乔治王子认为两个新的TOD账单

五个月前,公众强烈抗议说服乔治王子的议员梅尔·富兰克林将两个有争议的快速账单,免除地铁站发展网站计划审查和公众集会。周三,委员会将考虑两个新的,更好的账单。

账单将简化开发审查过程在地铁站附近。cb - 6 - 2013牵头议员埃里克•奥尔森(3区)将适用于在提出发展交通区覆盖区(TDOZ)或地铁站¼英里之内。

cb - 12 - 2013,先进的规划、分区和经济发展(pz)椅子富兰克林(第九区),将适用于提出发展经过数英里内地铁站或构造马克或紫色线车站。在理事会将考虑两个账单晚上特别会议pz委员会本周三晚上,3月13日下午6点。

两个账单安理会成员之间的广泛支持,尽管他们似乎解决同样的话题有意义不同。八九理事会的成员已经签署了奥尔森的法案。议员玛丽·雷曼(区域1)尚未表达了她对CB-6的支持。六个九的理事会成员已经签署了富兰克林的法案。三人到目前为止拒绝支持CB-12 Olson,雷曼,奥比奖帕特森(区8)。

与富兰克林的TOD账单的情况在2012年的立法会议,这两个法案即将在周三早盘,不(还)似乎在快车道。相反,这些法案似乎以正常的速度继续通过典型的三步过程通过立法乔治王子郡:

1. 第一个阅读(或“演示”)的法案,法案是分配给一个委员会进一步听证会;
2. 第二次阅读(或“介绍”),修改后的法案委员会出来的;和
3. 第三阅读、讨论委员会的法案之后,也许全委员会的进一步修改,然后付诸表决或回到一个委员会。

CB-6和CB-12都在初始阶段的过程(演示),所以还是应该为公众提供有意义的时间输入到流程中。

CB-6:简单明了streamlining-but需要调整

CB-6的主要目标似乎是消除昂贵,耗时,重复开发审查程序,适用于特定区域目前使用在地铁站附近。在某些区域,如多功能Transportation-Oriented (MX半岛手机登录T中)区新卡罗敦地铁站,开发人员必须提交和获得批准这两个概念平面图(CSP)和一个详细的平面图(DSP)建筑许可之前发布。

理论上,CSP在本质上应该是更多的初步和一般物质比DSP。对于分阶段的项目,CSP应该大纲的各种提议阶段,开发人员的预计。作为一个实际问题,CSP和DSP往往非常重复提出的每个other-particularly开发项目只有一个阶段。

由于CSP和DSP呼吁公众adjudicatory听证会之前,乔治王子县规划委员会Maryland-National首都公园和计划委员会(M-NCPPC),伴随着所有的行政上诉的权利,回顾前区(县)委员会和司法审查的法院,它可以采取一个非常长时间的发展得到批准。

反过来,这为开发人员可以创建一个抑制寻求建立在地铁站附近。毕竟,时间是钱浪费时间是…嗯,你可以想象的。

CB-6会减轻一些负担,摒弃“TOD的CSP过程优先项目。“合格的项目只经过一轮DSP在规划委员会听证会。立法还要求其他机构,如公共工程和交通、加快TOD优先项目在地铁站附近。半岛手机登录

公众会同样全副武装的预先通知的权利和公众adjudicatory听说他们现在目前对需求方。项目或问题通常会讨论CSP(如总体分阶段计划)将合并到DSP。

CB-6针对性的简化的方法通常是一件好事。但是,该法案需要轻微调整,确保足够的城市设计标准来要求紧凑的类型,适宜步行的混合用途开发,应该存在于交通区。特别是:

• 该法案应该仅适用于在最近的地铁站,一个部门或地区规定具体计划,基于表单的建筑信封和网站标准,以及其他建筑和开放标准适用于城市地区。没有这些标准,该法案的指令,托德优先级的项目应该“用最好的城市设计实践”没有真正的牙齿。一般来说,任何地铁站区域计划颁布2008年1月后应该把这些类型的标准。
• 该法案不仅应适用于交通区覆盖区,而且在开发区覆盖区域,全面的设计区、多功能区域。鉴于笨重和non-user-friendly乔治王子的分区方式代码已经发展多年来,有多种类型的区域在县当前存在的15个地铁站。这项立法应达到目前使用所有这些不同的分区类型。(县的基于表单的城市中心和走廊节点开发代码,批准了2010年,也被称为字幕27,都有自己的一组加速开发审查程序和不应被CB-6覆盖。然而,目前没有地铁站区域覆盖着字幕27)。

CB-12:比去年的法案,但仍然有问题

很明显,从阅读cb - 12 - 2013,议员富兰克林曾尝试着应对的一些公开评论反对去年的法案,cb - 79 - 2012。

例如,类似于奥尔森的法案(CB-6) CB-12仅需要一个详细的网站计划审查“加速TOD项目”经过数英里内建造地铁,马克,或紫色线车站。(富兰克林包括MARC和紫色的线站时存在开发提案提交。)此外,与去年的法案,CB-12将包含一个公众意见的过程加快DSP审查。

问题在于CB-12加快DSP的审查过程不方便有意义的和明智的公众参与。此外,消除公共利害关系人的权利adjudicatory听证会提出的规划委员会与开发项目很可能违反国家法律。

CB-12之下,开发商提出加快TOD项目与规划主管提出申请(不是规划委员会)。计划主管或员工被指派者将安排“pre-application会议”的开发人员,在这段时间里,公众可以出现,听到开发人员的陈述,并提供口头或书面评论提交的“初步项目计划”开发人员。

初步项目计划将通过M-NCPPC网站向公众开放,但只有七天后预定pre-application会议。如果你想看到它在会议之前,唯一的选择似乎是做长途跋涉到规划部门办公室上层万宝路县城。

对初步项目计划对开发人员或M-NCPPC有约束力。实际开发人员提交的详细的网站计划可能显著区别pre-application初步项目计划讨论会议。M-NCPPC员工会把实际的DSP应用程序在一个网站上,接受额外的书面意见,但会保持与公众不再面对面的会议。也不会有任何机会提供正式adjudicatory规划委员会听证会。

20 - 50天内,规划主管或员工被指派者将会准备一个员工报告和最后的建议直接与区议会和文件。在接下来的25天,理事会可以选择评审推荐,或者利害关系方可以申请的“吸引力”规划总监与区议会的建议。(“吸引力”这个词有点用词不当在这种情况下,因为从来没有一个听证会M-NCPPC。)

如果上诉或复审申请,听证会区议会将计划在30天内,和最终决定将发布之后15天内。禁止任何上诉或审查,计划主管的建议将成为区议会的最终决定后25天内提交区议会。

上述过程完全消除的参与规划委员会在评估有关加速TOD需求方的项目。它还可以消除公众的权利正式adjudicatory听证会DSP-including有关规划委员会有权追问开发者的证人宣誓,介绍自己的证据,决定记录的基础上呈现发达在听证会上。虽然这无疑加速了开发评审过程,否则会让事情更容易对于开发人员来说,这也是很有可能违法。

下2012年的修正案马里兰大会地区地区法案(国家法律,建立M-NCPPC bi-county委员会包括乔治王子和蒙哥马利县),乔治王子县不得撤回其previously-delegated权威M-NCPPC决定需求方,除非它这样做是为了re-delegating同样的权威在县一个直辖市。因为CB-12寻求撤军计划委员会的权威听到并决定DSP病例在第一种情况下,它可能与国家法律相冲突。

如果你能出现在周三的会议

不管你的感受CB-6或CB-12,郡议会需要听到你的声音。经常乔治王子郡、立法委员会会议举行在正常营业时间,从而剥夺了大多数年龄的公民参与的机会。结果是,这些会议通常是充满了开发人员,县规划的专业人士,和偶尔retirees-hardly具有代表性的社区。

然而这次,pz椅子梅尔·富兰克林已经兑现了自己的承诺,这些法案举行一个晚上会议,考虑到高公共利益问题的地铁站transit-oriented发展。让我们尊重议员富兰克林的决定将在大量这周三,3月13日下午6点,在县行政大楼2027室上层万宝路,MD。