许多公寓建筑的东部阿纳卡斯蒂亚陷入困境。这是为什么,能做些什么。

买房在华盛顿可以为很多人几乎是不可能的,但有一个尚未开发的公寓供应阿纳卡斯蒂亚河以东,会非常负担得起的对许多人来说,即使在市场利率。但许多公寓业主协会在该地区在糟糕的财政状况,这买卖他们和阻碍相当于失去了整个社区的机会。

阿纳卡斯蒂亚东部有许多公寓建筑高于平均水平的所有者是谁在他们的公寓费。许多抵押贷款不会有资格贷款单位建筑在这个问题上,很多潜在买家买不到这些建筑。

所以当有人真的出售——说他们离开该地区或者想买另一个房子,但是不能携带两个抵押贷款,他们被迫接受一个较低的价格。如果卖方不能或不想亏本出售,他们别无选择,只能呆、出租他们的地方。这两种选择都占用股票,否则可能去别的地方。

当所谓的“普通”(owner-occupant)买家不能获得贷款,剩下的唯一买家是投资者(通常是现金买家),或者如果情况是正确的,业主可以使一个更大的比通常会预期的首付。小池的潜在买家意味着更低的需求,以及较低的销售价格。

即使准备好、愿意和能够买家想买房子的一个地区最便宜的地区,有卖家(或者,至少,潜在的卖家)不能得到他们的财产市场价值由于公寓协会的问题。

为什么不能在这些建筑银行批准贷款?

银行通常不持有和服务他们的抵押贷款——他们不是卖给投资者在二级市场(如华尔街)。为了保持他们的贷款整洁和有吸引力的转售市场,银行遵守指导方针由房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供。公寓房利美(Fannie Mae)规定的指导方针之一的建筑要求不高于15%的房贷拖欠率。

另一个房利美需求要求投资者比率低于49%——也就是说,业主单位必须占领51%的建筑的单位。如果投资者爬在一座建筑的数量(是用现金买家或业主已经)可以进一步阻碍贷款这样的建筑。因此,恶性循环。

一些银行仍然可以在建筑资格等问题,但只对买家以更高的首付(至少10%)和更高的信用评分。如果有诉讼的建筑(比方说公寓协会已起诉业主之一,过去由于平衡,或承包商已起诉建筑,未能支付)然后你就可以忘记资格贷款。

金融问题可能意味着对公寓协会的各种各样的问题

如果没有足够的资金在协会的储备账户,定期共同费用,如屋顶、外墙涂料、绿化、公共走廊地毯,楼梯间,和一般建筑维护、递延。当基金没有修复大件商品(比如一个屋顶,或者电梯维修)落在业主负担。如果没有钱,或者主人被挖掘一空,然后工作就不了了之,建筑分为失修。

这显然是不利于每个老板,不仅为了美观,也安全,舒适和享受的财产。如果情况恶化,恶性循环最终可能与一颗已经报废的公寓协会——这是一个完整的法律困境。

当你有不良联想,影响深远;为卖家被迫亏本出售他们的财产,对其他业主的建筑遭受财产贬值和共享成本负担增加,社区作为一个整体,不能吸引新主人主人多样化和提高居民的收入基础,从而稳定和帮助当地的经济增长。

似乎在这些建筑,很多业主财务胁迫和不能或不缴纳会费。如果有一种方法来帮助这些所有者,或帮助协会“帮助”所有者(通过提供法律援助实施费付款和/或迫使销售违法业主)然后陷入困境的asssociations可以回到黑和财务健康。

这样做可以帮助吸引新的,缴费的居民将为协会注入新的生命,进而帮助价格回来他们的公平市场价值。新居民,希望保持建筑更好的站也可能是一个社会整体利益。

这是如何处理这种动态方面的一个例子

这里有一个例子,这种情况下上演中型公寓大楼(约40单位)刚从本宁路地铁两个街区,是2007年发达国家和新装修的。我是一个房地产经纪人,我帮助一个客户购买一个单位这几年前。

根据最近的谈话清单代理,销售已经开始快速增长,2008年,价格低至200000年代中期。随着2008年的经济衰退,销售放缓,并在2011年的时候我的客户购买的,价格降至150000美元。最近在建设销售发生在2013年,这是一个止赎房产了99000美元现金买家。

据居民建筑,因为很多居民已经停止支付他们的公寓费,毫无疑问的原因多样,协会遭受极端金融危机和所有的业主都感受到了负面影响,最严重的是极端的货币贬值的属性值。

有可以采取不同的措施对业主不缴纳会费。协会可以将财产留置权,但他们无法收集到业主决定出售这并不总是有用的。只要老板付给他抵押贷款,银行不会取消抵押品赎回权。

协会有权强制出售财产一旦犯罪到达某一个点,但这是一个昂贵的法律程序,并且可能需要董事会投票。这是一个棘手的情况和负责任的所有者在许多情况下,正在收拾烂摊子了。

为了解决这个问题,也许贷款可能有所不同

在这些建筑的居民的利益,这些社区,把这些公寓协会回黑色,这样他们就可以开始恢复他们的市场价值。我们谈论最近翻新的2居室公寓安全的停车场和一个阳台只是两个街区在这里本宁路地铁!如果银行可以解决融资需求将在那里。

也许这个城市可以帮助创建一个专责小组提供援助以法律的形式向陷入困境的公寓和/或技术咨询。这可以帮助获得协会回到正轨,在必要的时候,帮助协会对业主没有支付采取行动。

毕竟,大多数公寓董事会是由常规的人可能没有必要的经验和专业知识来处理这些复杂的程序。如果一个协会没收一个或两个公寓单位,它应该创建一个强大的威慑其他业主建设中可能考虑跳过他们的还款。这是一个艰难的方法,但是这是不公平的对业主支付时间遭受如此极端的货币贬值的属性值(以及其他所有的负面属性有一个资金不足的建筑)。

另一个解决方案可以提供一些特赦为陷入困境的所有者——也许财务建议的形式,或者在理想的情况下,帮助更好的为贷款再融资利率。

另一个办法是确保公寓买家得到更好的教育法律关系,结合当你购买在一个协会,当然支付公寓费时间的重要性。

最后,由于房利美和房地美设置的指导方针,也许这些机构可以要求抵押贷款机构,而非所有者,定期支付公寓费更高风险的买家与低首付(买家)。

银行可以通过把公寓费和每月的按揭付款,然后支付会费的借款人每个月从一个托管账户(类似于他们如何为他们的借款人支付房产税和保险吗)。这将为所有公寓建筑作为保障,确保每月的会费得到报酬,因此,关联更容易保持健康和黑色的。联系公寓费用的责任银行而不是所有者,因此它将取决于他们取消抵押品赎回权如果买方停止支付每月的抵押贷款。因为他/她自己的公寓业主是业主单位以及业主协会的一部分,它将意义将银行的抵押部分协会以及单位。

我曾与许多客户可能在市场利率买了东部的阿纳卡斯蒂亚的价格,如果只有他们的贷款。面积为良好的价值提供了一个伟大的地点:中位数“出售”的价格非折价公寓销售在过去的一年是150000美元(什么时候陷入困境的“出售”的价格中值在62000美元)。*

我想看到更多的库存得到了公众,而不是用现金投资者或购买者。这将意味着更多的选择对于购房者定价的其余大部分城市以及帮助刺激经济增长在社区可以使用它。

*这个信息来自核磁共振成像(大都会区域信息系统),并应被视为可靠的但不能100%保证。