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近十年前,直流通过了一项法律,旨在保护保障性住房,通过裂缝可能是城市的下滑bd官方网站登录入口最著名的租户保护立法,TOPA(租户机会购买行为)。法律从来没有使用由于其缺乏实施条例,但官员们希望尽快改变。

当房东出售的住宅公寓,该市TOPA法律允许租户拒绝出售和购买建筑(通常通过与开发商合作)。如果租户不采取行动,或无法获得融资,初始销售前进。

2008年华盛顿理事会通过地区购买行动的机会,或二羟基苯丙氨酸。这是设计作为TOPA安全网。如果租户不能让TOPA工作,可以拒绝出售并保留与保障性住房建设。bd官方网站登录入口换句话说,如果租户的尝试(TOPA)失败,该地区(多巴)将介入并像一个租户协会:达成协议与开发人员和保存一些保障性住房。

问题是,多巴从未被使用,因为它缺乏实施条例。市政府官员现在在写这些法规的过程。

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二羟基苯丙氨酸是重要的原因

区使得租户更容易使用TOPA资助非营利组织帮助租户导航流程和处理技术问题,但租户仍然面临挑战。

也许最大的障碍是融资。大多数租户协会没有获得信贷,所以他们必须与开发商合作购买它们的属性。一些开发商承诺超过他们可以提供。别人无法完成交易,因为市场力量超出了他们的控制。不管是什么原因,一些租户不能在规定时间内获得融资到位,无法完成购买。

租户内斗还可以创建挑战。混合收入的建筑,例如,租户往往不能同意如何处理他们的建筑售后。富裕的租户可能更喜欢公寓转换而中低收入的宁愿保持租赁。与此同时,short-termers可能最感兴趣的潜在收购的规模。当租户不能达成共识时,他们通常不会调用TOPA权利。

TOPA的主要目的之一是让租户协商让家园更便宜,所以当TOPA失败这个城市可能会失去那些负担得起的住房。这是为什么多巴构思首先,作为一种干预和保护保障性住房在TOPA交易失败。

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实际上多巴会是什么样子吗?

目前该地区的住房和社区发展(DHCD)和租户倡导者正在谈论什么多巴实施条例应该bd官方网站登录入口是什么样的。虽然法律提供了一些指导方针——例如,TOPA权利取代多巴权利——仍有很多疑问。特别是,城市官员需要决定当它应该调用多巴权益如何它应该这样做。

大多数租户倡导者认为区应登记其利益一旦销售合同。注册感兴趣是一个正式的过程,暂时阻止出售简约而区权重选择出发(租户TOPA过程中做同样的事)。自TOPA权利是高级多巴权利,即使城市表达感兴趣属性之前的租户,多巴权利只会踢在如果租户不能采取行动。

如果该地区最终行使多巴,基本上会做租户协会未能做的事。首先地区问题RFP(征询方案)开发人员愿意满足支付条件和良好站。开发人员也可以申请预先批准,以确保及时的过程。

区将选择最好的开发人员,他们就会购买,进行必要的维修和化妆品的改进,在达成一致的负担能力和管理标准。

规定对于所有这些悬而未决的很快,但大多数租户倡导者认为该地区应利用其利益表达广泛地说,这意味着它寄存器多巴权利尽早并且经常当公寓出售。但他们也认为城市应该买建筑(或TOPA /多巴的说法,“拒绝出售”因为它块原私下出售)更少,这意味着他们实际上经历整个过程只有更多的关注和战略属性,满足特定条件的。

虽然这种方法,或者类似的,可能前进,二羟基苯丙氨酸可用于其他途径。让我们来看看两个。

1)该地区可能成为地主

在这种方法中,该地区将使用多巴直接购买的建筑,而不是与一个开发人员。这将需要使用地区的bd官方网站登录入口住房生产的信托基金或者其他的资金来源,然后一个地区机构将管理负担得起的房屋出租。

而国有房地产大幅下降,在美国,其他城市(如bd官方网站登录入口维也纳)管理社会住房项目取得了巨大的成功。bd官方网站登录入口有一个永久的公共住房供应在当前背景下尤为重要。bd官方网站登录入口民营保障性租赁住房存量急剧下降。bd官方网站登录入口仅在2002年和2015年之间,华盛顿的财政政策研究所估计,这座城市损失了近50%的经济适用房单位bd官方网站登录入口。

大多数城市在美国不愿构建或购买更多的公共住房。bd官方网站登录入口很贵的买的老建筑遭受几十年的减持。大部分建筑需要大量的维修就把他们的代码,更不用说现代化供暖和冷却系统的成本,窗口,并输入系统。维护老建筑也倾向于成本允许超过租金收据和储备,使维修困难。

公共住房不需要bd官方网站登录入口失败。这两个香港和新加坡建立了并继续构建保障性住房。bd官方网站登录入口爱德华。Goertz新书在美国住房政策bd官方网站登录入口新政废墟——也表明,在美国公共住房的失败与公共住房供应是如何管理(他使用bd官方网站登录入口术语多次通过说客)而不是一些固有的公共住房。

这并不意味着该地区应该买所有可用的建筑通过多巴过程,但它确实意味着一些建筑物购买城市目标,更新和管理低租金收入。它还可以选择构建整个城市,有助于分散城市保障性住房的股票。bd官方网站登录入口有选择性的购买也可以创造更多的低收入单位自地区可以选择数量高于平均水平的单位负担得起的。地区也可能选择保持永久的单位负担得起(目前,大多数建筑通过HPTF资助有时间限制的负担能力)。

2)建筑区可以买,然后推销他们永久的可购性规则

的首席执行官乔Sternleib乔治敦和参与投标2016年bd官方网站登录入口房价保护打击力量,提出了一种不同的使用多巴。他对华盛顿城市”,花费数十万美元的补贴单位在一些社区建立新的负担得起的单位。”,而不是新建单位,他认为,这个城市可以使用现有多巴购买低成本建筑去出售,地方条款的一些单位让他们负担得起的,然后把建筑市场。

这将是地区选择多少百分比的单位约和收入水平。今天契约使用差别很大的利率——的30%和120%之间面积平均收入(AMI)-根据购买力计划使用。

保障性住房证券拥有或资助的地区bd官方网站登录入口已经受到保障性住房契约。这里的主要区别是,城市将使用多巴过程将契约已经存在的建筑既不拥有也不打算通过HPTF基金。

这个模型提出了一个重要的问题,关于谁应该首先,租户或区(当前多巴法令把TOPA权利第一)。Sternlieb最初的建议是让区第一线而不是租户,以便它可以立即把购买力需求比例的单位。

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然而,租户,租户倡导者不太可能支持这种方法,因为它会损害TOPA权利。TOPA提供租户赋权的一种形式在其他城市,他们很少有机会进行谈判在一个快速致富的城市租房者(或业主,如果他们谈判将建设成廉价公寓)。这种方法会让租户更难使用TOPA将其建筑公寓或合作社由于许多债权人不会公寓/合作社发展与永久租赁融资。

当查询关于租户担忧,Sternlieb提供一个修改版的他的想法TOPA权利会第一次警告。租户首先会购买他们的建筑如果这意味着按兵不动,同意保持长期显著比例的单位负担得起的。然而,如果租户想与开发商谈判收购和/或自愿协议(即承租人获得一笔钱放弃他们的权利的单位),该地区就会选择先一步。地方只会利用其否决权与大量的低收入居民建筑。

他解释说,“保障性住房的主要目标是保护。bd官方网站登录入口如果租户和地区都不愿意做出承诺维护保障性住房,然后你可以允许租户买断,但直到地区维护保障性住房的机会。bd官方网站登录入口我真的感觉强烈,如果你有一个公共政策旨在促进保障性住房,应该是最高价值层次的价值观。”bd官方网站登录入口

这种方法和District-as-landlord方法都不可能写进即将到来的规定,但它是有用的考虑选择我们等待第一个真正的规则和使用多巴。TOPA是一个功能强大的工具,让租户和保护能力。添加一个功能和灵活的二羟基苯丙氨酸的只会加强这些好处。