一个隐藏的高度限制直流抑制负担得起的中高层的建设

在“三只小猪”,一个猪从稻草建造房子,第二棒,和第三个从砖头,截然不同的后果。明显是没有提到每一只小猪的建设预算。今天的人类,不是保护狼,但失控的预算,决定我们的选择的建筑材料。

1899 90英尺的高度法设定建设限制直流,有效7或8的故事。这个高度给开发人员带来了一个特别恼人的成本难题寻求建立员工住房在华盛顿的社区。bd官方网站登录入口只是开发中的一个关键的成本阈值,建筑物之间的支持与光帧和沉重的帧。

消防安全规范要求建筑/ 6故事沉重的框架,但在大多数城市的租金不完全证明添加了相当大的成本。相反,靠近市中心的宝贵土地空空荡荡,偏远地区能够支持高建筑物低层建筑,而不是和这个城市变得更少的新住宅单位。bd官方网站登录入口新施工技术可以提供一条出路。

重型和轻型框架之间的区别

重型框架依赖更少但更强钢或钢筋混凝土柱支撑,也就是人们所熟知的I型防火结构。光框架依赖许多小列(通常称为钉),和通常称为II型(如果砌筑或金属)或者木头,类型III(耐火治疗),IV型(如果由重梁),或类型V(如果小防火已经应用)建设。

这些结构类型是额定使用这些结构提供消防的程度,较低的数字表示更防火结构。在华盛顿特区,他们中定义城市的建筑规范基于国际标准——国际代码委员会(ICC)及其“I-Codes。”

国际刑事法庭的表503设置限制不同类型的建筑物有多高。多亏了技术改进木材和消防安全改进建筑,中高层的建筑可以构建使用类型III建筑高达五层。反过来,这些五层可以被放置在一个单层混凝土平台构建一个六层综合大楼。

便宜多少钱?

轻型框架结构在两个主要方面削减成本。光帧使用更少的材料首先,因而有更小的生态足迹,特别是水泥生产碳强度最高的产业之一。

他们也用标准化的零件,通常完成厂外,而不是现场,所以材料便宜,现场存储和分期(例如,水泥搅拌机)需要更少的空间,和施工速度更快。这进一步降低施工总成本,因为开发商支付了高昂的建设贷款的利率。

这些成本加起来在整个建筑。国际刑事法庭的构建价值数据提供了一个全国平均水平的比较介绍建设成本对不同种类的多户住宅建设。

104.74美元	V型	低矮的木框架
119.77美元	类型III	中高层的木框架耐火墙
139.01美元	II型	中高层的,轻钢
150.25美元	I型	高层建筑防火

同样的,RS手段建设cost-estimator数据库提供2012年估计(DC)调整为当地价格显示为高层建筑更加陡峭的溢价:

136.70美元	V型	低矮的木框架,3的故事
162.87美元	II型	中高层的轻钢和块6的故事
246.32美元	I型	高层建筑防火,15个故事

国际刑事法院的数据显示,从III型转向I型建设增加的成本每一个平方英尺的25.4%。因此从一个六层楼高的建筑,只有七个故事可用面积增加16.7%,但建设成本增加46.3%。这个结果在一个艰难的选择:高更平方英尺但以更高的价格点,或把机会成本较低,并获得更便宜、更快的建筑物?

在其他城市,显而易见的解决方案是越来越高。一次跨越建造高层建筑,天空的表面上的极限。理论上,密度可以增加到额外的空间带来足够的收入超过抵消成本上升。琳西艾萨克斯写道多户家庭的执行官:“假设你有一个城市的一个属性加密网站,花费100美元每平方英尺的土地。木头可能比其对应的材料成本低10%,但在网站上通过高层,得到双密度和土地成本减少一半。”

然而在直流,90英尺的高度限制在居民区,街道和商业之外的核心,严格限制额外的建筑面积,可以支付建设高层的大幅溢价成本。

在《暮光之城》的区

对于许多地区,土地昂贵的足以落入一个暮光区。这些地区的代价太高,需要高层密度,但当地的租金太便宜来证明高楼每英尺施工价格高企。

这些领域不是super-trendy 1日在诺玛街NE或14街西北洛根圆,看到爆炸的I型结构(和价格来匹配新公寓每平方英尺售价900美元)。也不是偏远地区,开发人员认为放弃未来的高层的机会成本是可以接受的,因此进行III型结构。

最近的公寓繁荣给当地居民一个良好的,长期看类型III建设:在边远城市社区Brookland,托坦堡,Eckington,Petworth,Bladensburg路,在城镇中心·梅里菲尔德和白色弗林特。

中间的地区,很多地主都在拖延时间,等到那一刻,土地价格将证明一个90英尺高的高层,这解释了许多看似空地的黄金地段。

自己的西南海滨社区只是一个例子。在地铁站的一个街区9空地,高层建筑的所有资格,但他们的开发人员等到土地价格足够高,使跳高楼值得在社区以相对便宜的价格。

而开发人员等等,社区缺乏的核心客户在步行距离;结果中等零售选择、空置的店面和低于标准的总线服务加强西南海滨的感觉是不值得投资。附近的国民公园同样周围空地,倾斜破旧的九层类型的效果图我建筑在微风中吹。

在诺玛(东追踪)和H街NE的西端,等项目360 H和艾娃H街在2008年股市崩盘后重新设计以便他们不需要I型建筑。重新设计降低了成本,减少了开发人员的需要对稀缺融资,使项目成为可能,但也降低了单位的数量。艾娃题为近170台,但建于138单位:建设单位降低结构成本减少20% 40%,根据开发者AvalonBay。

在其他地方,其他开发项目有同样被重新设计更快的III型建筑,即使未来阶段假定I型建筑。国会季度,封口机/ Carrollsburg海军船坞附近的重建,可能赢了一个奖公告和开创性的之间的最短的时间抽离阁楼在国会大厦。

西方几个街区,第一阶段将在码头将是最后一个阶段设计;事实上,的想法重建圣奥古斯汀教堂与类型III新教堂上面居住建筑多年后迎来了设计开始于西方的高楼大厦。

新技术可以打破僵局

如果没有高度的行为,开发商不会只坐在那里等待这样的网站上。他们可能只是构建III型建筑,如果还有需求,他们可以建立I型塔市中心20 +地板。但由于高度法特区是美国唯一的城市之一,那里是一个大市场7 - 8的故事的建筑。

打破这种僵局不改变高度,特区的建立社区可以拥抱新的light-frame施工技术,可以有效构建中高层的建筑不需要钢梁和钢筋混凝土。当地的架构师、开发人员,和政府官员可以召集一个工作小组来给市场带来一些创新,安全,从而以较低的成本提供更多的住房。bd官方网站登录入口

交叉复合木材(此时),一个“mega-plywood”木材制成的板层压在一起,有足够的强度耐火性高层结构;它是被用来建立一个95英尺高的住宅建筑在伦敦和墨尔本105.5英尺的建筑。国际刑事法庭已经批准了活体供体列入2015年代码更新,但是今天批准这种结构的城市空间在一个条款,允许“替代材料和方法。”

这样的城市西雅图已经开始评估是否特别允许高解释水平理论的建筑。布利特中心西雅图,零影响建筑使用活体供体的大部分炮楼结构。

II型建筑,通常由光帧(又名轻量)形成的冷钢,可以实现高层的高度,但是国际刑事法庭限制类型III一样的高度。(例如,H街360号革新后的I型和II型,在这个过程中失去了两个故事。)预制,混合动力系统,结合其他材料,和新的紧固件中高层的II型建筑强和最省钱的。

然而,随着RS意味着上面的图表,II型可能比I型便宜但仍高于I型。类似的预制被应用到西海岸I型中高层的减少他们的成本。

通过拥抱这些结构工程的进步,以及提供救援从繁重的停车需求特区可以更容易和实惠建造中高层的建筑在未来将房子的大部分城市。

由于Brian O 'Looney合伙人托提加拉和合作伙伴分享他的经验。这篇文章的一个版本西部北。