在2001年我的房东我的公寓卖给国家大教堂。它想要取代我们的公寓的游客中心。我设法留在原地和买我的单位因为直流法称为租户机会购买行为(TOPA)。

作者的建筑。从谷歌地图图像。

TOPA给租户协会有权拒绝签约销售的建筑和购买他们的合同销售价格。有很多TOPA故事。这一个是我的。

我学到了我的建筑的销售当前西北。当我读到这个标题我的心一下子沉了下来。我只在我的公寓一年。它是负担得起的、接近的工作,和宠物友好。我还收养了一只狗。我不知道如果我能找到另一个宠物友好型建筑附近。

我的担心不是没有根据的。租户在建设销售通常是脆弱的。许多城市的新主人能研究所租金大幅上涨,拒绝续签租赁,或转换为公寓。他们甚至可以拆除建筑物。幸运的是,我发现,直流保护反对这些策略。

几天后我的几个其他租户在后面的小巷我们的财产组织了一个会议。他们解释了它给租户TOPA过程和权利。我听起来荒诞。有史以来最我得到房东的租客是一个80美元的支票等4天修复我破碎的炉子。之后,他只发布了研究房地产代码,告诉他他是法律要求偿还我。bd官方网站登录入口

这是TOPA是如何工作的

住宅销售在特区要求房东给租户TOPA通知,或提供出售,告诉他们,他们可能会拒绝买卖的财产而不是合同销售价格。

租户必须合并作为一个租户协会,如果一个人不存在,并提交一封感兴趣的在45天内收到的销售。租户协会从房东可以请求信息包括平面图、分项操作费用,实用率,前2年的资本支出,最近租金辊和一个空置的公寓列表。

然后租户协会拥有120天内行使优先购买权的,协商购买房地产。如果租户协会签署合同定金他们有一个额外的120天获得融资。购买完成后租户协会可以转换为公寓或合作或保持租赁。

我转换的经验

我的房客协会决定拒绝出售。我们最大的障碍是找到匹配所需的2600万美元最初的销售价格。

这个城市提供贷款和技术援助,帮助大多数低收入租户协会购买他们的建筑,但是我们没有资格因为我们大多数人是专业人士。私人贷款不是一个选项。作为一种新的租户协会没有一个银行账户或信用历史。我们需要一个开发人员来帮助我们购买房地产。

选择一个开发人员的过程通常涉及到大量的讨价还价。对他们来说租户希望低/稳定的住房成本。bd官方网站登录入口在公寓建筑转换,像我们这样的,这意味着以低于市场的价格为我们的单位。租户也要修理他们的房东常被忽视多年。在我们的例子中我们需要新的锅炉、修复腐烂的托梁,增加电压,和新管道立管。

对他们来说,开发人员想要盈利,和最好的办法,在租户想把公寓的建筑物,是保证一些空的单位,可按市场价格出售。因此,开发商为租户提供收购谈判的权利,一笔钱租户需要换取她单位放弃权利。

我的房客协会发现在2002年底开发人员和转换为公寓。超过30%的我的房客住。公司收购了30%(7000美元,10000美元,搜房网上,2房和12000美元)。其余单位空缺的时候转换。

我购买了搜房网上的单位为162000美元。对我来说,TOPA过程既令人兴奋又令人感到害怕。我爱我的公寓和我的邻居。大教堂是我的前院。我可以走路去上班和杂货店。,我突然觉得我住在一个小村庄,而不是匿名的城市。我的房客转换器和我走对方的狗,用备用钥匙,共享饮料(宿醉),并帮助彼此心痛,失业,等等。

但是,我也担心。作为一个学者,我想知道我将支付抵押贷款,如果我没有获得终身职位,以及我是否能出售公寓很快如果我需要。我也担心我的房子poor-able抵押贷款但精打细算来掩盖一切。我单位状况不佳:20岁的地毯,剥落的墙纸,低劣的橱柜和一个炉子,没有达到代码。

回想起来,我笑我的担忧。虽然我付出了低于市场价格,但我担心市场已经失控了,我的单位是高估。我不知道属性值会迅速升值后我买了我的单位,它的价值永远不会低于我的购买价格,甚至在经济衰退期间。在一天结束的时候,我是幸运的。我的建筑是在一个有利的时间和我的租户协会领导人(劳拉,马修,帕蒂和Stephen)是顽强的。

TOPA分类

TOPA并不总是工作得那么好。建筑的过程也非常不同,选择继续租赁,因为城市的租金控制法规。我将在以后的文章中探讨这些问题,但这里值得考虑是什么让TOPA如此强大。

首先,TOPA给住户一个合法的方式继续当他们的公寓出售。尽管建筑销售可以发生在任何时候,尤其是在中产阶级化。事实上,市议会介绍了TOPA法令在1979年回应然后进行公寓转换繁荣与市中心附近的中产阶级化。

租户的人买不起住房也可以使用TOPA保持建筑物出租。事实上,一个城市法令通过同时TOPA只允许一个建筑将公寓如果50%(+ 1)的单位将投票。

有合法权利留在原地是极罕见的租户在美国大多数城市提供没有或最小保护租户的建筑物已售出。

第二,TOPA给租户在中产阶级化的市场力量。很多人受益于中产阶级化,但租户不通常在他们中间。城市得到增加的税收。房东卖老化建筑大利润。开发人员把减资建筑变成豪宅的价格标签。bd官方网站登录入口相比之下,租户通常被迫离开家园的。TOPA变化,通过给租户的市场力量。他们可以购买他们的单位和构建股权,收购和使用它们来偿还债务或建立储蓄,或保持租赁和构建的改进与发展伙伴谈判。这一次,租户不得到不公平的待遇。

我相信经济适用房应该是正确的,我知道住房的bd官方网站登录入口商品化导致全国发泄着上升。直到我们能说服城市提供保障性住房,然而,TOPA至少能给租户在游戏中更公平的对待我们现在玩。bd官方网站登录入口TOPA不会改变游戏,但是它改变了谁能玩它。