“地下室”或“地窖”?一个法律案件的区别可能意味着更少的住房bd官方网站登录入口
分区上诉的直流董事会分区调整通常不会成为头条新闻。但在杜邦圈在一个案例中,一个即将到来的决定的法律定义“地下室”与“地窖”在未来可能意味着更少的公寓。
在华盛顿人住在公寓部分在地下100多年。对很多人来说,这是一个负担得起的选择,生活在一个社区,否则是无法负担的。
我们大多数人知道这些地方为“地下室”,或者稍微不那么常见的“酒窖。“结果是最后两个之间的区别是非常重要的在分区代码。基本上,地下室公寓计入建筑物允许的大小,但地下室公寓不。这可能会改变。
我说你说地下室,地下室
的主人rowhouse问大街1514号西北想把房子变成了一个现有的行四个单位建设。分区允许三层楼房,但所有者可以建立四个单元,每层一个,因为酒窖不算作一个故事。有许多建筑物在杜邦环岛和其他地方与这个设计。
然而,杜邦环岛公民协会提起上诉改变这些规则的解释。
分区的关键条款在本例中是“建筑面积比”(远):建筑总建筑面积(这是大部分,但不是全部,建筑的实际面积)除以总很多它的大小。
这个项目在该地区包括,建筑可以为1.8。这意味着如果他们占用60%的很多,三层楼高。
在直流的分区代码,地板是一个地窖如果天花板离地面不超过四英尺外(“年级水平,”技术的说法)。这是一个地下室如果超过四英尺的距离。
作者形象。
地下室不利于远,而地下室没有。这使某种意义上说,作为分区的目的是调节建筑物的可见的高度和体积。如果有人可以在地下生活,他们能更好的利用空间,否则就存储或泥土。
酒窖算数么?
直流的分区管理员,负责的官员解释分区规则,确定3月22日计划建立四个公寓单位与分区是相一致的。杜邦环岛公民协会上诉的决定。
这就是他们说的吸引力(去案例页面并单击“DCCA Prehearing声明,第二项下案例文档):
“地窖”一词定义在11 DCMR 199.1 (ZR-16:副标题B,第1章)non-habitable空间部分不合格,如下:
地下室:天花板的不到四英尺(4英尺)邻年级完成。
住房:一个不可分割的封闭空间用于生活,睡觉,或者厨房设施。术语“居室”不包括阁楼,地下室,走廊,走廊、洗衣店、服务或存储室,浴室,或类似的空间;也包括机械通风室内厨房不到一百平方英尺(100平方米。英尺)在区域中,在商业机构也没有厨房。(强调DCCA添加)
综上所述,这种语言完全定义了一个地窖non-habitable房间天花板的空间小于4的相邻完成年级以上。相比之下,一个可居住的房间,部分不合格不再是可定义为“地窖”地位一个适宜居住的房间。
嗯,事实上,没有。
我们中的许多人学会了基本的三段论在高中或大学(如“蛇爬行动物;没有爬行动物的皮毛;因此,没有蛇皮草”。)如果你还记得任何(甚至如果不是),这将是明确的是,DCCA的基本错误的逻辑。分区代码并不“完全定义一个地窖non-habitable房间。居室“相反,它定义了一个分区的目的代码是一组之一的地方不算酒窖(或浴室,大厅等。)
DCCA这个落后。这有点像说:“所有的蛇是爬行动物,所以所有的爬行动物是蛇,”这是一个逻辑谬误。这是一个有关类型的谬论。
如何更好地理解一个类比。假设一个海滨小镇想在沙滩上禁止开车,所以他们通过一项法律,说:
机动车不得在公共海滩,除了那些由警察、医务人员、救生员值班。
机动车:轮式交通工具由电动,燃烧,或其他运动。术语“机动车”不包括玩具。
现在,如果有人在沙滩上驾驶小型玩具卡车,可以假想的特拉华州海岸公民协会阻止孩子玩吗?
答案是否定的。禁止机动车辆,和定义不包括玩具。如果有一个玩具,因此,它不是一个机动车为了禁止即使是机动车辆,因为第二个句子不包括它。
但假设特拉华州海岸公民协会上诉,称“综上所述,这种语言完全定义了一个玩具作为非机动车车辆”,并认为任何带有电动机不能一个玩具。
他们得到一个F在逻辑推理,BZA应该给这吸引力D否认。
这种情况下对直流的保障性住房供应有很大影响bd官方网站登录入口
如果BZA而爱上了这个相同的逻辑谬误,许多人的能力建立在他们的排屋将降低25%。项目,这样,使每层为一套公寓将是有限的,更少的住房,但这不是唯一的效果。bd官方网站登录入口
一些排屋,包括在这一领域,3有两个2-floor,卧室的单位。这些都是有价值的,因为他们为一些家庭提供足够大的空间。但是没有生存空间的地窖,只能有一个家用单元和一个小单元,也许是搜房网上。
许多房主出租地下室(或者,从技术上讲,地下室)公寓获得额外收入。住地面,窗户,有很多开放的光,更可取的,但这意味着人们可以选择支付少的地窖,或许能够承受一个社区(比如杜邦),否则他们不能。
Redfin寻找公寓销售包括“地下室”这个词在过去12个月显示直流平均销售价格为476美元/平方英尺,而公寓单元的平均销售价格为527美元/平方英尺。10%的折扣可能没有足够的为每个人选择生活在地下室或地窖,但无可挑剔当住房的成本每年都在增长。bd官方网站登录入口
分区的重要的是要注意,这是问题,就会影响建筑物可以构建。那里的人可以生活在一个建筑是完全独立的建筑规范规定,不是分区法规。
大部分的地区影响这吸引力是建立在1958年分区代码之前,设置规定的面积比和入住率,采用直流。许多这些领域开发三层rowhouses和地下室、地窖。计数的地窖远就意味着大多数的现有建筑不能建造。这毫无意义。
与每个月特区人口增长了1000人,使住房非法不是一bd官方网站登录入口个明智的决定,尤其是在较低的单位成为了目标。
接下来是什么?
分区调整的五人委员会听到上诉分区管理员决定,包括这一个。周三的听证会上,1月18日(原定于12月14日,但在最后一刻推迟)决定如果酒窖与生活空间应该计入。希望BZA的成员了解他们的基本逻辑,保留更多的保障性住房选择在华盛顿。bd官方网站登录入口
如果你想发送BZA评论,你可以通过电子邮件bzasubmissions@dc.gov在1月18日。你必须把箱号和标题(BZA # 19374,杜邦环岛公民协会)主题;邮件中说你是否反对或支持上诉或只是想给一般的评论;,包括你的名字、地址、电话号码和电子邮件地址(他们的规定需要所有这一切)。