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内含分区只是另一个低效的政府补贴吗?不客气。它实际上是一个聪明的计划,创建一些永久性的保障性住房,也构建政治支持更多的密度。bd官方网站登录入口

上周,队伍表达了保留意见关于直流的内含分区法。工业区允许开发人员的公寓和公寓建筑在一定规模比他们否则会建造更多的密度。作为交换,他们必须留出一些单位的负担得起的。

人们必须赚不到一定收入水平有资格获得这些负担得起的单位。在华盛顿,这一水平是80%的面积平均收入(AMI)——低的收入。人资格的单位可以输入一个彩票。人提供这样的公寓将支付房租永久。人买这样一个公寓可以转售后,但速度,使单位在低于市场水平,同时还让卖方享有一些收益。

这是经济效率低下吗?扬格写道:

但这里的基本问题是,工业区是一个极其繁琐的方式来帮助人们。而不是让一个家庭120000美元折扣公寓,给另一个家庭一个130000美元的折扣在城市公寓可以举行一个彩票。看看他们又学生有资格获得免费学校午餐的列表,选择其中两个随机,减少每个家庭一张125000美元的支票。

会有小需要文书工作,不需要贷款,家庭可以自己决定他们想怎样使用他们的赏金。如果城市想要掩盖彩票的成本,他们可以简单地说,市场利率住房项目的开发者需要舞台彩票。bd官方网站登录入口

确实不像工业区,我“给很多钱给需要的人”倡议不会确保经济多元化的社区的存在。但人们必须问自己的一个问题是这些政策的目的是什么。他们应该帮助低收入家庭还是应该对自己的邻居让高档雅皮士感觉更好?

我认为赠品是幸运的这些“负担得起”单元的居民不允许以市场价格出售的单位。想象一个低收入家庭面临着高医疗费用。幸运的是,它实际上拥有了一套属于自己的公寓很贵。但有悖常理的是,无论他们多么需要钱他们不允许出售公寓来提高它。

的销售是完全合理的

队伍的最后一个参数是简单的解决。当然一个家庭拥有一个工业区单位出售的公寓。他们只是不得不折价出售它当前的市场价格,就像他们打折买的。这不是真的那么奇怪。

我们可以画一个类比的小公司。说你有一个经营理念但你需要买一些设备。你可以从银行借钱,或者你可以得到投资者和卖给他们公司的一部分。假设有人同意投资250000美元在你的公司50%的股权。你的公司现在价值500000美元,你的一半。

你和你的员工做一个好工作和市场是一个好的机会,和你的公司增加价值100万美元。你的股票价值500000美元。说你需要钱Yglesias医疗成本的例子。你可以出售部分或全部份额。但你不能说它是不公平的你不能出售整个公司一百万;你只有自己的一半。

一个工业区单位就像一个小公司,这座城市拥有一个份额。得到控制单元本身城市没有投票stock-but如果你卖,你可以只卖你的分享,别人谁能进来,假设你有相同的业务安排。

本质上没有什么问题,除了这不是住房一直工作的方式。bd官方网站登录入口但是公寓(和之前,合作社)是闻所未闻的很长一段时间,,然后它存在,因为它遇到了一个特定的需要。

谁不喜欢这样的安排没有购买这样的单位,就像公司的所有者可以借钱,或放置在他或她自己的钱,或试图让业务与资本较少,如果他们不想给一个投资者这么大的份额。

为什么不给人现金而不是住房?bd官方网站登录入口

扬的基本上第一点要求,而不是住房补贴,为什么不直接给一些穷人一些现金,然后他们可以在公开市场上购买住房吗?bd官方网站登录入口

这是一个相当常见的经济学家响应政府计划放弃的东西。如果有一个自由市场通常是更好的,而不是给人们一些好的,为什么不给他们钱,让他们做出选择呢?也许他们可以消耗更少的好,这创造了一个这样做的动机。

这是停车现金不足的理由。而不是给一群上班族免费停车,为什么不给他们钱等于租赁的成本在一个车库停车吗?考虑到钱,办公室工作人员有动机采取交通或拼车,并保持一些钱。现金选择权不用人单位成本,和运输变得更有效率。半岛手机登录

另一方面,我们不这样做,说,食品券。政府有一定的兴趣,确保人们购买食品,而不是购买酒精或毒品和挨饿。此外,食物是一个基本的必要性和食品券的钱并没有到此为止,人们最终会过度消费的食物(除非是过度消费的垃圾食品,这是过度廉价由于玉米补贴)。

工业区的主要区别和“给他们现金”的原则是,“给他们现金”要求政府拿出一些钱,它可能不会使税收。工业区需要一些保障性住房的成本bd官方网站登录入口生产者剩余的开发人员。开发人员是在每个单位做一些利润。奖金密度增加了额外的单位,因此额外的利润,但工业区限制这样的利润去房主而不是开发人员。

只要买方支付负担得起的单位数量超过增量建设成本和税收,开发者仍然赚钱这些额外的单位,所有的否则他们不会能够构建。

建筑行业原工业区法律谈判达成的水平并没有消灭所有的生产者剩余和负担得起的单位变成净成本。他们可能推动超过必要的,因此,一些生产者剩余,给他们一些缓冲,给我们信心,法律并不过分。

不像现金,工业区保护负担得起的单位永久

Yglesias建议或者让开发人员运行一个彩票给市场利率之间的差异和负担得起的单位。这需要生产者剩余的钱,和有相同的效果工业区…。但不像现金,这个单位已经限制待售房“投资者”谁拥有一些你的“公司”。

如果我给你25美元,这是你的。如果我25美元投资于你的公司,比如通过购买一些股票公开发行,今天你仍然得到25美元的花费,可以使用它对设备或雇佣或办公室租金,但是我得到了一些有价值的东西作为回报。

这一政策的最终结果是,有人住在一些住房而付更少的美元,但城市也让一些事务的价值在这个股票的形式。bd官方网站登录入口服务社会的目标保持股票的保障性住房。bd官方网站登录入口最后,工业区创建保障性住房,但以较低的成本比通过其他方式对社会。bd官方网站登录入口

一些保障性住房组织bd官方网站登录入口不喜欢这个系统。他们更喜欢有管辖权建立保障性住房,彩票贫困家庭,然后让那些家庭转售在未来市场利率。bd官方网站登录入口当家庭出售,他们必须偿还的补助,但他们大部分的升值。

这个系统的问题在于,它不保存长期的经济适用房。bd官方网站登录入口接收单位的人可以让他们数年之后,口袋里至少有一个大比例的差异。与此同时,单位不再是负担得起的下一个人。通过这种方式,它实际上更像是彩票扬的假设,或延长我们的类比,就像融资贷款的公司。

在这种制度下,您创建可负担得起的单位,但他们很快蒸发出城的单位。工业区创建一个池留下来的这些单位,保持至少有一些库存为未来更便宜的住房。bd官方网站登录入口

工业区是一种得到额外的密度

内含Yglesias分区是一个程序,和其他有经济学头脑的城市应该是很兴奋的。扬格写一个整本书如何限制供应是制约我们的城市。这些限制主要源自居民反对增加密度。

工业区建立政治支持去做可能是不可能的:让更多的密度分区。政治微积分本身可能不支持这种改变。只是upzoning房地产业主提供额外的价值,创造一个生产者剩余,但小有利于居民的含糊不清的承诺之外更多的街上的“眼睛”,更多的商店和餐馆。

但是有一些政治权力背后做更多的创造更多的经济适用房,和一群人将受益于这样的政策。bd官方网站登录入口再加上方程,它将成为可能。

换句话说,即使工业区是不完美的,它可能是政治上最可行的方式来达到更高的密度。

是的,工业区有点不完美

确实有一些挑战和工业区。像任何项目,有一定的交易成本,“给他们现金”假设的选择很大程度上避免了。在那里有一些障碍得到抵押贷款为工业区公寓单位,虽然这个问题其实很容易解决:其它司法管辖区简单地同意让负担政策到期如果房地产进入止赎。城市同意放弃其“看涨期权”在这种情况下让银行购买。

一些工业区单位可能只是暂时低收入的人,像最近的大学毕业生有能力很快就远远超过该地区中等收入。适当调优法可以解决大多数的滥用,同时增加管理成本,它不应该是一个障碍。

工业区还只能产生有限的影响。直流只是创建一个小数量的工业区单位到目前为止,很大程度上是因为芬提市长延迟程序多年虽然许多新建筑获得了许可没有工业区。这些建筑是现在正在建造。

此外,联邦高度上限限制奖金的数量密度直流可以授予。工业区只能让开发人员构建更多本地分区时高度限制的限制,这种情况对于大多数地区的但不是最生长在最密集的地区。其他司法管辖区的格兰特更激励,如白色弗林特计划。

有自由市场解决住房负担能力吗?bd官方网站登录入口

是更令人满意的住房选择设计一个经济系统,创建点光谱本质上的收入,由市场力量,而不是通过政府授权。bd官方网站登录入口我根本不相信删除所有分区帽会这样做,然而。

建筑物建造成本很多,和更高的建筑成本比小的单位,因为他们需要更多的昂贵的材料。银行只希望基金项目最高的回报,和资本匮乏,特别是现在。附近有足够的需求的收入阶层消费的所有单位,可以获得融资。

,开发人员告诉我,有相当大的发展,已经批准了,只是还没有发生,因为融资约束。如果事情没有得到了没有分区的障碍,然后删除分区障碍不会解决所有问题。

还是值得长期推动减少障碍,并且有许多的例子zonng规则或文物保护限制确实带走需要住房的机会。bd官方网站登录入口

但与此同时,在创建抽离社区确实有价值。它远不止一种方法来对他们的邻居“让高档雅皮士感觉更好。“在以后的部分,我将讨论的许多优点抽离社区,富裕和贫穷的居民。