地方性法规作出新的住房成本更高bd官方网站登录入口

这是第三次在一系列五部分关于华盛顿市区可以为其日益增长的劳动力提供住房选项。bd官方网站登录入口读第1部分和第2部分。

获得当地政府批准的发展计划往往是一个复杂、昂贵和耗时的过程。难怪新华盛顿地区的住房越来越负担不起家庭面积平均收bd官方网站登录入口入以下(AMI)。

完整的审批过程可以很容易地增加30000美元- 50000美元的成本新独栋单元,和10000 - 20000美元多户型单元。在特定的位置和在某些情况下,可以大大高于成本。

几乎所有的新住宅开发审批经过漫bd官方网站登录入口长的审查过程最终公开听证会。这个初始过程始于业主支付申请费。政府和/或居民要求正式提供了,协商贡献,和特殊的条件下,每一个都有自己的成本,之前给予最后批准。

土地开发审批流程,然后展开更多应用程序,审查和检验费用,以及费用是高度特定的各个地区。申请建筑许可证还包括附加的应用程序和评审费用和成本。综上所述,发展回顾的层添加数万美元的成本完成住房单位。bd官方网站登录入口

下面的表格识别常用的类别的费用和成本过程中遇到的发展阶段的批准。它们基于华盛顿地区15个地区的调查,和深度个案研究在蒙哥马利县,马里兰州和弗吉尼亚州费尔法克斯县。

费用和成本的住宅开发中常用的应用程序和批准bd官方网站登录入口 华盛顿地区的司法管辖区,案例研究在蒙哥马利和费尔法克斯县
费用或成本项目	它是什么	每市场利率的单位成本
开发评估应用费用	收费人员审查等应用程序的初步计划,项目计划,网站计划,细分,地图修正案,特殊例外,开发特殊用途许可证,重新规划	独栋和联排别墅:1000 - 10000美元;多户:500 - 1000美元
影响税(马里兰)	学校和单位无论应用影响半岛手机登录运输费用	联排别墅10325到25800美元
提供了(弗吉尼亚州)	费用计算,评估对项目成本的份额需要公共设施如道路、学校、警察和消防服务。必须主动提出在维吉尼亚州。	11500美元(MF)到59500美元(SF)
影响税收(蒙哥马利县增长政策)	支付的边际成本直接相关学校和运输能力半岛手机登录	独栋:0 - 1500美元;多户型:0 - 2900美元。注:数据可能要高得多,如果道路或学校附近或能力。
中档住宅单位/负担得起的住房和劳动力bd官方网站登录入口	单位提供在家庭定义降低销售价格或租金收入范围。在蒙哥马利有限公司必须MPDUs每个新的住宅项目的12.5%	先前的收入提供“负担得起”的新住房在马里兰州范围从20900美元到37300美元市场汇率单元在一bd官方网站登录入口个项目中
专业费用	有一个预期的法律、建筑和工程服务。在许多情况下,超过这个基础有特殊研究和社区会议,这些专业人士花时间	250美元17500美元市场汇率
特殊的条件	成本会议街景画标准,树木覆盖,噪音限制,娱乐,自行车道和自行车停放架等。	700美元到3000美元
土地开发的应用程序	费用申请平面图及相关许可证发布公众听证会	400 - 6200美元
建筑许可证申请	应用程序,机械、电气和管道费用	独栋和联排别墅:400 - 2350美元;多户:1600美元
检查	费用支付检查在土地开发和房屋建筑	不同
水和污水	可用性和连接费用	可用性:2000到5100美元;连接:高达18000美元

马里兰和维吉尼亚州土地利用监管方法很不一样,和每个管辖的宪章赋予它不同的部门。个别市县设定他们自己的费用计划,创建他们自己的方法来评估公共设施的充足性,确定公共优先级,计算提出的具体影响开发项目预算,并使开发人员贡献的请求。

因此,开发商在获得发展所付的费用审批相差很大,在费用和贡献的类型,数量和要求。一些地区,尤其是那些继续有大量未开发的区域或相对un-urbanized,使用一个正式的提供或影响收费系统提供基础设施和核心服务。

近年来,一些地区已经搬到一个系统的谈判条件。提供或支付的开发项目提供了大量的物品不绑定到特定的影响,而是定义为“社会福利。“这个体制的不幸的影响是无法估量的前期,随着具体项目谈判的发展项目的评审过程中概念、应用程序的细节,和公民对这个提议的反应。

居民甚至发出请求审批流程的最后时刻,在公开听证会在管辖权的管理机构。根据本系统开发人员常常恳求另一个给了他们更多的确定性和可预测性。有些人甚至喜欢大提供数字在农村或远郊县的特设层请求无关的项目遇到更多的城市地区。

样品成本影响的谈判条件
权路临街的奉献改善访问限制最大数量的单位面积最大的街区改善效用地下交通管理计划自行车架公交候车亭红绿灯交通减速措施过路的行人半岛手机登录	雨水管理景观噪声衰减现场娱乐设施设计规范(材料、高度细节)能源效率LEED或Earthcraft认证专业灯具设计限制类型的标识数据连接在每个单元绿色屋顶/绿色建筑标准公共艺术普遍为残疾人设计的可访问性

获得批准的复杂性增加了成本

除了直接费用与各种允许相关的流程,获取开发审批是复杂和危险的。完成过程通常包括多个重叠和顺序审批步骤,一些社区会议获得公共输入,处理多个机构在不同级别的政府,和轮改进或修订。

审批一般是非常具体的,并且经常依赖提出发展规划,阐述了项目的细节,包括特定的海拔高度和建筑材料。一个小改变可以触发一个需要通过修改之前的审批过程。

审批时间可能长达3 - 4年

分层和复杂的公共开发过程往往意味着它需要很长时间才能获得完整的批准并开始建设一个住宅项目。经常提出开发项目需要3到4年从概念,通过重新规划和相关审批,土地开发审查,最后建立允许审查和批准。

这个扩展的时间表有自己的成本。律师、建筑师和工程师必须与当地工作人员,准备无数修订,并解释该项目在社区会议(可覆盖整个社区,大型会议或高度集中会议包括只有一个或两个特别感兴趣的公民)。所有收费项目时间,加重了不可预知的额外成本。

另外一个后果就是,如果时间延长太远,项目风险丢失其市场需求的机会之窗。例如,去年公寓大厦批准之前对公寓产品的需求下降可能永远不会飞离地面。

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成本是最高的,达到峰值时,复杂性和时间最长的地区,许多人认为我们需要新的住房最——在活动中心附近的交通。bd官方网站登录入口土地利用规划和分区没有进化,而是经常绿地发展仍散发。

因此,开发者城市混合使用项目或多户住宅的不少故事寻求重新规划(在某些司法辖区,总体规划或总体规划修改)。然后重新规划触发一连串的费用,提供了公共输入周期和时间延迟。bd官方网站登录入口住房负担得起的人平均收入以下然后成为过程的牺牲品。

我们先前的文章讨论多少住房,住房的类bd官方网站登录入口型,该地区的需求。将变得越来越难生产必要数量的多户型单位,租金,更便宜的单位,更小的单位在活动中心位置。当地政府监管过程是一个因素,导致该地区之间的不匹配需求和可以被构建。

详细的研究马里兰州蒙哥马利县和弗吉尼亚州费尔法克斯县是可用的区域分析中心网站。

在本系列的下一个:站在满足该地区的住房需求的方式吗?bd官方网站登录入口