材料和方法首先,你明白为什么许多边缘郊区变成贫民窟,废弃住房和不断上升的犯罪率。bd官方网站登录入口

Leinberger继续和城市社区的举了几个例子,从贫民窟变成髋关节在最近历史:国会在西雅图;维吉尼亚高原在亚特兰大;俄亥俄州哥伦布市的德国村;在华盛顿和洛根圈。

我不太了解美国国会或弗吉尼亚高地,但我确实知道一些关于洛根圆和德国村庄。一个非常重要的(我认为重要的)质量,他们的相同之处是,它们都有一个高品质、耐用的住宅,一直很好,鉴于其年龄,所有的事情考虑。bd官方网站登录入口

当我思考是什么让饼切房子在郊区吸引人,除了面积和码和学校系统,我真的怀疑,人们被吸引到的一件事是绝对的“新奇”的一切。人们喜欢有新东西,新设备,新台面,新地板。当东西是崭新的,它几乎可以保证在风格。当它是全新的,不需要立即修复。有很多喜欢崭新的。

问题尽管,正如Leinberger指出,边缘郊区确实是建立在廉价的。他们可能最初看起来不错,但他们用来呕吐的石膏板威廉王子县房屋不是一样的砖他们用来构建rowhouses杜邦环岛。当时,设备投入新的郊区住宅可能是更好的比是在古老的城市房屋,但设备可以很容易地更换,结构不能。

在直流,很多老rowhouses经过改造的过程中,一些原本以来经历了很多装修。内部已经被重新设计和重建,但物理结构通常是相同的。这些房子是基业常青,我只能想象一个千篇一律的房子在郊区边缘看起来像100年。的直流rowhouses重建看起来很漂亮,很容易像有什么好建在郊区在繁荣时期。

一度郊区看起来更“更好的”,因为这就是建筑——这就是东西是全新的。这并不一定是真的了。现在,一些最新的,闪亮的东西就在城市的心脏。

我想起了这个当我看到这个文章在平原的经销商们看看上个月。作者做了一个案例,有更多的住房需求在克利夫兰市中心比市场能跟上。bd官方网站登录入口很多人将使用这个作为市区复兴的证据,我想说,人们不再害怕住在市中心(这是真正的在克利夫兰多年)但我也怀疑它的质量与市中心的住房。bd官方网站登录入口

克利夫兰市中心虽然看起来真的是不错,许多其他城市克利夫兰社区不是做得很好。市区的公寓和公寓出现都是全新的,漂亮的装修空间。房子在克利夫兰的城市社区,另一方面,质量要低得多。与华盛顿的rowhouses相比,它们是可怕的。我怀疑,克利夫兰的许多房屋也低于替换值。唯一的希望就是敲下来,这就是到底发生了什么。

当我在克利夫兰研究房价几年前(pdf),我发现,虽然实际上是市中心附近城里最高的价格,不过房价之间的积极关系,从城市中心的距离。换句话说,从你去市中心越远,价格越高的房屋。“开车直到你有资格”。

我认为郊区Leinberger想象他们的未来是今天要像克利夫兰的一些社区的脚腕,宜人,山Cudell——地方普遍贫穷的住宅,不值得修理了。bd官方网站登录入口犯罪高得令人沮丧的地方,大多数不是空renter-occupied的住房,而很少有人愿意做任何投资。bd官方网站登录入口

是真的说千禧一代和婴儿潮一代喜欢城市生活吗?我认为我们有充分的证据来支持这一理论,但很明显,他们不想住在城市的任何地方。没有人愿意生活在一个贫民窟,和家庭的类型,人们希望至少达到某一阈值的品质。

成本较高的城市,就像,这不是那么难实现。200000美元rowhouse康复成本可能是值得的,当你可以转身卖掉房子一百万或更多。类似的工作根本没有任何金融意义在一个城市像克利夫兰。事实上,上面的老实人报文章专门说,开发人员没有建立在克利夫兰市中心没有政府的奖励,因为租金太低,无法支持他们需要作出的投资。

我认为郊区和城市的更现实的评估是,一些郊区将急剧下降,一些城市社区将经历一次文艺复兴,每个发生的程度将高度依赖当地的市场状况。换句话说,它会发生,但它不会明确的杂志文章可能会让你相信。

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