并不是每一个过时的办公楼成为公寓

数以百计的功能过时1980年代和1990年代大华盛顿周围写字楼是进入一个时代,他们将需要大量的改造,必须改造。一些,但不是全部,可以成为住宅,根据其位置,价格,和布局。

在早期的繁荣的其他美国城市,成千上万的人住在是什么19世纪工业阁楼,艺术装饰风格的办公大楼,甚至1960年代流行的办公室。在巴尔的摩的城市,例如,商业房地产经纪人仲量联行说17办公室转换已经取代了280万平方英尺的办公室和公寓和酒店,刺激当地的和联邦税收抵免。类似的地方市中心激励创造了新的住宅区洛杉矶和纽约。

然而,尽管相当大的媒体报道、办公室转换已在大华盛顿相对有限。仲量联行计数26日转换项目蒙哥马利在直流,阿灵顿,费尔法克斯,总共290万平方英尺的办公室退出市场。在巴尔的摩,几乎超过城市,尽管供应的办公空间超过五倍。

Office-to-residential转换并不像常见的因为各种各样的原因,其中包括一个相对健康的写字楼市场和缺乏具体激励实践(到目前为止)。住宅转换提供了一些承诺,但不会是灵丹妙药的供应过剩的办公室,或保障性住房的供应不足,因为并不是每一个过时的办公楼可以转化成住房。bd官方网站登录入口

这两个费尔法克斯县和蒙哥马利县最近委托研究调查办公楼适应性重用,和当地建筑师迈克尔Wiencek(谁以前写在GGWash这个话题半岛手机 app本地个案)组建了一个投资组合。这些注意到几个注意事项,可以帮助了解一种过时的办公大楼可能会转换到另一个候选人使用。三个关键因素是地理位置、价格和布局。

位置

与任何其他房地产决策一样,位置是最重要的因素在决定是否办公室或公寓意义在给定的网站。

一些位置因素使得办公室和住宅价值,但其他人是特定于每个属性类型。学校附近的公寓可能会更好,ballfields或库。办公室网站更适合地铁旁边或公路,午餐时间熟食店、酒店、法院,甚至客户的办公室——因为几个街区可以产生巨大的差异,办公室职员多个差事挤压到午餐时间。许多这样的密度,活泼的位置是办公室远离更多的周边地区,包括近期搬迁房利美(Fannie Mae),万豪酒店,通用动力公司。

办公大楼已转换为住宅银泉,Hyattsville,惠顿,水晶城市,老城和西区亚历山大,西区,西南海滨在这些核心的边缘地区办公室仍在高需求。

另一个常见的主题在这些新公寓,他们仍然位于可步行、综合社区。然而与其他地区已经大幅office-to-residential转换,大华盛顿的许多空置的办公室在“边缘城市”校园郊区的办公室那只是没有锅。

另一个好处是,它可以开发人员更容易获得公众审批gut-rehab办公大楼,而翻新现有的公寓或空地上建造新公寓。重用现有的建筑通常不会引发反对者,办公室没有租户的保护,和商业分区可以比住宅更慷慨。

一些城市,像劳顿县,严重依赖商业建筑支付的高房产税——结果可能阻止办公室住宅转换。到目前为止,这是大华盛顿的关注更少,特别是因为小公寓,倾向于通过转换不建房子很多公立学校学生(最大的市级政府成本。)

价格

一般来说,公寓的租金支付低于办公室。在高需求的市场像市中心,办公室可以租公寓两倍的一些基础。但对于过时的办公大楼在边际办公室地点,传播可以小得多,甚至逆转。

在一个办公大楼可以购买足够低的价格吗住宅转换,可以在经济上有吸引力。建筑的结构、电梯、楼梯,可以重用和停车场,节省时间和成本的建筑的昂贵的元素。因为个人的公寓比他们的小房间,公寓是一个短使用,需要更少的停车位,所以它可以可以用新建筑取代停车场。它甚至可以添加现有建筑的地板上,在提出了转换艾森豪威尔地铁附近,因为公寓“内容比办公室轻”。

价格必须大幅打折,不仅仅是等价的,因为居民不能移动。一个办公大楼仍然需要一个昂贵的肠道改造,也许成本100000美元的公寓。厨房和浴室需要补充道,随着管道线供应;电气和通风系统需要检修,约会结束掉天花板和地毯必须被删除;通常facade将需要更换改善绝缘、视图和通风。

布局

建筑已经成功转换比较狭窄和高——不像典型的short-and-squat直流办公大楼。二战前建造的房屋通常有很多窗户的光线和通风。在20世纪中期,无处不在的荧光灯和空调允许商业建筑发展更广泛,与高附加值空间沿着窗户和房间没有窗户的中间或储藏室。

建筑规范要求每一个隔间没有窗户,但是每个公寓需要windows。这意味着更窄更容易转换为住宅建筑。

Wiencek指向狭窄的宽度两个转换项目他的工作;两种结构比较有利的典型公寓宽度65英尺——两个30-foot-deep单元five-foot-wide走廊的两边。(酒店房间更不深。)

柯的地方在贝塞斯达35英尺宽,公寓走廊的一边。的Lex和狮子座双子塔在西南海滨,宽86英尺,所以他们的公寓远比往常一样,沿着窗户和在客厅放置“向内”卧室在后面。这是可能的,因为与流行的误解相反,这里建筑法规不需要,卧室有自己的可操作的窗户。相反,他们可以“借”从其他房间光线和空气通过一个足够大的开放——通常是一堵墙,没有达到上限。(E-lofts建筑在亚历山大使用类似的方法。)

一些为数不多的在中央直流转换异常狭窄的建筑。例如,2501圣西北建成一个奇怪的half-condo, half-office混合,因此改变其办公室公寓是有道理的。(它仍然并不容易;添加所需的管道结构混凝土钻超过2500洞)。的记者建筑殷范提广场附近65英尺宽,1522 K圣西北建筑(现在凯悦酒店)只是60英尺宽。

一个便宜的建筑,有一个非常深刻的足迹,就像近350英尺深赫克特仓库艾薇市可转化为可用的住宅庭院建筑物内通过削减。但一个典型的办公大楼有其关键服务——就像电梯、楼梯、和管道——中间。削减这些会消灭任何保留结构的成本优势。

其余的呢?

覆盖所有这些因素大大缩小的宇宙办公楼有意义的住宅。费尔法克斯县的成千上万的办公室结构,只有几十个适合什么县认为大小、年龄、位置和布局标准适合居住。

一些办公大楼不适合住宅转换或继续使用的办公室。深深的足迹并不像以前一样有效。事实证明,上班族的窗户,公司不再需要的文件存储房间一旦充满了黑暗的室内空间。

过时的办公大楼在这一领域也发现新生活制度和工业设施:一所公立学校在百利酒十字路口,在泰森斯一所私立学校,当罗克维尔市的越来越多的存储设施。这些可能是更合适的重用场景为低层建筑更深的地板。

在其他情况下,拆迁可能是最有效的方式重用一个网站——如果一个新的使用将涵盖高成本。水晶城市的购物中心3楼,只是一块东部的地铁入口在美国贝尔街1851号,笨拙地配置:130英尺深,小停车法院在每一个角落。网站带来新的办公室或公寓需要密集的重新配置,很容易从头开始窄和塔高接近街道,办公室(如是否在2012年提出)或双住宅塔(如未来的计划提出)。

同样的,大规模的新发展在泰森斯拆除旧建筑,不仅妨碍新结构,而且新街道和公园更好的城市织物编织在一起。

当然,办公室没有很快从本地区消失,所以最好的使用许多办公大楼将继续是办公室——但也许包围通过不同的、互补的使用而不是草坪和停车场。例如,新联排别墅坐正确街对面的soon-to-be-vacated万豪总部设在蒙哥马利县。RTC西莱斯顿市中心西南,增加了几个新餐馆和零售商,在现有的办公大楼和一个新的机翼,取代了草坪。