共和党税收计划将使住房和基础设施更昂贵,更大更大的华盛顿bd官方网站登录入口

已经很难在美国建造保障性住房,和基础设施是异常昂贵。bd官方网站登录入口共和党提议的税收计划将加剧这些问题通过增加税收的债券通常支付他们的程序。

在许多税收减免消除税法改革方案在众议院公布11月2日,会有一个巨大的影响多大新公共和私人资金和建立在华盛顿更大。

增税可能导致更高的利率借款,从而使这些项目更昂贵,导致更少的建立。

市政债券不只是由市政当局使用

这个提议可以消除联邦免税债券(绝压)在私人活动。这些都是各种各样的市政债券超过10%的收益去“私人活动”非政府实体社会价值,但不要为整个人口。(相关国税局规则4078年出版。)

因为利息免税市政债券,购买市政债券的投资者愿意接受较低的利率。在一天结束的时候,债券支付10%,但40%的税收支付一样的免税债券的收益率为百分之六。绝压较低利率和再融资方面比其他融资来源(如银行贷款,所以他们对于大型建设项目尤其有用。

绝压的一个缺点是,设置一个债券发行涉及大量的文书工作,一次性成本容易承担的大型项目,但一个更小的项目可能是一个巨大的负担。另一个缺点是,每个国家或地区都有一个限制的绝压,他们可以在任何给定的问题。绝压占15 - 20市政债券市场总额的百分比。

不用说,许多行业协会在行业感到不安关于消除绝压。债券的买家引用桑迪•麦乐伦,债券律师协会的主席,说,“很多人可能没有意识到,这将包括为机场项目债券,负担得起和低收入住房,非营利性医院和非营利性院校。”bd官方网站登录入口

参议员理查德·布卢门撒尔(D-CT)说:“我很怀疑这样的税法的变化,阻碍了基础设施建设时,我们迫切需要修复和重建,重新建立我们的港口,机场,很多设施都支持这种融资。”

税法的变化,与其他市政债券市场也会受到较低的边际税率。近75%的市政债券属于个人,其中很多是在最高税率。如果边际税率下降,免税的价值也下降。

这是如何影响抽离公寓

最大的发行绝压直流直流住房金融机构的多户抵押贷款收入债券(MMRB)计划,贷款给开发商bd官方网站登录入口建造或改建大型抽离公寓的发展。这是有时被称为“80/20”,因为80%的公寓可以市场利率,但至少20%的公寓必须能够负担得起的50%地区平均收入。

除了较低的利率,MMRBs也自动生成百分之十四低收入住房税收抵免bd官方网站登录入口(LIHTC),开发人员可以使用作为首付的一部分贷款。(阅读更多关于LIHTC是如何工作的。)

LIHTC百分之四小于百分之九LIHTC-but更容易使用,因为有巨大的需求和一个长长的等候百分之九优惠。里克•戈尔茨坦保障性住房税收抵免联盟顾问,bd官方网站登录入口估计有一半的LIHTC辅助住房是由绝压。bd官方网站登录入口

在华盛顿特区,当地的钱房地产信bd官方网站登录入口托基金经常帮助弥补学分的百分之四和百分之九之间的区别会支付。项目,获得百分之九的税收抵免,MMRB收益通常提供抵押贷款融资。

过去三年财政,MMRBs DCHFA已经发布了超过6.6亿美元,建造或翻新4423套公寓。

MMRBs尤其有用对于许多类型的公寓交易中常见的,例如正在开发的许多大型公寓,承租人行使TOPA权利或当地的非营利组织谁可能不符合传统的贷款,或者开发人员意识到吗有点高于其内含分区的要求可以用有利的融资偿还。大部分的新建筑在病房7和8和多户公共住房重建网bd官方网站登录入口站与MMRBs资助。

众议院的提案将消除免税多户绝压,LIHTC和百分之四。

基础设施和制度的发展

许多其他的“私人活动”目前符合绝压。其中一些可能是可疑的公共目的,包括体育场和商业的发展。这些债券发行地方政府的支持下,通过实体等马里兰经济发展公司或者是阿灵顿县工业发展的权威。

半岛手机登录交通基础设施项目的频繁使用绝压进行融资。最近的公私伙伴关系把负责这个地区的许多地面交通的改进,包括弗吉尼亚的热通道和马里兰州的紫色的线,也半岛手机登录,或被分配,绝压直接由美国运输部。半岛手机登录

铁路等改进项目佛罗里达的高速铁路线和纽约的新莫伊尼汉站使用这些,同样的预期,绝压可以支付华盛顿联合车站的重建。

的华盛顿大都会机场管理局机场债券已经支付的项目,比如在杜勒斯和悬浮列车国家机场的新广场被认为是绝压,因为他们偿还租金和费用收取航空公司和商店。

没有更多的再融资

就像房主再融资抵押贷款,有时直辖市想利用低利率的债券进行再融资,或者改变现有的债券融资的条款。

他们可以这样做(但只有一次!)通过发行新的“提前调换债券,”所得偿还旧,利息更高的债券。税收提案将取消这一规定。