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与地方政府行使更谨慎投资大众美元开发项目,多样化的私人利益之间的合作变得越来越重要的融资支持发展所需的基础设施的改善。

城市再开发的最普遍形式的公私伙伴关系长期以来税收增量融资(TIF)。气管无名动脉瘘管的一个协议留出一部分未来房产税流从新的发展活动基金公共支持发展所需的改进。

tif,我们有广泛的讨论,资助许多引人注目的发展直流区域,包括直流美国、文华东方酒店,和国家港口。在费尔法克斯县,当地领导人一直犹豫是否要利用tif,最近的合作伙伴在泰森斯角和里士满公路强调未来城市再开发的新的可能性。

尽管tif已经被证明是成功的在各种各样的情况下,他们长期以来一直批评作为富有的开发商,公司福利政治动机的赠品或有风险的命题,赌公共资金在一个不确定的房地产市场。国家经济衰退之后,后者的观点已经成为人们关注的焦点。因为tif只工作如果地区内的属性的估值上升,房价下降可能导致金融灾难。

费尔法克斯县tif一直不愿意使用。社区发展机构2009年批准的马赛克气管无名动脉瘘管的·梅里菲尔德代表县唯一的。虽然费尔法克斯县的监事会热情地支持了马赛克处理,县领导没有对复制·梅里菲尔德模型表示的热情。

正在进行的如何支付所需的改进满足县的泰森斯角演示计划县领导人的矛盾心理。不过泰森斯问题还没有解决,建议目前在桌子上呼吁私人开发商的“贡献”,一个特殊的税区,和其他至今未得到确诊的公共资金。在公共和私营部门在技术上是可以共享的成本建设基础设施,以支持新的泰森斯,这样的安排不能被称为伙伴关系,作为公共部门不共享项目的风险。

县的活动,土地所有者和公司的利益在2011年初泰森斯地区聚集形成了泰森斯伙伴关系。这个“私人伙伴关系”包括代表一些最大的开发在该地区的利益,包括Lerner Macerich, AvalonBay,背面扫罗General Growth Properties,联邦物业。泰森斯合作的成员将协调努力,基金的份额泰森斯的未来基础设施的改善。

在费尔法克斯县的一种不同的私人伙伴关系模型是备受关注,作为开发人员与长期土地所有者承担振兴项目。这种趋势直接应对不断上涨的土地包裹的成本以及老郊区走廊,重建提供了一个强大的挑战。例如,重建的要价包裹在佩恩寒鸦/ Groveton区域沿着里士满公路每英亩300万美元的范围。按这个价格,土地的购置成本公寓发展相对高密度的50个单位每单位每英亩会平均60000美元,甚至在考虑基础设施和网站开发成本。在该地区目前的租金不证明这种投资收购的财产。

里士满提出振兴项目在这一节中高速公路为这个新的伙伴关系模型提供了一个优秀的测试用例。开发人员资本投资顾问有限责任公司已经签署了合资协议,长期拥有一块角落的零售中心里士满在宾夕法尼亚大学寒鸦地区公路和盾牌大道。拟议的项目中,亨廷顿的格兰德,将包括大约300套公寓和30000平方英尺的地面零售和餐饮空间。虽然开发人员没有意识到作为其投资回报的伟大由于其合伙协议,其风险水平会低得多。

这些伙伴关系协议的出现代表了一种转变在费尔法克斯县的振兴是如何实现的。如果这些模型成功了它们可能会导致额外的私人伙伴关系的形成为未来的振兴努力。