平衡社区零售,第1部分:25%的规则

促进社区的各种各样的零售商业区域是一个艰难的平衡。直流尝试了几个技术来管理这种平衡,包括限制临街用于餐馆、限制卖酒执照,向新的发展,其中包含某些用途提供奖金。

餐馆,尤其是允许供应酒精,可以承受更高的租金比neighborhood-serving企业,像杂货店、五金店、药房和干洗店。随着酒吧和餐馆变得成功,吸引了更多的人流量,吸引更多的企业。房东可以收取更高的租金,这推动当地企业。这基本上是一个经济博弈论问题:最自然的平衡态是mostly-vacant走廊一方面,只不过和酒吧。

分区或其他规定可以帮助保持走廊的平衡?这是可取的吗?一个选择是允许市场力量决定零售混合。但许多居民担心他们的社区成为“另一个亚当斯摩根。“与此同时,监管也妨碍了业务,从而导致更多的空置的店面。有办法取得平衡,鼓励自由企业,同时保持一些存储类型的多样性吗?

在上周的商业走廊/地区工作组会议,与会者讨论目前的25%限制餐馆。这一限制允许最多25%的“线性临街”区用于酒吧和餐厅内使用。它适用于许多城市的社区商业领域,包括14和U“艺术叠加,”克利夫兰公园,H街,和更低的乔治亚大道。这张地图显示直流市区以外的商业区域,与受限制的充满了黑暗的颜色。

艺术覆盖已接近25%,尽管有一些模棱两可的场所。克利夫兰公园居民不同意25%限制,讨论最近重新当星巴克宣布将关闭其位置在克利夫兰公园地铁附近。

工作组会议不关注这些限制是否合适,但是如何最好地实现它们。测量的线性临街餐馆是最好的方式,还是别的?办公室的计划五个选项:

1. 线性的正面:这是现有的方法。临街的酒吧和餐馆,计算总数的百分比临街。这使得多个餐厅互相接近,只要其他使用抵消其他地方。然而,它需要政府保持测量更新企业打开和关闭。
2. 总入住率限制:允许一定最大数量的酒吧和餐厅使用。伯克利,CA使用这个餐馆。这是很容易管理,但因为它对待一个小餐馆一样大,可能为小型企业创建一个阻碍。
3. 建筑面积限制:允许酒吧和餐馆占据的比例最多每个块或建筑的一楼。DC使用这个市中心限制银行和一楼的办公室使用。这也是容易衡量,但棘手的小块和小建筑。
4. 距离分离要求:禁止一个新建立的一定距离内现有的一个。奥克兰许可使用这种酒和餐馆。这是非常简单的管理但阻止小集群的餐馆,和很难定义和测量的距离如果最近的其他机构是通过建筑。
5. 人均平均浓度:允许一定数量的位置在每个人口人均区。作为一个地区人口增长,更多的酒吧和餐馆可以打开。加州使用这个酒和餐厅的许可。这可能不是适合直流,因为可用的供应零售空间不一定改变随着人口。

当前线性临街系统有一个额外优势:它创建一个激励建筑填满人行道上更多的大门,更多的企业。药店、酒吧、和许多其他机构可以很容易地找到他们的大部分面积地下或建筑物的背面,占领街临街的更小的数量。

如果我们坚持一个线性临街规则,我们也应该考虑分手更大的区域。艺术的叠加,例如,很大。应该在7日餐厅和佛罗里达真的在15日和P影响是否可以打开吗?我们可以将这些区域划分为块¼英里,和计算临街只在每个区域。

今天,一个区限制或没有。如果没有限制,没有激励新建筑限制临街,而如果它的限制,没有机会添加一个餐厅。在理想的情况下,市场可能会设置一个值在所有餐馆临街区域,他们是否有餐馆10%或50%餐厅,并允许买卖信用机构,类似一个总量管制与排放交易系统。

开发人员构建一个新建筑可以赚一些额外的钱通过设计结构,把更多的机构进入有限的临街,背后的面积。这甚至适用于银行、药店、办公楼大厅。

最后,25%的可能是太低了。维护一些其他商店不需要投入75%的商业区那些机构。17街在杜邦环岛,例如,有一个非常广泛的neighborhood-serving商店,但餐馆远远超过25%。我们仍然可以保护平衡如果餐厅限制允许50%而不是25%线性英尺,为例。

明天,第2部分将讨论激励和其他可能鼓励neighborhood-serving零售和其他所需使用的技术。