Brookland庄园的计划意味着更少的负担得起的公寓吗?是的,如果你仔细看。

这篇文章是一个正在进行的一部分系列Brookland庄园,一个有争议的开发项目东面的罗德岛地铁站集中体现了建筑的复杂动力学bd官方网站登录入口- - - - - -尤其是经济适用房bd官方网站登录入口- - - - - -在直流。

Brookland庄园的所有者,MidCity金融公司,最初以取代521年提出现有廉价公寓2235套公寓和townhomes。根据这个提议,436会是负担得起的,但直流分区委员会表示,计划综合计划违反了限制。现在公司要建设1760套,其中大约380是负担得起的。租户和他们的支持者不喜欢旧的计划,因为它不保存所有现有的负担得起的单位,他们说新的人会导致位移。他们推动全面替代现有的负担得起的公寓。

373的公寓Brookland庄园是负担得起的租户,做不到每年30000美元的家庭的三个因为他们的租金补贴通过联邦政府基于项目的部分8项目,由美国住房和城市发展部(HUD)。bd官方网站登录入口这些补贴与特定的公寓而不是个人租房者(如发生在华盛顿的住房券计划)。bd官方网站登录入口

这里的租金如何工作在这个项目:MidCity和住房和城市发展部同意所谓的“合同租金”。这是MidCity所收取的租金在373公寓,它应该是大致市场利率(它可以有点更高或更低)。租户支付MidCity租金收入的1/3的区别,住房和城市发展部支付,金额和“合同租金。“老板的想法是大致市场租金,而租户得到他们能负担得起的住房。bd官方网站登录入口

与住房和城市发展部MidCity有8节合同的373套公寓了40年,今年合同到期。MidCity承诺其8节合同更新,并保持373套公寓非常负担得起的重建完成后。

剩下的公寓是负担得起的,但他们不是住房和城市发展部的部分8计划的一部分

Brookland庄园包含大约150套公寓,另一个负担得起的不是因为8节合同,但是由于项目的年龄、位置、和(可能)MidCity HUD-subsidized“236条款”抵押贷款。这抵押贷款有一个有效的利率为1%,30年期抵押贷款时为9%。有限制MidCity可以增加每年租金多少。我不知道这些规定是否作为一个真正的帽子,但是,还是“自然租”低于上限由于年龄和公寓的位置。

无论哪种方式,non-Section 8, 2居室的公寓在复杂的了每月不到1560美元。便宜:低收入、市场利率租房者可以住在Brookland庄园(尽管他们代表只有2%的被占领的单位)。

大多数non-project-based第8部分租房者在复杂的使用住房bd官方网站登录入口券的直流住房管理局(DCHA)bd官方网站登录入口充分的租金。人与这些代金券支付1/3的收入作为MidCity租金,然后DCHA MidCity支付剩下的金额之间的租户和市场支付租金。所以MidCity仍然得到了完全市场租金如果凭证持有人住在公寓。

DCHA只能让凭证用于公寓市场租金低于某个阈值。这就是所谓的“允许房租。“目前,租金在Brookland庄园低于阈值,这就是为什么很多人用代金券住在那里。

重建可能颠覆Brookland庄园的负担能力现状

市场利率租金在新的发展会大大高于在当前复杂。单位是新的,他们会成为免除租金控制。现有的低收入,可能价格,市场利率租房者。它还可能推动租金高于DCHA的最大“允许”。将新Brookland庄园voucher-holding的家庭来说是难以承受的,包括那些住在那里了。

不清楚任何剩余的低收入、中低收入Brookland庄园租户没有凭证能够保持如果租金大幅上升。MidCity说它有一个计划保留现有的租房者用代金券,但主张并不信服。该公司表示,这是“讨论”与DCHA增加允许的租金在布伦特伍德,这Brookland庄园家庭住房券可以留下来。bd官方网站登录入口DCHA发言人不愿透露是否这样的谈判正在进行。

这是公司的计划:保持373节8单位和问DCHA券补贴增加当前居民用代金券可以住在重建。Brookland庄园租户协会和住房的拥护者认为整体计划有负担得起的单位太少,和将取代目前bd官方网站登录入口的居民。他们找不到“DCHA-will-increase-subsidies”承诺可信,特别是因为房屋管理局公开表示对这个想法,更别说做出任何约束力的承诺。bd官方网站登录入口

MidCity说没有535买得起公寓Brookland庄园

MidCity住房选择券持有人定义为只是bd官方网站登录入口另一组市场利率租房者。MidCity执行副总裁迈克尔·密尔兹说的租户律师,将·梅里菲尔德:

你说有535个负担得起的公寓。这是不正确的。有373个深深补贴负担得起的公寓(8节合同的一部分)。其余的都是市场利率的公寓的租金是协助DCHA住房选择券。bd官方网站登录入口和他们的本质,就因为他们80岁的市场租金(相对较低)。但事实上,它们的市场利率公寓。

执行副总裁杰米Weinbaum说,“从我的角度来看,真的只有两种类型的租户。有那些项目8节合同,还有其他人…任何形式的支付市场利率租户是他们。”

MidCity“保障性住房”的定义是一致的计划:保持373节8单位,但期bd官方网站登录入口待DCHA买单允许任何低收入租户住其他地方的重建。

我试着总结提出当前和负担得起的单位分解在下面的图表。

辩论这“增加凭单付款”的想法

MidCity“增加券补贴”对DCHA提议可以贵,减少其预算的其他部分地区补贴。同时,MidCity可能不会损失一分钱。正如他们所说,凭证持有人就像市场利率租房者;政府机构是基础比尔代表承租人的一部分。并允许凭证持有人永久生活在一个单位不让单位负担得起。

MidCity,当然,是一个以营利为目的的公司。其代表说,该公司提供保障性住房所需的直流的两倍多bd官方网站登录入口内含分区法。租户的支持者反驳说,该公司,因为它是使用一个讨价还价的过程被称为一个规划单元开发(手),应满足这一过程的更高的法律标准,“保护和促进公共健康、安全和福利”的社区,他们说应该不是取代目前的居民。

租户有个主意让更多负担得起的单位,但是MidCity说,不希望“集中贫困”

Brookland庄园/布伦特伍德村居民协会提议MidCity与他们一起工作以获得直流住房生产美元信托基金bd官方网站登录入口以当前的卧室保持535单位负担得起的大小。

我们的想法是,MidCity从基金获得低息贷款或赠款,降低项目的成本。作为回报,MidCity同意让低收入家庭买得起535套公寓40年。这样,即使现有的低收入租户搬走了,房子会便宜几十年来,家庭开放城市保障性住房的候补名单(目前有超过40000个家庭)。bd官方网站登录入口

当我问MidCity,发言人说:

虽然MidCity想妥协,我们正在努力,以确保这是一个可行的混合收入社区和有一个点添加更多的补贴之外的单位需要我们现有的只是重新创建集中贫困居民从经验中我们知道不成功的繁殖环境。

发言人说MidCity已经会见了住房和社区发展(DHCD)讨论开发房地产生产信托基金来保护一些负担得起的单位。bd官方网站登录入口DHCD不会评论机构是否会见了MidCity代表。

租户和倡导者也担心失去“变成”单位

科温顿和柏灵律师事务所把集体反对MidCity代表租户,声称该公司违反了直流和联邦政府保护他们的“家族地位”计划消除4 -和5-bedroom公寓,和施工开始前试图取代大家庭。MidCity代表拒绝评论这篇文章的理由;在法庭文件中,他们承认他们的重建计划有更少的大公寓,但否认几乎所有其他原告的指控。

当前单元尺寸见下图分解Brookland庄园,和提出了重建。在一封电子邮件中,该公司表示,townhomes将3和4间卧室,但我不知道确切的混合;还说,确切数字轻微改变后期计划的细节可以讨论决定的。

MidCity不打算替换任何5-bedroom公寓。代表说5-bedroom单位不是“市场可行,”和作为一个私人开发人员他们不应该被迫建立他们不相信会卖的东西。公司计划取代足够位于单位房子是什么它说一些当前有大家庭的家庭。

支持者反驳说,前脚的过程是对需求产生“公共福利。“他们说Brookland庄园需要4和5卧室的单位,因为许多家庭multigenerational-as许多低收入家庭的直流争相寻找负担得起的住房。bd官方网站登录入口

建筑的“老年人”可能会让其他租户的图片

该计划引发了其他问题。200年提出的373年第8部分更换单位只会“老年人”,62岁以上的老人。192年的单位是搜房网上;8将2房。

没有200名房客目前Brookland庄园。2015年6月,当MidCity去年提交的详细租户数据分区委员会,只有106 486年占领的单位有老年人,62岁或更老。总数只有116老年人。即使你让老化随着重建的进展,只有153个家庭与任何成员55岁以上。(截止4月9日只有431的公寓被占领)。

还在2015年的数据:

• 37有老年人的家庭也有non-seniors和他们生活在一起。12岁以下儿童这些37户13。

• 153户家庭中与某人年龄超过55岁,48也有人55岁或更年轻。那些别人不能出现如果他们年长的家庭成员进入了8节“老年人唯一的建筑。”

bd官方网站登录入口住房倡导者担心使一半的373补贴,部分8单位蒙“老年人”将很难给现有的家庭。一些年长的居民同居家庭可能不会住在“高级建筑”,而与其他约300户家庭争夺剩余的173 non-senior节8单位。

如果这些老年人进入搜房网上,“高级”单位,他们的家庭将会发生什么?