今天Brookland庄园,从萨拉托加大道NE。作者形象。

这篇文章是一个正在进行的一部分系列Brookland庄园,一个有争议的开发项目东面的象征的复杂动力学的罗德岛地铁站建筑——尤其是经济适用房——在华盛顿。bd官方网站登录入口阅读了本系列介绍。

Brookland在布伦特伍德庄园是一个很大的公寓,从罗德岛地铁站走一小段路,大多数租户得到某种形式的政府住房补贴。bd官方网站登录入口也是一个案例研究在发展和我们地区的保障性住房。bd官方网站登录入口

MidCity金融公司财产的所有者几乎完成了偿还联邦资助抵押贷款。一旦它,它计划重建网站。现有的经济适用房应该MidCity多少取代吗?bd官方网站登录入口

直流法表示,公司并没有取代。虽然MidCity计划超过法定最低,租户和住房的倡导者认为它没有做足够的人现在住在财产,或其他低收入家庭。bd官方网站登录入口这些相互冲突的论点很重要因为MidCity要求豁免DC分区法通过一个过程,需要公司来回馈社区。

这里有很多细节,但如果你感兴趣我们的地区应该如何成长的问题,谁受益于改变,我想你会想要它。Brookland庄园的情况可能会在未来十年的大部分时间。

Brookland庄园是罗德岛的东大道地铁站。图像通过谷歌地图。

几十年来,一些不同的保障性住房项目已经帮助低收入家庭住在Brookland庄园bd官方网站登录入口

Brookland庄园是一个535 -单元公寓建于1930年代末,占地约20英亩的布伦特伍德。它有1、2、3、4和5居室公寓对低收入家庭负担得起(三口之家的收入低于约30000美元可以住在那里)。更大的负担得起的公寓已经成为越来越难找。

MidCity计划重建Brookland庄园引发了关于新项目的规模、负担得起的和multi-bedroom单位的数量,当前居民的命运。

MidCity买Brookland庄园1977年建筑年久失修。该公司签署了一份低息40年的抵押贷款与美国住房和城市发展部(HUD)。bd官方网站登录入口作为交换,MidCity同意参与住房和城市发展部基于项目的部分8程序抵押期间,这意味着它保留373低收入公寓的华盛顿。这些居民支付三分之一的收入在租住房和城市发展部支付其余MidCity。

几十年来,剩下的大约150套公寓在基于项目的部分不是8程序一直在租来的市场利率。他们也被低收入租户因为老建筑,在一个便宜的小区,因此更便宜(这些单位也受到的一个版本租金控制需要在联邦资助抵押贷款)

今天,几乎所有的non-section 8单位是低收入家庭和大多数使用bd官方网站登录入口住房选择券从直流的房地产管理局bd官方网站登录入口(DCHA)补贴他们的房租。他们能这样做,因为自然租金低于DCHA Brookland庄园“批准”最大的租金社区。

随着直流租金上涨,它已成为voucher-holding家庭更难找到这样的公寓阿纳卡斯蒂亚河以西。实际上,Brookland庄园是一个不寻常的位置在一个迅速发展的城市的一部分,这些家庭在哪里可以找到公寓工作与他们的凭证。

住房和城市发展部到期合同和重建如何改变负担能力的情况吗

后MidCity回报其抵押贷款今年住房和城市发展部,其与住房和城市发展部支付合同将到期。这意味着MidCity将免费收取更高的租金的373套公寓租金控制(主题)。没有重建的,可能不会改变的可购性图片:公寓可能继续市场租金较低,允许住房voucher-holders和中低收入家庭继续住在那里。bd官方网站登录入口

但建筑近80岁,最终需要翻新。如果属性是重建新公寓,市场租金将上涨。市场利率的单位也将成为免除租金控制。没有行动以保持他们的负担能力,373年former-section-8公寓和剩下的大约150辆为低收入家庭可能会变得过于昂贵,包括那些拥有住房选择券。bd官方网站登录入口

由类似的白色长方形建筑群。图像必应。

这就是MidCity想要建造Brookland庄园

现在部分8 HUD合同(及其限制有关保障性住房)结束,MidCity重建复杂的计划。bd官方网站登录入口受特区政府和投资者的要求,公司可以选择提供更多,更少的,或者相同数量的负担得起的单位现在存在。

MidCity的重建计划已经经历了多次迭代。桌上的计划目前这个样子素描最初的提议,但短:

图像MidCity。

三年前,该公司开始申请”规划单元开发”(手),它将授予分区开发人员例外规则。前脚允许开发人员构建基本分区多否则允许(例如:更高或更密集的项目)。获得“分区救济”,他们必须提供“社会福利”,根据邻居和特区政府的要求,例如电台和花坛的范围可以从保障性住房。bd官方网站登录入口

MidCity的前脚Brookland庄园要求申请许可建造比当前分区(20 - 25英尺高C-2-A和R-5-A)允许。部分,以换取增加密度,MidCity提供了以下关于保障性住房:bd官方网站登录入口

  • 更新其部分8 HUD合同。的521套公寓目前低收入家庭负担得起的,这将取代目前的373非常负担得起的住房和城市发展部与373年新的单位。(总共有535公寓,但MidCity使用九作为办公室或家里员工虽然五单位“离线几十年来,”据一位发言人)。
  • 留出11 townhomes对中低收入家庭,低于50%和80%的面积平均收入(AMI)。大约49000美元和60000美元一个家庭的三个,分别。

MidCity最初的重建计划,提出2014年,上升到90英尺罗德岛州大道之上和有2235个单位。(当前修订计划分区委员会在2015年允许前进),包含的最大高度为65英尺1760辆,比最初的计划减少20%。(为什么裁员发生是我的下一篇文章的主题)。

如果MidCity想抛弃整个手过程,构建更少的总单位,并保持更少的负担得起的单位,它合法。直流现有的内含分区法只需要大约10%的新住宅负担得起的,通常分裂之间的50/50 AMI的50%以下,低于80%的AMI。MidCity也可以卖别人的财产大量的金钱,因为Brookland庄园是一个从地铁走10分钟。建筑高,然而,会更有益,因为它将意味着更多的单位出售或出租。

另一方面,MidCity可以把535买得起公寓在新地方,租户说现在有效地存在。

通过保持373套公寓住房和城市发展部的部分1273程序,使市场利率,MidCity可能说这是想节省一些负担得起的住房和在同一时间赚钱。bd官方网站登录入口公司代表也表示,他们将与现有居民允许他们保持现场施工,后被称为什么“建设优先”原则。回顾一下,分解:

  • 1760总单位
  • 114 townhomes,其中11将负担得起的中等和低收入家庭通过内含分区。剩下的103将市场利率。
  • 1646套公寓,373年将是非常实惠,置于一个新的部分8 HUD合同。剩下的1273将市场利率。

看到在这里更详细MidCity的计划。

租户和住房提倡使用这个计bd官方网站登录入口划并不兴奋。他们希望看到535年重建,负担得起的公寓,他们认为这是一个温和的问原因我将在未来的职位。许多也担心居民搬迁计划的细节,他们说MidCity已经进行了“大规模位移运动”导致建设。

这前脚过程正在进行

MidCity提出的再开发涵盖了几个街区。分区委员会批准后的总体规划整个网站在2015年,该公司已要求批准再开发的每个阶段的细节。可能会有四个“阶段”手,近十年伸到未来。

MidCity修订计划的细节之前,现在分区委员会。这个星期一见面后,委员们决定推迟决定是否允许重建,从MidCity等待更多信息。委员们计划在5月22日宣布决定。

这些都是基础。这个故事有很多。

在接下来的系列文章中,我将进入为什么这个重建变得如此有争议,包括租户的冲突在治疗和保障性住房的大小和数量。bd官方网站登录入口在去那里之前,这是在Brookland庄园的人物和问题,我将在接下来的三个帖子:

  • Brookland庄园/布伦特伍德村居民协会是复杂的租户。他们的成员喜欢改造老化的建筑。但是他们担心MidCity不会建立足够的替换保障性住房,他们无法返回一旦项目完成。他们也担心将不会有足够的大,代人Brookland庄园变成公寓家庭。与华盛顿·梅里菲尔德,一个律师法律诊所为无家可归者,代表之前分区委员会。,一个非营利组织,帮助租户协会组织和志愿者在直流关心位移。

  • MidCity是开发人员拥有财产。领导说,它已经遇到了几乎所有租户的问题,说他们正在开发一种“抽离社区,”指着模型公司在保障性住房建设的历史bd官方网站登录入口。

  • Edgewood物业管理、姊妹公司MidCity由同一人,监督Brookland庄园以及私人保安公司。去年,埃奇伍德的实践与租户的主题华盛顿邮报的调查。

  • 卡温顿,修布是律师事务所,以及华盛顿律师委员会,是把对MidCity的集体诉讼因涉嫌违反直流法律和《公平住房法》通过歧视家庭(一个类在法律保护)。bd官方网站登录入口

  • 分区委员会一个由五名成员组成的准司法机构负责执行和修改DC的分区法。通过手过程,该委员会已成为公共领域的一些争斗购买力,租户的保护,和位移。

  • 办公室的规划,“指导开发“在华盛顿制定土地利用政策,帮助决定是否MidCity的计划是“一致”直流的综合计划。

  • 少数的邻居反对拟议的高度和密度的重建。