直流要求新公寓和公寓建筑包括一系列的负担得起的住房,在一个程序中称为内含分区。bd官方网站登录入口周三晚上,直流分区委员会投票使内含分区服务群最需要住房的居民这个程序可以提供。bd官方网站登录入口

瑞恩·麦克奈特在Flickr照片。

内含分区是什么?

内含分区(工业区)是一个以市场为基础的工具用于创建保障性住房提供中等收入的人。bd官方网站登录入口私人开发商仍然按照他们所希望的那样建立住房,但要出租或出售一小bd官方网站登录入口部分人更少的钱。了一些成功,但讨论这个项目仍在继续。

工业区提出多元化我们地区的住宅。bd官方网站登录入口在我们这样的高需求地区,市场自然会为高收入的人提供更多的昂贵的住房而不是更便宜的住房。bd官方网站登录入口这不是一个简单的情况下开发商的贪婪。财产的所有者在一个理想的,昂贵的地区想要卖给谁会给他们最多的钱。如果一组提供土地的土地所有者更多的钱(因为他们计划建造并出售豪华单位),这个群体可能赢得销售其他团体寻求构建定价适度住房,或者谁想要使用构建以低于市场的住房税收抵免。bd官方网站登录入口

现在,在直流,许多人使用税收抵免建立低收入住房不能赢得竞标有足够的土地。bd官方网站登录入口土地价格便宜,有足够的去为人们构建单位在不同的成本和满足多样化的需求,但即便如此,没有税收抵免他们不能低于成本出售单位构建它们。但是,土地是稀缺和需求高,市场,就其本身而言,不会为甚至中等收入的人提供住房。bd官方网站登录入口

莎伦在Flickr照片。

工业区解决能力和供应

当我走在城里谈论我们地区的住房短缺,许多阻止我说:“你什么意思? !bd官方网站登录入口所有这些豪华公寓和公寓各处吗?“地价解释一块。是的,我们正在建造更多的住房比大多数其他DC的历史时bd官方网站登录入口期,但有很多被禁锢的住房需求在不同的成本水平,目前还没有得到满足。

说我想建立一个某大楼有50个单位。购买土地、获得融资和支付建设费用,我必须计划租在豪华的单位价格。工业区变化两件事。首先,它迫使我建立一个单位的人数较低的收入。增加成本,可能会使我的建筑无利可图的构造,所以工业区添协议:我可以构建建筑高和密度比正常情况下允许(约大20%,尽管它不同的区)。

当一切都说了,该做的也做了,我的新计划工业区一栋六层后,和5的60个单位将租来的更负担得起的水平。

这是一个妥协,是的。但也是独一无二的,它解决了住房供应的问题(我们只是增加了该地区10个单位!),以及住房负担能力(我们只是建bd官方网站登录入口造5否则不存在的负担得起的选择)。

其他原因工业区是令人兴奋的

工业区的解决我们的住房短缺供应和购买力的角度来看是一个原因bd官方网站登录入口为什么提倡这个政策工具,但也有其他的好东西。

举例来说,如果我们认真考虑建立一个包容性的城市和地区,这个工具可以帮助做到这一点。不同收入的人可以活(和承受住!)在同一建筑物和社区工业区时。

Raj柴提和埃里克Chyn最近的研究表明,低收入家庭的孩子长大后在抽离社区一生中赚更多的钱- 16%,Chyn完全比研究那些低收入的地区。保持贫困集中是导致更加贫穷,而抽离生活(工业区推动)会显示一条出路。

像工业区的另一个原因是,它利用了资源,知识和私营部门的力量。有大量的资金和专业知识在发展领域,建造更多的住房,他们非常感兴趣。bd官方网站登录入口工业区试图使盈利性发展利益(建造更多)与更广泛的社区利益(建立负担得起的),和倡导者希望利用的生产能量和能力发展领域,以满足多样化的需求和不断增长的城市。

蒂姆Evanson在Flickr照片。

提示:并不是每个人都喜欢工业区

工业区提供了额外的密度(业主更多的钱)和一个昂贵的住房需求(被迫支付能力约束)。bd官方网站登录入口根据程序的细节和特定的社区或市场条件下,奖金可以支付额外费用,或者不是。

此外,工业区为开发人员通过创建官僚障碍。流程、文件和所需的许多法律和其他专家可以增加成本。

早期的直流工业区项目政府是如何实现的问题,包括联邦法规使工业区公寓单位的买家无法获得抵押贷款。(直流改变了规则处理障碍。)

这不仅仅是开发人员

开发人员并不孤单的批评工业区。其他一些保障性住房和低收入人士担心该计划。bd官方网站登录入口

对一些人来说,它只是一个问题的规模。甚至在上面的假设情况中,您可以看到这个论点:我们得到了55套豪华住房,和5单位更多的经济适用房?bd官方网站登录入口对一些,只是不够好,特别是如果有一个工具,允许最初的50个单位都负担得起的,或一些重要的比例负担得起的。

在最后几年在特区成立以来,工业区已经创造了超过900套住房以低于市场的价格,这是伟大的。bd官方网站登录入口也是真的,在同样的时间内创建了21000单位,和如前所述在我街谈话,很多很多的单位是在豪华的价格。

在旧的规则下工业区地图生产

另一个担忧一些有工业区是它不产生“足够负担得起”单位。工业区法律要求一个单元能够负担得起的人根据该地区做出一定数量的钱平均收入(AMI)。直流目前的规定,一些单位AMI的80%和AMI的50%,但绝大多数都是80%。

对于一个典型的一居室单元,AMI 80%单位将租金约1600美元一个月,而60%将大约1100美元一个月。对于许多团体一起工作我们社区的贫穷(例如那些使AMI的30%或更少),这并不在最需要为人民服务。

不太可能工业区可以创建单位AMI的30%,因为这些都是如此昂贵的创建和维护而50 - 80%。所以工业区倡导者发起了一项运动创造比以前更深入地负担得起的单位。

发生了什么变化

这种新变化现在要求所有新的租赁单位60%的AMI(尽管公寓单位是80%)。目前,大多数新租赁单位在建在80%,但四分之三的人等候名单工业区单位是60%左右。

分区委员会的成员认识到这不是服务许多低收入居民的需要。在一次听证会上,局长迈克尔·特恩布尔说:“(家庭收入中值80%)基本上是市场利率。人们说,我们买不起。这个城市正在声名鹊起。在城市长大的人被踢出局。“专员彼得可能同意:“房子着火,我们使用的是橡胶软管。”

然而水槽有反对政府和特区建设行业协会提议降低收入目标百分比为60%。他们提出一个替代方案。根据现行规定,并不是所有的区域在华盛顿将工业区;替代选择添加工业区四区(其中两个,C2A C2B,有巨大的发展潜力,第二,SP1和W2,很少),同时保持其他区域。

周三晚间,分区委员会投票赞成60%的要求。将有30天的时间内公共审查之前,最后的投票。对于许多的成千上万的居民申请对彩票获得这些单位,每年下降将大大加重了他们的负担得起的选择。