在泰森斯房地美(Freddie Mac)的校园。照片的作者。

虽然大部分的泰森斯角将成为新的城市中心,部分地区公园在可预见的未来仍将是断开连接的办公室。通过规划未来需求和利用属性值上升,费尔法克斯县可以鼓励更多的投资在该地区,并提供新的公共设施,改善交通。

上周,奥巴马总统宣布,联邦政府可能试图减少其支持对抵押贷款公司房地美(Freddie Mac),总部设在泰森斯角。如果房地美(Freddie Mac)最终规模或合并操作,他们可能会出售他们的37.8英亩的校园在琼斯分支驱动器,远离泰森斯的核心或银行。

这可能不会发生多年来,如果不是几十年。到那时,它可能不是理想的位置,特别是当银行打开和泰森斯开始了过渡到一个城市,适宜步行的地方。但土地出售可以带来最大的办公园区之一的机会与更大的视野。

房地美(Freddie Mac)的校园只包含800000平方英尺的甲级写字楼。建于2002年的时候,有一个非常理想的地点:直接访问杜勒斯收费公路,毗邻西苑资本交通中心,服务6费尔法克斯连接器路线。琼斯也接近新分支传动退出495年新的快速通道。

地图与房地美(Freddie Mac)和泰森斯琼斯分支车程泰森斯全面计划的修正案由作者和编辑。

到2025年,大部分的土地在未来四个泰森斯地铁站将大幅发展。街上网格仍将不连续,每个车站地区可能作为一个谨慎的中心,类似于莱斯顿镇中心。但是该地区将有足够的密度来证明自己的内部交通的需求,甚至超过巴士服务的能力。

北泰森斯办公园区的同时,房地美(Freddie Mac),填写一些住宅开发。但它仍然没有直接访问中转,也不是由的设计指导方针泰森斯综合计划,指导泰森斯的重建。房地美(Freddie Mac)的财产将会非常有价值,但当前分区和容许密度避免发生重大重建。

为了利用这个网站的潜力,需要发生两件事。首先,费尔法克斯县应该再分区属性更高的密度和混合用途开发为泰森斯角符合更大的视野。其次,县北泰森斯应该开始计划为高质量的运输服务,不仅可以支持未来的重建,但资助。

街段轻轨琼斯桥上开车。图像泰森斯全面计划的修正案。

泰森斯综合计划是指轻轨循环器,泰森斯角的部分,从银行远。2.5英里的估计成本轻轨线沿着琼斯之间的桥驱动未来麦克莱恩和春天山地铁站(通过未来大桥scott)约为6000万美元。

这假设琼斯桥现有的通行权可以容纳一个新的铁路线。让我们最糟糕的情况,说县将需要一个额外的4000万美元的通行权。约200000平方英尺的土地,这来自于一个非常保守的每英亩880万美元。

面积比(远)3.0,房地美(Freddie Mac)的37.8英亩可以很容易地支持500万平方英尺的发展。(比较,房地产目前的大约是5,和允许最大远在特区市中心是10。)如果县再分区属性,他们也可能征收的特别税收作为完成再分区属性与银行,或覆盖学校和公共安全的改进。

在当前的评估价格每平方英尺,一个完全成熟的开发房地产评估价值为21亿美元,产生2310万美元的税,费尔法克斯县和每年210万美元的特别税收。县可以启动键使用特殊的税收支持,可以支付所有资本成本与轻轨相关联。

这是所有天上掉馅饼吗?当然,与所有长期计划一样,一切都在20或30年是一个假设的基础上合理估计创造了历史。如果泰森斯的批评是正确的,它可能很难获得开发活动,和空置率高到足以破坏市场的土地转让。如果是这样的话,上述情况不会是必要的。

到目前为止,情况并非如此。在泰森斯获得了很多私人的土地销售利益,特别是对大公司校园。如果这些趋势继续下去,房地美(Freddie Mac)可以将他们的财产卖给开发商在未来,县以及纳税人可以真正受益。这也将是一个一步创建一个新类型的基础设施在泰森斯,给乘客更多选择,员工,顾客,和居民。

泰森斯的扩张历史告诉我们是什么,如果你不计划未来,你注定要断开连接的混乱。而不是离开房地美(Freddie Mac)属性恶化或希望新公司租户,费尔法克斯县需要计划他们的下一个步骤,利用未来的变化和泰森斯县的好处。