为什么是错误的关于保障性住房吗bd官方网站登录入口

这是有问题的认为供求并不适用于住房。bd官方网站登录入口但在另一方面,自由市场的方法并不能完全解决住房负担能力,。bd官方网站登录入口

有些人(左边)反对新市场利率的房地产开发。bd官方网站登录入口他们声称,新的发展只提供高端住房,不做任何事情来帮助提供更多的可负担得起的选择。bd官方网站登录入口

其他人更自由主义观点(在本地区更加右倾观点)声称,如果我们摆脱所有的分区法规,自由市场会照顾,建造房屋。bd官方网站登录入口

两种观点都是错误的。

是的,添加更多的住房绝对必须的一部bd官方网站登录入口分战略使住房更加实惠。和分区的变化让人们建立更高、更多的可用空间附近交通、出租房屋、运输,避免昂贵的和常常不必要的停车步骤都是在正确的方向上。但是一些支持者继续说放松自己分区将解决这个问题。它不会。

自由市场只会为高收入建造房屋bd官方网站登录入口

即使城市回滚许多土地使用法规,降低建设成本,并利用新的融资工具,新建住房的成本不会低于某一点。bd官方网站登录入口

本报告从麦肯锡发现即使你采取这些步骤在一起,这只会降低住房成本和人们之间的差距可以支付一半(假设人30%的收入花在住房——我们推荐级别)。bd官方网站登录入口

开发人员通过提供投资者恢复财政的一个新的发展。如果回报高于投资,投资者将资助该项目。如果还不够高,特别是考虑到风险,投资者将钱花在别处和住房根本不会。bd官方网站登录入口规定增加开发成本。开发评审过程还增加了成本项目推迟或缩小时,和它增加了风险。

城市的基线成本的一栋新公寓直流超过2000美元一个月的时间来满足返回市场需求的水平。

一个人的收入必须每小时约38美元,或80000美元,这种租金只需要上涨30%。如果有人挣每小时15美元,或者每年32000美元,他或她只能承受800美元的公寓,或者低于这个水平的一半。

更多的密度不会改变基本的数学

即使土地是免费的(不)法规提供无限密度,建筑物仍然花费钱。和更高的建筑更多的钱比短的单位成本。

特区办事处的计划研究直流建筑高度安妮塔·莫里森,主要经济的解决方案,与合作伙伴发现,虽然法规可能会减少潜在的发展,无限的高度和密度不负担能力的简单的解决方案。

“无限远密度测量面积比率不是魔法治愈,因为建造混凝土和钢的成本每平方英尺多低层stick-built(木框架)建设五或六个故事,”莫里森解释道。

为了证明这一点,莫里森一个分析不同的场景的新公寓。假设一个新的建设用地半英亩的土地价格设置为0(如协议构建在公共土地上)。租一间卧室的公寓是1127美元,这是负担得起的家庭使AMI(每年51600美元)的60%。这是建筑经济吗?

为了找到答案,莫里森测试不同高度从65英尺(六层楼)250英尺(23)的故事。房租没有建设的费用或满足最低投资回报率在这些情况下。

65英尺单位建筑成本168000美元,而高层钢和混凝土建筑的成本的130到250英尺高。200英尺单位建筑成本241000美元。即使大楼停车场地上(便宜的)而不是地下,只返回提高到4.6%,“仍然离”所需的7%的投资回报,根据莫里森。

当然,大多数开发项目包括支付的土地。分区越高,越有价值的土地,所以一些增益也变成了更高的土地成本,而不是降低住房成本。bd官方网站登录入口

“过滤”呢?

作为回应,自由市场倡导者声称“过滤”帮助提供住房租金低于新建筑。bd官方网站登录入口而不是生活在新建筑,旧着穷人能生活在陈旧。

喜欢争论的新市场利率的住房,这是真的,但只有一个学位。bd官方网站登录入口的确,增加供给缓解对所有价格上行压力。但水库自然便宜,老建筑运行一段时间后。

当许多人搬出市区,很多建筑开始腐烂,所以价格下降。现在,城市地区很受欢迎,在越来越像华盛顿这样的城市,老建筑是不断减少的资源。新建筑不会变老速度不够快,他们不会提供cheap-but-only-adequate居住地,实际提供住房收入区间的低端。bd官方网站登录入口

旧建筑改造的需要。即使他们是保障性住房,他们仍然需要维修和rehabilbd官方网站登录入口itation-they可能不需要花岗岩台面,但管道必须很好地工作。一旦市场利率的建筑越来越多的社区需要改造,有巨大的动力为了更进一步,使建设高端捕捉更高的租金或卖掉它更昂贵的公寓。

块W街1400号西北,蓬勃发展的震中以北14日& U的街道。六个几乎相同的公寓行街的南面。2000年,从没有补助金的时价,负担得起的出租公寓,除了W街1424号。一个例外是转换为有限股权抽离合作在1990年代早期的租户。今天,两个建筑的高端市场,而四个属于两个负担得起的合作社。

在2000年代早期,所有这些建筑易手,过滤到一个更高的租金市场。三个最建筑,总计100辆,形成一个合理的合作区政府与金融的帮助通过租户机会购买行为(TOPA),它允许买方提供租户组匹配。1100万美元的建筑翻新,许多现有的租户能够成为老板。

没有直接干预通过TOPA从城市规划和资金,所有这些旧公寓今天会高价住房市场利率,尽管数百个新单位附近空地上建造这一块。bd官方网站登录入口

虽然有一些监管限制施工,附近有很多空地。供应没有受到分区,而是通过融资和业主的准备。很难推测,任何数量的附近的新建筑将会阻止这些建筑翻新成高端住房。bd官方网站登录入口

在更大的范围内,住房供给的增加在该地区帮助吸收更多的住房需求,但这并不足以遏制需求这样bd官方网站登录入口一个受欢迎的地点。2005年至2011年间,住房租赁市场的增长增加了12500辆。bd官方网站登录入口但在同一时间,每月800美元的公寓下降了一半,同时每月1000美元的租金几乎翻了一番。强劲的市场需求将会收缩低价单位的可用性。这是发生了什么事在过去的十年里,直流转换从一个城市进入一个快速增长的下降。

供应问题,但这并不是故事的全部

建造更多的住房是很重要的。bd官方网站登录入口只是放松限制密度和高度并不足以构建和维持一个负担得起的工人阶级的住宅,占很大一部分我们的总体人口和劳动力。bd官方网站登录入口

我们应该回滚的一些监管拖延和限制做很多弊大于利。我们可以减少停车需求,允许附件公寓,增加高度限制在少数地区,和争取项目将增加住房,特别是在现有的交通。bd官方网站登录入口

与此同时,该地区需要找到方法来为人们创造新的经济适用房下的AMI的50 - 80%(两个挣到70000美元的家庭)和保护已经存在的保障性住房。bd官方网站登录入口市场无法满足这些需求的。

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这篇文章最初发表2015年,但是我们想互相它!