照片从Dejabel博客。

在2008年末,一个新的咖啡店,Dejabel咖啡馆,在惠顿。它也提高了惠顿的位置感和给我提供了一个最喜欢的咖啡店。可悲的是,Dejabel咖啡馆只是关闭了大门。

同时祝老板艾迪委拉斯开兹小姐,将他和他的咖啡,更大的问题是,“到底是哪里出了错?”不知道全部的细节Dejabel的业务,它的甲板不利于它在几个方面,从一个僵化的房东分区代码,让潜在客户远离生活在步行距离之内。

在艾迪的交谈中,他对Dejabel的房东表示失望,Greenhill资本,它不愿协商租金结构随着经济陷入当前的经济衰退。Dejabel签署的租赁2008年春天每月约6000美元,据委拉斯开兹先生。

Greenhill资本可能原因使他们的商业决策。然而,大多数摊位的格鲁吉亚跨越发展,大道的角落里大学和乔治亚州大道,仍然是空着的。许多地主调整租赁利率保持建筑物占据。我怀疑我们会看到衰退前的租金至少十年。

更大的问题是惠顿的分区。虽然更新部门计划的过程非常缓慢,惠顿继续憔悴随着越来越多的小型企业继续动摇。

当前部门计划CBD-2区最惠顿市中心。这意味着单层建筑出现的人行道上。不允许有住宅。不允许有住宅使用高于零售。

没有新企业在格鲁吉亚Dejabel以来穿越。图片由thisisbossi。

1990年计划的目标是保持现有的城市形态。这一计划天真地认为不会发生任何改变,只要分区不允许任何改变。但世界不会站着不动。起草这一计划以来,一个新的地铁站打开,西田集团购买和翻新惠顿广场,和许多新居民搬到惠顿。部门计划抑制不断增长的客户群的小型企业,他们试图保护CBD-2分区。

根据委拉斯开兹先生,格林希尔资本最初提议格鲁吉亚穿越作为一个综合项目。当前层楼的店面会有公寓或楼上的公寓,创建一个内置的客户群为新的小型企业。Rico El禽比它已经将更加拥挤。萨曼莎的餐馆和面包店会有更多的顾客。至于Dejabel,我们不知道如果增加客户群会阻止他们所面临的困难。然而,更大的客户群有肯定会考虑到咖啡店更好的生存机会。

艾迪告诉我,他的老顾客约10 - 12(包括我)走到他的咖啡店。这个地方经常是忙。这意味着Dejabel客户开车的绝对多数。格鲁吉亚穿越少量停车了。通常大约一半与El Pollo Rico客户填满。肯定会是超出能力如果超过三个店面。一个urban-formatted地方效果最好,当有客户基础在步行距离,比如在哥伦比亚高地和银泉。

为什么Greenhill资本的原始提案不建?的规划委员会很犹豫给分区豁免,无论多少感觉它让开发人员和未来的小型商业租户,或者必须加强super-local经济发展。

建立一个综合项目在当前进程,Greenhill资本将不得不等待更新部门计划之前提交他们的建议。这就意味着他们将不得不坐在财产购买真正的房地产泡沫期间,新的部门计划慢慢来实现,然后等待额外的一年或两个发送提议规划委员会并得到批准。这将意味着一个空包裹的惠顿了五年,在此期间Greenhill资本必须支付房产税在空属性。相反,他们选择了建立分区允许什么和放弃一个伟大的惠顿的机会,创建一个商业环境不友好的一个有价值的第三位。

有很多功课要学习从这个悲伤的故事。也许它不是最好的主意地主拒绝与小型商业租户协商租金时挣扎。毕竟,租户是勇敢地签署新的租赁,未经考验的建筑。一个更大的教训是,我们需要查看部门计划的指南,不是铁的100%。

讨论惠顿的未来,在许多方面,辩论的缩影在蒙哥马利县是否关注未来的增长在地铁站或适宜步行的城市地方坚持我们的集体把头埋在沙子里,假装它仍然是1990。当考虑建议,规划委员会应考虑多少部门去年以来已经改变了部门计划,以及它的地方。