保障性住房税收抵免,解释道bd官方网站登录入口

在霍奇90 -肖单位住房发展,bd官方网站登录入口为老年人提供负担得起的公寓。要创建这些公寓,开发人员使用的霍奇低收入住房税收抵免(LIHTC)计划部分融资项目。bd官方网站登录入口这篇文章解释了LIHTC如何工作。

LIHTC是最大的联邦计划生产和康复保障性住房。bd官方网站登录入口不像bd官方网站登录入口住房选择券(HCV)计划,帮助低收入家庭支付租金,LIHTC项目补贴建设的公寓租金低于市场利率。

自成立以来在1980年代,低收入住房税收抵免帮助资助超过bd官方网站登录入口240万套经济适用房bd官方网站登录入口在美国。去年,联邦政府花了大约70亿美元的计划。

建立低收入住房,LIHTC鼓励私人投资者投bd官方网站登录入口资保障性住房的发展。

不像住房券,直bd官方网站登录入口接补贴低收入家庭支付的租金在私人市场,LIHTC促进保障性住房建设的单位。从本质上讲,政府保障性住房的开发人员奖励税收抵免,反过来,把这些卖给私人投资者。bd官方网站登录入口开发人员使用这些钱来构建住房以低于市场利率。bd官方网站登录入口

开发人员把税收优惠卖给私人投资者(通过第三方称为连锁出版商,开发商和投资者之间本质上作为中间商)和使用资本融资项目。因为LIHTC为开发者提供了前期的现金,它减少了他们需要借的钱为他们的发展。

投资者购买税收抵免的开发人员,因为它降低了联邦税,他们欠的数量。每美元购买税收抵免,投资者减少一美元的税,他们支付给联邦政府。

虽然LIHTC为保障性住房的发展提供了重要的资金来源,这些项目还需要额外的资金来源。bd官方网站登录入口

每个州收到一定分配的税收抵免从联邦政府分配保障性住房开发人员bd官方网站登录入口

这些分配的大小取决于国家的人口。

从那时起,联邦政府直接向国家住房金融机构给学分,像哥伦比亚特区的住房金融局(DCHFA)和住房和社区发展在直流(bd官方网站登录入口DHCD);bdapp马里兰州的住房和社区发展;bd官方网站登录入口和弗吉尼亚州住房发展局(VHDA)bd官方网站登录入口。住房金融bd官方网站登录入口机构必须决定如何分配他们的税收抵免个人开发项目。

为此,他们运行竞争过程开发人员申请税收抵免。每个国家住房金融机构发bd官方网站登录入口布年度合格的分配计划(QAP)描述了如何将获得税收减免,哪些类型的发展将获得优先权。

QAP包括一些标准要求的联邦政府,包括要求州留出10%的税收抵免为非营利开发人员。它还概述了本地优先级。例如,一个国家可以优先考虑住房发展特定的人群,包括贫穷或老年家庭工作。bd官方网站登录入口州可能优先发展特别是缺医少药社区构建的。

基于QAP列出的标准,国家住房机构得分保障性住房的发展和确定哪些将获得税收抵免。bd官方网站登录入口

发展使用LIHTC程序必须包括一定数量的公寓租金低于市场利率。

通常,开发人员使用LIHTC必须40%的单位提供给家庭收入60%的AMI或20%的单位提供给家庭收入50%的AMI。

在华盛顿地区,50%的AMI一个四口之家是54300美元。60%的AMI的一个四口之家是65160美元。负担得起的租金,在这些收入水平家庭付房租的收入只有30%。

值得强调的是,这些发展有平坦的租金,,家庭收入50或AMI的60%(根据项目)只能负担得起房租支付他们收入的30%。

这些限制必须保持了30年。

LIHTC计划的批评者认为,这并不足以帮助家庭做最少。

通过设计,LIHTC不创建极低收入家庭住房——那些风险最高的住房不稳定。bd官方网站登录入口而其他程序是针对家庭年收入高达30%的AMI, LIHTC补贴生产单位对家庭收入50或AMI的60%。结果,程序不创建深购买力或协助家庭最需要的。

因为在这些负担得起的单位收取租户租的公寓,而不是支付每股的收入,那些做不到租户租金金额仍面向经验过度的成本负担。

例如,霍奇,一套双人公寓的租金,双人家庭收入50%或60%的AMI(取决于单位)能够承受租金不超过30%的收入用于支付房租。如果有人收入较低租金的公寓,他们最终将承担30%以上的收入,因为租金是固定的。因此,在公寓由LIHTC资助低收入家庭可能仍然cost-burdened。

一些家庭的bd官方网站登录入口住房选择券计划使用他们的凭证住在公寓使用LIHTC资金。虽然这种交叉补贴使单位负担得起的家庭收入较低,这可能导致“重复计算”倡导者估计的人数,负担得起的住房补贴。bd官方网站登录入口

最后,尽管公寓需要负担得起租金三十年,租户可以呆在他们的公寓,即使收入的增长。与家庭的住房选择券计划,谁会离开教育券计划,如bd官方网站登录入口果他们的收入大幅增加,租户在公寓里资助通过LIHTC计划不需要离开他们负担得起的单位如果他们的收入的增长。随着时间的推移,一些以低于市场利率的公寓可以租来的家庭收入在支付能力以上的标准。

尽管有这些限制,LIHTC仍然使用的主要工具联邦政府补贴的生产负担得起的住房。bd官方网站登录入口程序已经巩固了联邦政府补贴私人开发商的角色构建保障性住房(和保持),而不是直接建造公共住房的发展。bd官方网站登录入口