图片由佩顿涌上Flickr。

在华盛顿有一个激烈的辩论,关于如何最好地平衡两个同样有效,但竞争的公共目标与城市保障性住房项目:财富创造和保护住房负担能力。bd官方网站登录入口

住房是至关重要的为低,中低收入家庭财富创造。房屋净值代表60%的低收入家庭的财富高居榜首,而退休账户和金融资产的价值。最重要的方式,家庭获得股权偿还他们的抵押贷款;升值显然是很有帮助的,但在大多数市场,在大多数时间,它是次要的。

但保护负担能力是至关重要的。在财政约束的时代,当地项目正面临越来越大的压力,以确保公共补贴花到位和公平。例如,两个关键支持当地住房,住房和城市发展部CDBG和家庭项目实际减少了2/3,1/2,分别从峰值。

即使对于当地直流内含分区程序或公共土地等项目部署(依靠“密度奖金”土地价格或折扣换取建设低收入单位),产生的单位仍然是一种稀缺资源。

三种方式使住房负担得起的

有三种不同的学校想在高成本提供负担得起的住房市场的最好方法。第一,传统的模式,就是一个所有者没有获利或最小的约束。这种方法最大化创造财富,但这样做的负担能力保存,通常所有补贴丢失后短时间内(例如5或10年)。

第二种方法,“补贴夺回”,要求业主偿还补贴他们收到买家,但允许他们捕获所有房子的升值。(这不是完全不同于理事会比尔20 - 604的“可负担得起的住房保护和股权积累2013年的修正案。”)第三个模型,“分享股权,”要求主人离开的一部分补贴在家里可以负担得起的下一个买家,同时允许第一个主人意识到房子的增值部分。

共享股权是复杂的,但它是越来越看作是有前途的,因为股票收益之间的平衡提供了最初的房主和维持公共补贴的单位。当试图保护这是尤为重要的经济快速变化的社区的多样性。

直流怎么使用生产扩大住房信托基金吗?bd官方网站登录入口

如果市长格雷想把所有他提出的1亿美元增加了住房生产信托基金为低收入家庭提供住房补贴,许多家庭将如何他提供每种方法下吗?bd官方网站登录入口假设每个家庭需要100000美元的补贴和部署需要直流10年1亿美元,25年之后,这个城市可以提供1000户家庭在传统方法。

假设6%的移动速度(业主)的全国平均水平和房价增长了5%(合理的地区),补贴夺回计划将提供约1500个家庭,长了一倍半的传统项目。每一个转售,将返回100000美元补贴回到这座城市,它可以用来投资提供房屋以同样的方式。

然而,100000美元的十年后今天买不买100000美元。认为在哥伦比亚高地的改变房价在过去的十年里,在Petworth现在。

有多少保障性住房单位通过社会公平(红色)bd官方网站登录入口,补贴夺回(橙色),和传统(黄色)方法。

共享股权模式可以提供近2200个家庭在同一时间跨度,为相同的公共投资。为什么存在这样的差别补贴夺回和共享资产模型?共享权益方法高度补贴的一组特定的房屋转售,虽然补贴夺回方法必须与每个转售补贴购买新房,和房价加速远远快于收入。bd官方网站登录入口你可以调整假设创造了这个数字,但基本的原则。

共同的股权和创造财富

但这些股权的限制意味着购买者的能力创造财富吗?值得庆幸的是,我们有真正的证据从操作程序通知。与同事在城市学院,我承担首次跨站点研究七共享股权项目全国为买家检查他们的结果。

七个项目的检查,转售后,买家获得每年平均内部收益率为26%。这只计算措施回来升值,而不是储蓄收益通过偿还抵押贷款。这些都是相当可观的回报为个人,超过人们可以让如果他们将他们的钱投资在股票市场或储蓄账户。

当然如果没有股权的限制,他们将获得更高的收益,但购买力将失去在转售。那么关于股权收益差异补贴夺回和共享权益方法?假设买家把5%到200000美元,每年房价上升5%,中产阶级的收入每年增长3%,共享股权项目的年度回报率是21%,和补贴夺回将为29%。

直流该怎么办?

财富创造和负担能力保护之间的权衡是真实的:第一买家收到补贴越多,他或她越好,而更糟糕的是,其他一切都平等,是第二个感兴趣的买家。有善意的人在各方面的争论。我不认为这场辩论的最后一句,但似乎从历史上看,这个城市有低估未来的主人,同时提供巨额援助一组较小的第一个买家。

此外,没有明确的理由让股权限制5或10年后到期,就像通常做的那样。如果这个城市想要提供更大的股权收益,它可以调整指数用于更慷慨。

有很好的理由,共享股本全国模型是在上升,特别是在高价等城市。太昂贵的城市提供传统的住房支持,和共享股权模式创造了更多的单位比补贴夺回方法,同时仍然允许相当大的财富创造。华盛顿特区已成为最不公平的城市之一。是时候健壮的解决方案,保持一个健康的收入混合在城市未来几十年。

表达的是我的个人观点,不应该归功于美国城市学院,其受托人或其资助者。