直流最高法院就阻塞发展麦克米兰砂过滤网站。这个城市是一个挫折,努力把一个空的历史领域,此前曾过滤饮用水,为一个复杂的住房、办公室、和更积极的公园。bd官方网站登录入口这可能不是结束的项目,但它增加了一些重要的新障碍。

麦克米兰的筒仓。图片由艾略特卡特。

沿北国会街25亩网站成立于1905年,以净化的水华盛顿渡槽。水穿过25地下金库过滤掉杂质。但我们不这样过滤水,1986年联邦政府宣布盈余。

多年来,直流(现在拥有网站)一直在努力处理开发人员组成的一个财团,称为视觉麦克米兰伙伴,谁赢得了投标过程重新开发。该计划将包括655套住房,为儿童医院的办公空间,零售。bd官方网站登录入口

发展计划。从视觉形象麦克米兰伙伴。

公园将网站开放的一部分,并保留地上竖井(上图中的混凝土管)。开发人员还将尝试恢复一个金库为人们探索和经验。其他金库不够稳定,可能会崩溃,所以他们会被删除。

本周,华盛顿官员为项目举行奠基仪式但周四,法院的意见停止进一步进展。

法院说什么

法院意见铰接两项目审批。首先,直流分区委员会,混合federal-local董事会最终决定权分区(法院除外),批准了这个项目。这是一个单位发展计划,这是一个项目缓解来自社区分区,以换取好处。

第二,这个网站是一个历史性的里程碑。特区的法律允许拆除一些历史资源,因为经济困难或构建一个“项目的特殊价值。“保护历史古迹的市长的经纪人,行政法官决定这样的情况下,确定这的确符合特殊的优点。

3-judge面板发送的空出的上诉法院的批准和项目回到另一个观点,甚至更多的听证会,前两者。

对手发起签名活动以及一个法律问题。图片由乔纳森Neeley。

分区的案例都是关于薪酬计划

直流分区委员会批准了这个项目,需要跟随直流的综合计划。然而,薪酬计划常被比作圣经:它说任何你想读进去。

薪酬计划中矛盾的政策同时说,例如,直流需要更多的住房,但应保持开放空间;bd官方网站登录入口建立社区应该受到保护,但应该填充式开发;应该有密度在公交站附近然后地图显示低密度。

在批准的项目中,直流分区委员会之间的交易掉其中的一些相互冲突的优先级。虽然我不是一个分区律师(还没有听到从那些我叫),上诉法院似乎明白这一点。然而,法官说分区委员会没有充分解释为什么要选择荣誉的政策也没有的。

法院并不禁止高密度发展

的一些项目将有更大的建筑,成为“高密度”特区的土地使用类别。薪酬计划的一部分是一个地图,未来土地利用图或FLUM,显示密度水平在不同的领域,并为高密度麦克米兰不是红色。结合“适度密度商业,”“中等密度住宅,”和“公园、娱乐和开放空间”。

未来土地利用图麦克米兰。

反对者认为,由于一些建筑物是高密度,那些不允许。然而,法院不同意,说两件事:首先,在这样的大型站点,可能有一些高层建筑和一些短的平均中等或中等密度,这是好的。第二,分区委员会的工作重地图的颜色对薪酬计划的其他规定。

(律师将解析这是多么一致最近发生的一件事Brookland,两个相同的三个法官、法院基本上把地图从字面上和拒绝一个项目不匹配类别。)

然而,法官说,分区委员会必须解释其原因考虑一些因素。法官似乎与一些因素没有被充分解释道。他们要求分区委员会做出另一个决定,可能更多的听证会后,更好的解释:

委员会表示,允许高密度发展的北部部分网站”实现的关键和重要部分公园,娱乐,和开放空间指定[FLUM],同时实现其他元素的综合计划和城市的战略经济计划。”

[麦克米兰的朋友公园,主要反对派组织)认为委员会之前,然而,其他政策反映在综合计划可能是先进的即使在网站上开发仅限于中期和moderate-density用途。委员会也提供了具体依据相反的结论也不说明原因给一些政策比其他更大的权重。因此我们腾出委员会的秩序和还押进一步诉讼。

法院对环境影响和住房成本的担忧bd官方网站登录入口

环境影响报告书是一个重要的工具,以确保政府不肆意践踏了环境。然而,他们需要大量的分析任何项目的推进,并经常给法院一个挑剔的机会一个或另一个成绩分析的EIS。例如,紫色的线,这显然是对环境比每个人都开车,阻塞了EIS马里兰不足,因为法官纠缠的客流量预测。

法院可能会添加一些EIS-like程序批准的项目。法官说,分区委员会考虑环境影响,但不像它应该彻底。遣回项目,不是他们的原因,但它指向这些法官可能会发现故障与随后的批准。

(密集的环境效益发展的核心城市,减少压力,构建在农场的边缘地区的扩张。这是一个区域之间的一些分歧精明增长环保人士和其他争取开放空间不管它的位置。)

对手进一步认为,该项目将“加快中产阶级化,增加土地价值,导致净亏损保障性住房。bd官方网站登录入口“看来不会进入这里的政策问题,简单地说,该委员会也没有充分解决这些。

在现实中,这个项目不会导致损失的经济适用房,因为它是创造更多的经济适用房。bd官方网站登录入口在住房附近这里bd官方网站登录入口不会推高房价相比没有住房。对手正在经济参数直观的真实一些,但与经济研究,但似乎法官认同这些观点。

这是“特殊价值”吗?

法院还空出市长代理批准拆除的历史资源建设”项目的特殊价值。“执政的这部分似乎给项目带来更高的障碍,当法院不仅发现市长代理未能充分解释自己。

相反,法院不同意的整体定义“特殊优点。”市长的经纪人在本质上发现保障性住房,医疗办公室需要和其他网站的整体经济发展的价值超过了历史保护价值。bd官方网站登录入口

如果我阅读的意见正确,似乎这个法院不同意。特殊的优点也可以出色的架构和“土地规划的具体特征。“这个词是很模糊的,法院也不相信更一般的结论从市长代理:

“如果special-merit调查可以适当关注“全食”带来的好处一个项目,

然后大概市长的经纪人也应该考虑到所有的项目的不利影响。在这种方法下,市长的经纪人将函数作为第二分区委员会,评估所有与项目相关的好处和不利影响从市长代理需要一个许可证。我们认为保护法案赋予市长代理多个离散的角色确定一个或多个项目的特定属性,认为在隔离或组合,上升到特殊价值的水平,从而引发了平衡的special-merit好处对文物保护的损失。

开发人员不清楚是否可以保存一些细胞,至少根据法官。市长的代理处理,要求一个额外的步骤之前,开发人员可以拆除的细胞,但法官不认为是充分的。

最后,法官构成一个,也许是很大的障碍:

除此之外,申请人寻求批准拆除或细分一个历史性的里程碑式的熊显示,拆迁的负担或细分是必要的。”…“申请人必须证明它考虑替代的总拆除历史建筑,这些选择是不合理的。“尽管申请人不需要证明没有其他可行的替代方案,申请人”应当要求显示所有被认为是合理的替代品。”

简而言之,能够拆除历史资源,法院说,业主需要表明,没有“合理的”其他方式保存的历史资源。这将创建一个高的障碍。

泰德Eytan在Flickr照片。

保护法律不适应这种情况

也许这样一个障碍是合适的。毕竟,如果有人谈论拆除一个非常特殊的,历史建筑,这些障碍似乎直观合理。

但这不是一个非常重要的建筑;这是一个巨大的25亩工地。保护法律似乎有点不适合,因为它不提供权衡各种需求。如果是历史性的东西,这是历史性的。没有一点历史,和法律没有说市长代理可以考虑历史价值重对住房的需要,税收收入,医疗办公空间,或活动(而不是被栅栏)公园。bd官方网站登录入口

市长的经纪人,在其他情况下,“特殊价值”类别用于这种情况下,但这法院决定抛出,遭到了质疑。DC可以更容易地指定历史比其他位置,但也比较容易改变;这可能会改变。

如果直流希望能够继续增加住房,它最终将不得不处理的双重趋势运行降低空的土地上,有越来bd官方网站登录入口越多的土地被指定为历史街区或网站。

文物保护是有价值的,但它需要权衡其他因素在各重点城市。如果法院要减少代理市长的权力,也许特区委员会需要修改法律来扩大他们了。