华盛顿特区的TOPA法案允许租户在其他人之前购买他们的建筑，但它也帮助租户留在原地

华盛顿特区有一项法律规定，如果房东想卖房子，租客可以买。根据《租客购房机会法》(TOPA)，租客可以直接与房东达成交易，或者更常见的是，他们可以拒绝房东与第三方安排的合同销售，以同样的价格购买房屋。虽然TOPA是一项购买权法规，但集体决定其建筑物发生什么的权利给了租户一个非常强大的席位。

正如我在之前的帖子2001年，当我的房东与英国国家大教堂(National Cathedral)签订合同，将我的公寓大楼出售给它时，我最终拥有了自己的公寓，因为我和其他租客坚持了我们的TOPA权利。根据TOPA法规，我们成立了一个租户协会，拒绝了最初的销售，并在开发商的帮助下购买了大楼(以相同的价格)。虽然我的租户协会决定把我们的大楼改造成公寓，但许多租户协会选择保持他们的大楼出租。在这篇文章中，我将解释TOPA如何成为想要继续租房的租户的工具。

租房的重要性

购房权计划经常被吹捧为一种机制，可以让低收入人群摆脱对不择手段的房东和/或政府补贴的依赖。例如，当玛格丽特·撒切尔(Margaret Thatcher)在1980年将英国公共住房私有化时，bd官方网站登录入口她宣布，这将赋予租户“所有权带来的独立性”。

当然，并不是每个人都能拥有自己的房子。有些人不想拥有自己的房子。其他人则负担不起。从事最低工资工作的人通常赚不到足够的钱来支付抵押贷款，更不用说存下首付了，而且几乎没有银行会借钱给他们。

TOPA赋予租户议价能力

TOPA通过赋予租户议价权，帮助他们以租户(而不是业主)的身份留在原地。为了理解在TOPA过程中讨价还价是如何进行的，从一个简单的事实开始是有帮助的——大多数租户协会自己买不起房子。他们没有银行账户或建立信用，无法获得贷款。鉴于这些现实，TOPA法规正式允许租户协会将其优先购买权转让或出售给可以帮助融资的第三方。租户协会可以与非盈利开发商合作。低收入租户协会及会员亦有资格领取金融援助来自城市。

当然，依赖开发人员也有它的缺点。例如，以盈利为目的的开发商通常坚持向租户提供买断的权利——给租户一笔钱，让他们放弃对其单位的权利。在改造成共管公寓的建筑中，开发商可以以市场价出售这些单元。对于仍在出租的建筑，他们可以要求租户签署一份自愿协议(VA)，这是房东可以向市政府提交的几份请愿书之一，以获得在现有上限之上提高租金的许可。一旦VA被执行，他们可以将租金提高到市场水平。

然而，由于华盛顿的开发开放空间最低，房地产价值创历史新高，开发商也渴望与租户合作，以获得中产阶级社区的房产。这意味着租户在同意将他们的优先购买权转让给开发商之前，可以讨价还价他们想要的东西。

这里很重要的一点是，租客可以要求开发商同意将他们的房产用作出租房。如果开发商要求租客签署自愿协议作为合作条件，他们也可以拒绝与开发商合作。

该市没有收集有关TOPA结果的数据，因此我们不知道哪种结果最常见——转换为市价共管公寓或合作公寓，转换为有限股权合作公寓，还是剩余租金。然而，TOPA专家通常认为，在2008年之前，共管公寓的转换更为普遍，当时贷款很容易，风险是别人的问题。

经济衰退之后，租客更难获得贷款，开发商更难找到合格的买家。因此，在2008年之后，剩余租金往往成为租户和第三方融资方事实上的选择。

当然，租户和开发商的利益并不总是重叠的。在这些情况下，TOPA意味着租户不必受制于给定的开发商。他们可以选择最能满足他们需求的开发程序。如今，以负担得起的租金留在原地的需求比以往任何时候都更重要。事实上，这个城市的租金中位数现在远远超过每月2000美元(2415美元)。在过去十年里，经济适用公寓的数量也急剧下降。的华盛顿财政政策研究所发现例如，在2002年至2013年期间，该市“低成本”租赁单元的数量下降了近40%。在这种环境下，租户能够使用购买权法规来保持他们的建筑物出租(并保持租金控制不变)绝非易事。这确实很不寻常。

TOPA权利是集体权利

TOPA法规的一个关键部分是所谓的优先购买权。这让租户在通常没有任何筹码的情况下有了筹码。然而，这种权利并不是个人的权利。当一栋公寓楼签订出售合同时，只有注册的租户协会——而不是单个租户或一小群租户——可以拒绝出售。注册租户协会亦须证明他们至少代表大多数合资格居民。同样，如果租户协会希望通过TOPA将出租物业转换为共管公寓，必须经多数租户投票同意才可以这样做。

将优先购买权作为一项集体权利，对于确保在这一过程中考虑到弱势租户的利益至关重要。事实上，如果一小群租户的利益与更广泛的租户群体不一致，那么他们就更难为了自己的利益而劫持这个过程。

一个假想的场景解释了其中的原因。假设一个房东决定出售托滕堡附近的一栋中层公寓楼，这里的租户分为三个规模大致相当的社会经济群体——拥有政府住房券的低收入居民、年轻的专业人士和非法移民家庭。bd官方网站登录入口如果个人租户或一小群租户可以行使优先购买权，这些年轻的专业人士就可以联合起来买下这栋大楼，把它改造成共管公寓，然后把那些不能或不想买他们公寓的租户赶出去。

然而，根据TOPA的集体规则，租户协会将很难代表一小群租户运作。例如，它无法与只有三分之一的大楼居民组成租户协会。它也无法在得到类似支持的情况下转变为共管公寓。

近年来，数十个租户协会使用TOPA来保持他们的建筑物出租，例如花园大厦在 愉快的山哥伦比亚高地。我在我的新书中介绍了花园塔的经历和其他一些经历，原地不动的政治．

尽管TOPA允许租户继续作为租户，但在TOPA案件期间，开发商继续使用虚拟租户来规避租金管制保护。在我的下一篇文章中，我将讨论为什么我们应该从TOPA过程中消除va。