华盛顿越来bd官方网站登录入口越多的住房使这座城市更加一体化。这是如何。

人们通常认为，新的发展将穷人排挤出去。但似乎发展实际上正在减缓或停止贫困社区的萎缩，并吸引新的低收入家庭进入城市。至少，这是对2009年至2014年人口普查数据的首次分析所显示的结果。

士绅化不是一回事。相反，它是一个社区发生的不同变化的集合，有时是同时发生的。

第一个也是最明显的变化是人口结构的变化:更富有的人来到这里修理建筑，或者开更高端的商店和餐馆。有时，白人会搬到历史上少数族裔占多数的社区或移民社区。如果有足够的经济适用房且租金不上涨，这种变化不一定会导致流离失所。

也有可能是间接的住房置换，即住房或租金价格上涨到新的穷人无法搬进来，但又不至于涨到现有的贫困居民不得不离开。一些变化可能会导致居民直接流离失所，穷人会因租金、税收上涨或重新开发的驱逐而被赶出去。

其中，居民直接流离失所是最严重的。它夺走了人们的家园，而不是他们自己的过错，破坏了社区的凝聚力，而且，鉴于士绅化中经常出现的种族因素，它加强了隔离和压迫。直接流离失所的隐忧应该让我们小心，不要把它与其他类型的士绅化混淆，否则我们可能会制定错误的政策来预防或解决它。

数据显示，建造更多房屋可以缓解直接流离失所

考虑到华盛顿特区的住房大幅增长bd官方网站登录入口在美国，我想测试建造更多住房对搬迁的影响。bd官方网站登录入口利用华盛顿特区人口普查区的5年美国社区调查数据，我发现有两件事与低收入者离开一个社区有关:社区的密度(2009年人口密度越高，人们越有可能离开)，以及社区的贫困程度(2009年贫困率越高，穷人越有可能离开)。

有很多原因可以解释这种情况。贫困社区可能会因为生活质量低或收入流动性低而缩小。人口密集地区的低收入人口可能会离开，因为居住需求超过了新的住房供应。bd官方网站登录入口

然而，我的分析也发现，当一个社区有新的开发时，更多的低收入者搬进了这个社区。新建住宅似乎稳定了社区，否则这些社区可能会因为过于贫困而萎缩，或者因为密度更高而变得更受欢迎。

然而，由于当高租金房屋上市时，租金中位数会上升——毕竟，这些新房会使数据向上倾斜——美国各地的一些住房活动人士对新房的想法感到绝望。bd官方网站登录入口旧金山的活动人士尤其拼命抗争反对新建房屋bd官方网站登录入口,特别是豪华住房bd官方网站登录入口在这个城市和地区面临日益严重的流离失所危机的情况下。

在地面上看起来怎么样

当然，这种因果关系并不明确，但综合证据表明，新建房屋的效用往往大于无效。bd官方网站登录入口有三个社区体现了这三种情况:人口密集、富裕、没有太多新住房的地区;bd官方网站登录入口没有太多住房的贫困地区;bd官方网站登录入口以及有新住房的地区。bd官方网站登录入口

一个如此密集的地区(径42.01)位于U街西北的西侧，以佛罗里达大道、16街、S街和18街为界。2009年，它是纽约市人口密度第四高的地方。虽然它的贫困率约为16%(略低于该区18%的平均水平)，但其9万美元的家庭收入中位数远高于该区的中位数。

尽管如此，2014年的住房建设仍然很少。bd官方网站登录入口尽管在此期间，其人口增长了7%，但低收入人口却减少了近61%。如今，它的贫困率为5%。这表明，较新的、较富有的居民在有限的房屋数量上出价高于低收入居民，迫使租金上涨，并将低收入居民赶出去。

嘉尼尔渥斯/东景园(径96.01)是贫困社区人口流失的一个很好的例子。2009年，几乎一半的居民生活在贫困之中。家庭年收入中位数仅为2.23万美元。公寓总数没有变化，租金也没有变化。尽管如此，该社区的低收入人口仍大幅减少:三分之一的低收入居民(约360人)离开了。总人口数下降得更少，只有五分之一。这证实了，在低收入社区中，稳定、负担得起的租金并不能使它适合居民居住。

相比之下，西区/杜邦环岛西区(束55)见证了名副其实的房地产繁荣。bd官方网站登录入口从2009年到2014年，该市新增了1000多套住房，人口增长了近四分之一。在这一增长中，有一个不小的比例(约10%)来自新的低收入居民。在许多人认为完全负担不起的地区，低收入人口实际上在增长。尽管人口结构发生了变化，变得更加富有，但低收入人群并没有被落下。

这样的结果谨慎地支持了这样一种观点:为了打击直接和间接的流离失所，我们需要建造更多的家园。

当然，这些结果还只是初步的。首先，分析表明，随着新房数量的增加，将收入的三分之一以上用于支付租金的人数也在增加。虽然这可能是新毕业的大学生为了买房而增加收入，但也可能是因为贫困的居民在房租上涨的情况下选择留下来。其次，使用我的方法，我们无法知道一个贫困居民是否会被另一个贫困居民取代，从而在数据中隐藏了这种迁移。

我计划与康奈尔大学的一名博士生一起发表的其他研究将完善这些模型，并深入研究华盛顿特区的历史。我们还想分析驱逐数据根据多伦多的研究该研究发现，拆迁发生在人口结构发生重大变化之前。换句话说，我们想知道在华盛顿房地产繁荣之前的十年或二十年里，直接位移是否。bd官方网站登录入口

尽管如此，这些数据是对鼓励新建住房的方向的认可，这是政策制定者在试图解决住房不平等和士绅化驱动的流离失所威胁时部署的工具包的主要组成部分。bd官方网站登录入口