照片来自乔治亚大街2910号。

直流的内含分区(工业区)保障性住房项目已经遭受了严重的管理问题在其初创阶段。bd官方网站登录入口作为一个政策,然而,它仍然是声音,和为直流的未来是正确的政策。

市场上少数工业区单位,以及超过900个单位的管道。还有1000台,通过分区委员会的计划单位发展(手)过程自2000年以来,使用相同的政策标准工业区。

不幸的是,2早期工业区单位在市场上坐了一年多,和开发人员已经起诉了城市工业区的要求。这并不反映于修正工业区;相反,它起源于人员配备不足,特区政府和僵化的当地和联邦法规。没有太多的时间去修复这一重要的溅射实现保障性住房政策的工具。bd官方网站登录入口

工业区带来很多好处

工业区预留8 - 10%的新住房建设家庭收入50 - bd官方网站登录入口80%的面积平均收入(50% AMI 3每年挣49250美元的家庭,80%的AMI家庭每年收入78221美元)。工业区值得修复,因为我们有足够的证据表明,这种程序可以产生结果超出其他房地产项目。bd官方网站登录入口工业区提供保障性住房在抽离和富裕的社区在管辖权bd官方网站登录入口而不是集中在几个街区。

这种经济一体化的好处已经记录。低收入家庭的孩子身处工业区等项目比他们的同龄人在学校表现更好,因为他们住在low-poverty社区和参加当地low-poverty学校。工业区的另一个优点是,它不需要直接从政府补贴来构造可负担得起的单位,而是让开发人员构建额外的市场利率的单位,并使用这个值来支付低于市场的。

除了名义上的行政成本,工业区是一个非常具有成本效益的方式来维持城市的生产新的价廉的房屋。有许多成功的全国类似的计划,包括蒙哥马利县的长期工业区项目,中档住宅单位(MPDUs)。

直流工业区也有一个妹妹项目创造了负担得起的住宅单位通过手和公共土地交易。(令人困惑的是,这些通常被称为adu缩略词相同,但不是同一件事,作为辅助住宅单位,市场利率的地下室或车库单元在某人的房子)。这个项目似乎没有填写单位在同一收入水平的问题。成功显示,工业区也可以克服其挑战和一些共同的关注。

三个问题阻碍了工业区

三个衰弱问题与程序的政府可以很容易纠正,使它回到正轨:严重的人员配备不足,严格的规定,和刚性FHA贷款规定。

严重的人员配备不足:只有1 - 2人管理程序在直流的住房和社区发展(DHCD)。bd官方网站登录入口没有更多的员工人,工业区和妹妹负担得起的住宅单位(adu)不能有效地进行管理。市长和直流委员会需要提供更多的工作人员位置管理这些项目。

另一种管理程序完全在特区政府会给相应的责任单位一个非营利管理永久保障性住房项目经验。CityFirst房屋已经做了类似的工作地区的第一个主要住宅土地信托。bd官方网站登录入口证据表明,更多的实际援助从一个非盈利CityFirst房屋可以大大减少止赎率和收益率房主更成功。

需要持续支持的其他组件是房地产咨询机构申请人,并帮助他们通过教育过程。bd官方网站登录入口确保城市的预算提供了这是另一个成功的关键因素。在所有这些管理成本,适度的预算项目和数量的一小部分成本补贴新保障性住房建设。bd官方网站登录入口

刚性工业区规定:DHCD管理过程为连接一个有资格的人负担得起的住房单位。bd官方网站登录入口这涉及到一个集中的应用程序和彩票。这个过程的细节已被证明过于僵硬,以适应匹配的现实住房者和可用的单位。bd官方网站登录入口

修订法规的城市是在这个过程中给予必要的程序的灵活性。这个修改应该在几个月后。

替代当前彩票系统会让开发人员市场单位合格的家庭,和简单的区住房机构证明申请人作为合格,并提供通用的监督。bd官方网站登录入口这已经是布丁和公共土地的过程“adu。”

有足够的支持房地产咨询机构,居民们寻找一个负担得起的家庭应bd官方网站登录入口该能够得到足够的帮助进行搜索,特别是城市的有用的网站,dcbd官方网站登录入口housingsearch.org。

刚性FHA贷款规定:联邦住房管理局已成为主要的bd官方网站登录入口抵押贷款支持者在2008年之后世界负担得起的住房。全国大多数地方住房项目遇到一个关键冲突与当地联bd官方网站登录入口邦住房管理局规则程序(如工业区和adu)通常需要支付能力规定生存丧失抵押品赎回权。联邦住房管理局不允许。

唯一的方法来处理联邦住房管理局抵押贷款标准冲突与当地项目需求是改变项目符合联邦住房管理局的标准,并得到联邦住房管理局签署更改。直流作用改变其标准遵守联邦住房管理局。接受联邦住房管理局批准的时间表是不确定的,但希望它不久就会发生,我们希望下个月左右。

如果一个单位进入止赎,然后销售市场上,这座城市将失去其投资在一个负担得起的家。还有其他城市保障到位,与联邦住房管理局不冲突。他们至少会让这个城市恢复支付能力的价值的单位,应取消抵押品赎回权的发生和单位在市场上出售。

与这三个行政修复到位,直流应该准备顺利操作程序将对申请人的单位为900工业区单位上线。

修补它,不要结束它

工业区的成长的烦恼已经导致了一些呼吁更多的从根本上修改或废除工业区项目。我们应该考虑和讨论这些建议只直流修复的直接问题和程序管理进行得很顺利。

一些反对者继续质疑政策本身,而是全国经验指出工业区作为一个有价值的和有效的工具来创建中档住房在强大的市场几乎没有直接成本以外的一个小预算编制程序。bd官方网站登录入口