为什么很难建立保障性住房bd官方网站登录入口
“这是努力做一个三重扭断高潜水。“这是一位华盛顿地区开发建设保障性住房的描述。bd官方网站登录入口我最近参加了一个论坛,保障性住房建造和障碍是什么,我学的是如下。bd官方网站登录入口
华盛顿地区的中间负担得起的住房危机bd官方网站登录入口。在华盛顿特区,从2005年到2015年,租赁单位增加了一倍但大多数的成本超过1500美元一个月,不为个人和家庭减轻负担做不到50%区域平均收入(AMI),城市的标准确定多少个人或四口之家可以根据收入花在住房。bd官方网站登录入口
尽管直流增加2016年保障性住房的供应,它不是走出困境:地区保bd官方网站登录入口障性住房项目已经承诺1亿美元但估计在任何给定的时间,5000个家庭的风险失去他们的家园由于房价的上涨。bd官方网站登录入口同时,弗吉尼亚州北部的部分地区,如阿灵顿可能会失去一切负担得起的市场利率的住房bd官方网站登录入口到2020年,与房屋的数量减少为低收入居民。
建设保障性住房有很多挑战,包括紧竞争购买土地,该地区的高生活成本,稀缺性之间的摩擦和高需求,申请税收优惠,bd官方网站登录入口寻找合作伙伴和政府规定。
11月三个保障性住房专家讨论这些问bd官方网站登录入口题,随着城市土地研究所继续教育系列,101年房地产在洛根圆,面板住房负担能力。bd官方网站登录入口面板是由尼娜Janopaul,总裁兼首席执行官阿灵顿合作的保障性住房(APAH),非营利组织关注于构建保障性住房;bd官方网站登录入口马特•Birenbaum AvalonBay社区的首席投资官,房地产开发商;合伙人和Winell Belfonte CohnReznick,会计师事务所建议非营利组织和开发人员对金融很重要。
土地是昂贵,很难获得联邦资助的项目,包括市场利率的单位
APAH注重为居民建造住房使AMI之间的30%和6bd官方网站登录入口0%。要做到这一点,尼娜Janopaul说,APAH购买土地,发展它与私人合作伙伴,望对现有属性可以翻新已有居民改善生活条件。
有很多的挑战让这种事发生。一个是购买土地的成本。Janopaul说APAH总是寻找机会购买土地用于房地产开发,但它从私人开发商面临着激烈的竞争,许多土地所有者想要快速完成交易,这需要APAH保持更多的流动性。bd官方网站登录入口
保障性住房是如此棘手的另一个原因是,联邦项目不设置bd官方网站登录入口抽离住房bd官方网站登录入口,Birenbaum说。抽离住房开发与各种单位售价bd官方网站登录入口不同购买力水平。有些可能是市场利率的(没有补贴),可能是员工住房(那些买不起市场利率,但不考虑低收入),和一些可能是低收入保障性住房。bd官方网站登录入口
中等收入住房(也称为员工住房bd官方网站登录入口)目前不符合税收抵免。这使它更加难以获得金融支持贵地区的项目喜欢华盛顿地区,因为开发者需要支付更多的建设。
Belfonte说,许多开发人员只打破即使他们建造保障性住房,这使得每一美元来自租金维持更重要的服务和设施的质量,以及基础设施建设。bd官方网站登录入口
2016年9月,参议员温迪(d),参议院财政委员会的负责人之一,介绍了立法中等收入住房建筑提供税收抵免。bd官方网站登录入口该法案的命运可能会在下届政府决定。此外,很难获得的正确组合affordability,确保公寓可以在财政上自给自足。
维护成本从未消失
施工完成后和居民入住,还有维护建设的挑战。建设成本和维护成本是相关的。Janopaul说APAH使用高质量的材料所以修理和更换的成本下降,和维吉尼亚州国家规定是为了确保保障性住房不是建造或翻新差和低质量的材料,它可以导致较高的建设成本。bd官方网站登录入口
如果不能保持建筑物或成本的上升,维护可能会因为没有足够的收入来支付这些费用。
开发者倚重构建保障性住房税收抵免bd官方网站登录入口
保障性住房是一种欺骗行bd官方网站登录入口为,因为它是一个微妙的过程,将资金和资源来实现更好的直流区域居民的生活质量和住房。
非营利组织,如APAH,需要有强大的金融基础设施,以实现他们的目标和开发人员依赖于一个健康的房地产市场,以建立抽离社区。在经济衰退期间住房发展直流显著下降(bd官方网站登录入口只有700个单位从2008年到2010年建成),即使有高需求。风险是建立新的发展时期的经济不确定性和开发商可能更难以获得融资。
CohnReznick Belfonte的公司,也适用于开发人员和非营利组织如APAH寻找和申请税收抵免可以降低施工成本。
尼娜Janopaul说,税收抵免,可用在联邦和州一级,通常通过self-scoring某一街区的品质或计划,如使用环保材料,收集点;点加起来一定程度的税收抵免可以授予。
点是评估使用合格的分配计划,这是一个政府提供的文档大纲有多少资金将用于低收入和保障性住房项目。bd官方网站登录入口
Belfonte,专攻金融经济适用房发展的一面,总是说,项目包括伙伴关系协议条款为开发人员和其他合作伙伴。bd官方网站登录入口这些文档大纲的钱将由每一方和工作的最后期限。合作协议是至关重要的,不仅澄清所涉及的各方的角色和责任将项目成果,他们帮助组织评估自己的风险,帮助确定收入划分的伙伴关系。
保障性住房在我们地区的商店吗?bd官方网站登录入口
保障性住房在阿林顿国家bd官方网站登录入口公墓。2015年,阿灵顿县致力于建设15800年经济适用房公寓bd官方网站登录入口在接下来的24年,计划到2040年有22800总经济适用房的公寓。bd官方网站登录入口
这也是一个优先。2016年9月,华盛顿承诺700万美元保持在病房7和8保障性住房,将保护单位在沃德4中,和建设步伐bd官方网站登录入口8000套经济适用房bd官方网站登录入口在未来。