最高法院限制了社区的控制他们的增长

你可能听说过很多关于最高法院上周决定投票权法案和同性婚姻。但是法院也决定一个案例规划法律社区可以使它更难以协商土地开发过程中公共利益。

上周二,在法庭上说公布其决定在Koontz诉圣约翰河地区水资源管理从佛罗里达州中部,规划的法律案件。法院裁定,两个重要的测试必须适用于一个共同的技术称为“不仅货币。”

一个“苛捐杂税”当一个城市或县要求开发人员提供一些有价值的东西,一般房地产或金钱,来减轻负面影响计划的项目,以换取一个许可证。例如,规划机构可能要求住宅小区的开发人员把一些土地保护河道径流。

这种情况下问题是否特定类型的苛捐杂税是一样的财产,这是第五修正案禁止没有补偿。”

事实的情况

Koontz购买15英亩的奥兰多。大部分的属性是湿地。圣约翰河地区水资源管理负责维护佛罗里达的湿地状态的一部分。

在1990年代中期,Koontz申请许可的基础上3.7英亩的财产,包括一些湿地,但提出一个永久的保护地役权在休息。水资源管理地区说,是不够的。他们想要没有湿地的净亏损。

他们给Koontz两个选择:他可以支付恢复湿地附近,或者他可能会限制他的发展只是1英亩,保护剩余的14英亩。Koontz说不,他允许发展被拒绝。慢慢他起诉,案件由最高法院。

收入和管理收入

大多数收入涉及土地征用权。例如,如果交通部门要建立一条道路在你的财半岛手机登录产,你可以把它卖给他们。然而,如果你不想卖,他们仍然可以采取你的土地,但他们必须付给你。

如果土地不是来自业主,但使用受到限制,因此业主放弃一些产权吗?这就是所谓的“监管采取”。当规定减少财产的价值。

最高法院说,规定成为收入时涉及的东西身体占据房地产(如曼哈顿Loretto诉提词器,在建筑上安装电线)或当他们“走得太远”(宾夕法尼亚煤炭有限公司诉马洪。不幸的是,很难确定什么是走得太远。

勒索

虽然法院承认一些不仅是必要的,有时他们算作收入。决定,这被称为最高法院确立了标准Nollan和多兰测试。

在Nollan诉加利福尼亚海岸委员会(1987),法院裁定,必须有一个“基本关系”(关系)之间的监管的意图和苛捐杂税。

Nollans希望允许建立一个新的海滨文图拉县。加利福尼亚海岸委员会要求他们把公共地役权沿着海滩行人通道部分的许多作为权衡阻止水从街上的观点。

委员会声称,行人通道补偿损失的视觉接触,但由于该委员会有一个正在进行的项目获得沙滩地役权,法院决定所需的地役权没有真正减轻发放建筑许可证的影响。因此,它算作一个。

之后,在多兰诉Tigard(1994),法院引入了一个新的测试”,粗略的比例。“在测试下,规定所需的苛捐杂税大概需要成正比的影响监管是解决。实际上政府必须量化这种影响在苛捐杂税之前,而不是简单地做一个论点后的事实。

具体来说,多兰想扩大她的五金店。Tigard,俄勒冈州要求她把土地建造园林路(用于防洪)和一辆自行车路径穿过她的财产。法院裁定,虽然自行车路径可能确实抵消增加流量,Tigard实际上没有做的分析表明,该要求是合理的方式来减轻增加流量。

与Nollan案件中,法院说,如果这个城市只是要求多兰奉献这片土地,因为城市需要的自行车道,那么这座城市应该支付的土地。没有分析,城市不知道大概要求是成正比的伤害它试图减轻。

而勒索Nollan和多兰不仅涉及将土地用于某些目的,也可以是货币:规定需要土地所有者支付的东西,而不是放弃土地。

一个货币苛捐杂税

因为这是相当复杂的,让我们来看一个例子。

一个的开发者想要建造一个200万平方英尺的购物中心在没有交通。两条路经过站点都是两车道宽。在其分析,规划部门发现,购物中心将增加汽车流量40%。

开发批准,规划机构要求开发商支付过马路等红灯的在每一个购物中心的入口,添加从大路转弯车道,人行道,重建的十字路口,规划者预计将增加道路容量35%。

这些暴行通过这两个测试。有关系发展的影响(更多的汽车旅行)和苛捐杂税(多路)能力。的比例,因为流量预计将增加40%,产能将增加35%。

但如果开发人员不得不把土地的新学校,法院可以发现一个违宪因为购物中心不添加学生,所以没有关系,需要更多的学校。

或者,如果购物中心是在主计划一个包裹上显示一个交换,和该机构需要开发人员构建交换没有任何分析对交通的影响,法院会得出这样的结论:城市总体规划的要求交换,因为,不减轻交通的购物中心。

什么Koontz对社区意味着什么?

法院作出了两个关键的裁决Koontz。首先,Nollan和多兰测试不仅适用于货币就像它们适用于土地证书。第二,Nollan /多兰测试应用即使许可证否认(因此没有服用)。

法院实际上并没有对案件的是非曲直。Koontz的案件将不得不走通过几个法庭之前,他可以决定他是否应该赔偿水资源管理。

因为不再有任何怀疑Nollan /多兰测试不仅适用于货币,法院将不得不考虑是否有联系要求Koontz支付抵消他破坏的湿地和保护湿地的水资源管理地区的目标。也有比例。Koontz提议摧毁约2.7英亩的湿地。有多少英亩的湿地恢复他的苛捐杂税资助吗?

更重要的是,这一裁决是什么意思对其他规划机构和业主?法官塞缪尔•阿利托(Samuel Alito)说,它可以防止地方政府越界了:

通过调节建筑许可证拥有者的8”公共通行权,例如,政府可以迫使一个所有者主动放弃财产的第五修正案将会要求赔偿。只要建筑许可是更有价值的比任何赔偿业主可能希望得到优先权,老板可能会加入政府的需求,无论多么不合理。过高的要求这样的挫败的第五修正案权利补偿,和违宪的条件原则禁止它们。

一些认为,规划社区Koontz决定将肌腱规划者。阅读上面的摘录中,看起来如果一个规划机构要求一个苛捐杂税,甚至可能不满足测试在首轮谈判,该机构可以开放诉讼。

不仅因为货币并非总是从的角度Nollan和多兰,一些司法管辖区可能认为他们是改进的谈判方式。下Koontz,法院可以作为一些试图讨价还价开发商要求得太多了。

地方政府要求什么?可以增长管理计划,比如那些需要开发者支付帮助保护农业用地,有风险吗?提供了弗吉尼亚的系统,开发人员提供证书,重新规划过程的一部分,经得起法律挑战吗?

的美国规划协会的担忧这个决定不仅会使一些机构甚至不敢提出。决定不弄清楚什么样的要求满足Nollan和多兰标准,或支付可能收入诉讼的理由。

如果允许否认什么?地方政府必须支付勒索他们从未收到了吗?的收入没有发生?

这个决定并不清晰的水域。事实上,它明显笼罩起来。只有时间能告诉这一裁决是否打开当地政府更多的诉讼或是否阻止他们试图调节某些类型的影响。