“我们已经在监狱里:“拆迁和私人警察Brookland庄园

这篇文章是一个正在进行的一部分系列Brookland庄园,一个有争议的开发项目东面的罗德岛地铁站集中体现了建筑的复杂动力学housing-especially负担得起的住房。bd官方网站登录入口

一些租户Brookland庄园前安全公司管理和虐待他们说,老板,谁想开发房地产,试图将他们扫地出门。这篇文章需要看那些指控。

这是回顾Brookland庄园是什么,发生了什么

Brookland庄园是一个占地20英亩的公寓北罗德岛的地铁站。网站的所有者,MidCity金融公司计划重建它。大多数当前的租户是低收入和接收政府租金援助。有多少保障性住房问题的新项目。bd官方网站登录入口

政府的合同将于今年晚些时候到期规定373 Brookland庄园的521公寓必须租给低收入租户。剩下的大约150套公寓租金市场价格较低,这使得人们持有政府住房券(这意味着它们也不非常赚钱)住在几十年来Brookland庄园。bd官方网站登录入口MidCity说那些公寓不算作“保障性住房。bd官方网站登录入口”

公司的重建计划包括373套廉价公寓,取代那些目前政府合同的一部分,它将更新。更换集将multi-bedroom较少,适合全家用的单位,然而,已成为联邦住房歧视诉讼的主题。bd官方网站登录入口MidCity剩余150台,计划让租金上升和居民说,如果用代金券,特区政府将需要支付更多的租金补贴。

最初,MidCity提出一项计划,将会建造436套可负担得起的。但直流分区委员会及其办公室计划表示,计划与该地区的全面计划,因为不一致建筑太高。而不是试图改变薪酬计划,MidCity规模的建议。

今天,MidCity等待分区批准其当前的计划,而租户推动完全替代现有的负担得起的公寓。一些租户还说管理层一直在努力推动低收入居民,没有为工人们作为重建的一部分。MidCity否认了这一点。

MidCity雇佣了物业经理和私人保安Brookland庄园

MidCity Edgewood物业管理合同,开始MidCity姊妹公司的创始人。在过去的几年中,MidCity雇佣了私人保安Brookland庄园,需要移动公司说因为复杂的犯罪。保安巡逻整个复杂;他们应该保持和平,监控一些租赁行为,从租户接听电话,召唤特区警察如果他们希望有人被捕。

大约两年,MidCity雇了一个安全公司称为代码3安全;今年3月,它聘请了一家新公司。去年,MidCity竖起围栏占领建筑复杂的一部分,说也是为了应对犯罪。

租户和倡导者说,这是一个“巨大的位移运动”的一部分

租户说物业管理和代码3安全员工骚扰他们的故意努力推动他们复杂的节省开发成本(注:代码3安全拒绝评论这篇文章)。租客住在Brookland庄园越少,他们说,越少人MidCity将不得不暂时房子施工,或者提供负担得起的单位在重建。MidCity否认了这一点。

租户的指控闯入两组:

1. 埃奇伍德将大量驱逐起诉居民对于小租赁的违规行为,为了摆脱他们,打扰他们,他们自己决定离开,或损害他们的“站好”作为租户,MidCity说这将是一个要求返回重新开发房地产。
2. 前安全公司骚扰他们部分出于类似的原因。

《华盛顿邮报》2016年的一项调查,名为“面临驱逐超过25美元”,表明一些租户的有价值。那篇文章共同租户的故事和确凿的证据的骚扰安全公司的员工。在其他方面,它包括法庭记录,说保安性骚扰一位居民,发短信给她他的生殖器的照片。

Edgewood起诉后还发现,租户驱逐他们以越来越快的速度随着时间的推移,而越来越多的诉讼是针对租户,他们欠不到100美元的逾期租金。同样的,在三个9个月时间内《华盛顿邮报》记者观察,适合申请租赁行为增加。

采访和公开听证会分区委员会于2月23日的租户在Brookland庄园描述自己的经历:

女士Neeka沙利文:

(它)似乎在这里我们是囚犯。他们在…坚固我们。安全说我们不能坐在门廊上,所以我们坐在泥土,然后他们说我们不能坐在那里我们坐在人行道上,然后他们说我们不能出去…。公司官员告诉我们,我们可以把我们的凭证和去东南、北卡罗莱纳。

谢丽尔·范甘迪女士:

使用的一些策略他们推动我们的财产包括保安。所有的时间我一直在Brookland庄园从来没有安全。他们第一次来的时候我们被告知,这是为了我们的安全,但我发现这是扫描我们的社区…他们骚扰人倚着栅栏,踩在草地上,和孩子们站在公共汽车站。他们说当我们出来我们必须站在“树盒子”这是一个街道和人行道…之间的区域。

去年,2016年3月14日,我男朋友打我,被我的额头打开…。我去法院,远离了秩序。一个星期后,我得到了一个违规信告知,他不允许在属性了。我收到一个通知违规,因为他打我。

女士Serita El阿明:

我提到的栅栏MidCity提出让残疾人和残疾人必须去到目前为止他们需要去的地方。

瓦莱丽·斯科特女士:

我看到人被安全倚着门,踩在草地上。他们毫无理由告诉你你需要移动…我有一个注意,我妈妈是被禁止的,我会被驱逐如果她来看望我…在另一个事件中,我得到了一个违规的通知让我在走廊地毯干燥铁路因为我洗它…尽管如此安全的骚扰,有很多时候我看到保安从毒贩购买药物,他们说他们想要的财产…紧急出口被栅栏。MidCity将我们的生命处于危险之中。

麦克纳米Shanell女士:

你要问安全让你(操场)。这很奇怪,因为这是一个操场…它只是一种可怕的和令人沮丧的当你不知道你可以和不能做什么。这就是为什么我…不是在外面太长时间,因为这样你闲逛…我尽量保持在尽可能多的,因为我不想遇到任何问题。

引用这篇文章的标题也出来公共的证词有关条件Brookland庄园。

其他租户保安发誓说他们,阻止他们的朋友在附近停车当访问(埃奇伍德的政策是机票和拖了一些汽车前7点和晚上7点后)。然后他们说安全自由地发表不准确执行“除非通知”,阻止人们访问的朋友和家人。

我跟几个老人说他们没有遇到任何问题,并表示他们喜欢在网站安全的想法,但他们也承认,他们的邻居似乎不那么快乐。其他租户说,当MidCity决定雇佣的时间安全是一个意外,作为犯罪发生在几十年之前,公司雇佣了该公司。

MidCity所说的关于犯罪和租户的指控

4月9日,在最近的一次统计431的单位被占领,低于2015年1月503年。

MidCity说这种减少是由于“自然减员”:入住率下降由于公司决定不来填补空缺的公寓,而不是努力推动居民。公司的领导人认为其驱逐率是行业标准,每年约1.5%。

自《华盛顿邮报》的文章出来,MidCity已经取代了旧的安全公司和一个新的开始与居民举行月度安全会议”,部分该公司说,为了应对投诉租户。

MidCity在一封电子邮件中表示,该公司委托进行的一项调查显示,居民联系,84%的人认为埃奇伍德对他们的尊重。该公司没有分享相似的结果对租户的现任或前任安全行为的看法这篇文章上线,说材料是专有的。

该公司表示,决定聘请安全应对犯罪的复杂。在华盛顿城市的采访例如,MidCity副总裁迈克尔·密尔兹被谋杀他说发生Brookland庄园的“影子”。MidCity说复杂的布局提供了与世隔绝的地区有利于犯罪;这也在一定程度上指责”浓度的低收入居民2014年从应用程序分区委员会:

在许多情况下,这些犯罪问题的原因可以追溯到原始的城市设计布伦特伍德村公寓以及非常低收入居民的浓度。

该公司还提供更多的细节关于“存在”(因此能够返回到完成项目)的意思。具体地说,它说,租户不会远离Brookland庄园除非通过驱逐的过程。租赁违反通知租户和他们的律师说员工已经发布了坐在外面或站在建筑入口,不会单独玷污他们的“站好,”该公司表示。

最后,在篱笆:租户说占领建筑物周围的栅栏是火灾隐患,而且它可能在暴力的情况。MidCity说,这是一个适当的反应的人(不一定是Brookland庄园的居民)通过复杂的步行逃离逮捕。

的驱逐西装Brookland庄园后调查以来趋势向上

《华盛顿邮报》的调查在2016年3月结束,所以我花了几天的法院挖掘最近的情况。

在接下来的九个月期间(2016年的数字),埃奇伍德提起另一个133年驱逐诉讼。而申请租赁违反比例下降,西装的整体数量上升了百分之七。的比例适合申请晚租金不到100美元继续增加。我发现了几个适合申请不到25美元,包括17.44美元。

左边三个酒吧下面的图表显示数据编制的岗位;正确的酒吧随后的9个月的时间本文编制的。

关于25美元驱逐西装,杰米•Weinbaum MidCity执行副总裁说,公司有义务在其8节与住房和城市发展部合同,确保居民支付至少名义上的租金。和家庭几乎没有收入,他说,25美元构成的整体租金。

“这意味着零支付任何租金,”他说。换句话说,他说MidCity Edgewood需要起诉这些租金支付/租户履行公司的第8部分合同义务住房和城市发展部。

去年在《华盛顿邮报》的文章,布莱恩·沙利文,住房和城市发展部发言人,这回应Midcity解释说:“[这是]极端和极不寻常的解释我们的规则…我的意思是,来吧,你认为一个联邦机构将迫使房东苏人过去25美元吗?这是不正确的。住房和城市发展部无意让一个家庭无家可归25美元。”

丽莎·沃尔夫,住房和城市发展部发言人,告诉我机构站在那个位置。“我们的法规和/或法规管理我们的业务状态,一个属性必须为未能付房租的名义驱逐。”

一些专家和前我与住房和城市发展部官员也说这些驱逐诉讼实践听起来不寻常。

专家和数据怎么说MidCity的犯罪理由呢?

下面的图显示了特区警察犯罪数据3/10英里内Brookland庄园的地址(2423 14日圣NE)在2010年和2016年之间。

值得注意的是,大部分的财产犯罪激增是由于盗窃的上升,从2012年的20到111年的2013人。但58家得宝(Home Depot)附近发生了布伦特伍德路上另一重要部分发生在罗德岛州大道或在附近的购物中心(看一看这里),而不是在Brookland庄园本身。

看着相同的数据,《华盛顿邮报》写道“犯罪是相对稳定(随时间变化)在Brookland庄园的周边。“如果你缩小搜索半径Brookland庄园周围1000英尺(约一英里的五分之一),向上的滴答声消失:

资深MPD官的选区包括Brookland庄园表示,该地区犯罪率升高很长一段时间。但官员也指出的一些问题不是来自复杂的本身,而是来自附近的零售店,包括酒店和针具交换(MidCity买了这个属性在2015年和拆除)。军官不能说究竟有多少人在Brookland庄园参与盗窃、贩毒、赌博,或其他活动,但说的一部分罪犯并没有生活在复杂。

分区委员安东尼·罩住附近的复杂,说类似的事情2015年5月在MidCity前脚听到:“我们必须非常小心我们认为犯罪是来自哪里,因为它可能不是所有来自Brookland庄园。”

MidCity的一些语言似乎表明,535买得起公寓意味着犯罪明显多于373;公司提出,作为一个理由不建造535替换负担得起的单位。

当被问及潜在的合并535负担得起的单位到重建,一位发言人说,“有一个点需要添加更多的补贴之外的单位现有居民仅仅是重新创建集中贫困从经验中我们知道不成功的繁殖环境。”

Gustavo维拉斯华盛顿地区城市研究所的研究主任,说这个所谓的犯罪和保障房之间的联系:bd官方网站登录入口

重复你听到的说法低收入住房意味着更多的犯罪和降低房价,但研究显示,一次又一次,这个论点不成立。bd官方网站登录入口作为公平住房前助理国务卿在住房和城市发展部,我花了很多时间揭穿这个神话通过显示bd官方网站登录入口相反的证据。

他的同事彼得Tatian补充说:“我们只是谈论维护(的经济适用房),“可负担得起的单位,住房总量的比例在现场,会即使MidCity把所有500 +目前负担bd官方网站登录入口得起的公寓,因为计划三元组现有的密度。

Tatian还提到,保留现有的经济适用房不太昂贵的特区政府试图建立保障性住房后,在布伦特伍德变得昂贵。bd官方网站登录入口

换句话说:

• 以至于Brookland庄园的现有架构促进犯罪,建筑的重建将会改变。
• 一些现有的犯罪问题来源于周围的商业和公共空间,而不是复杂的本身。
• 专家带着问题的想法抛开负担得起的535套公寓重建必然会导致严重的犯罪问题。
• 更重要的是,535公寓保障性住房复杂不同于抽离公寓1800 - 535可负担得起bd官方网站登录入口的公寓。和2000年代的布伦特伍德将不同于2030年的表演。

Brookland庄园也对特区政府的目标,提出了更广泛的问题及其责任改善脆弱的华盛顿的生活。

百分之四十二的儿童在布伦特伍德是贫穷的根据人口普查。许多人住在Brookland庄园。保护更实惠apartments-keeping低收入居民在布伦特伍德变得丰富amenities-would可能提高他们的健康和教育机会。

相反,正如Tatian指出,减少经济适用房在Brookland庄园可能不扩散贫困从特区政府的角度来看,而是进一bd官方网站登录入口步集中在城市的东南象限,在流离失所Brookland庄园家庭可能会移动。

个人在特区政府认识到这种可能性。规划办公室表示,政府和MidCity应该共同努力,实现1-for-1替换现有的500 +实惠的单位。但市长议员麦克达菲,分区委员会权威公共住房,住房和社区发展尚未公开提出任何具体的想法得以实现。bd官方网站登录入口