这两个银泉的空地是今年夏天出售。作者形象。

为什么华盛顿地区的新房子的成本是一样的吗?最大的一个因素是土地的成本。有一种方法来解决这个问题,让它更容易建造更多的房屋在一块土地上,但在大多数情况下它并不是可用的。


让我们做一个思维实验。说你是一个不重要的开发人员构建一次性在近战的房屋,建立社区。你有访问建设从当地银行贷款,你必须在一年内偿还——足够的时间来建造房子,卖掉它。

在这里盖房子的成本是多少

你找到两个银泉的大量出售几个街区的乔治亚大道和一个短的步行到地铁。很多都是11000平方英尺(约农地上)和上市,售价315000美元。这是很多钱买一块土地,但这是一种越来越受欢迎的地区。你注意到一个新房子在同一条街上列出以约925000美元,这意味着你可以赚很多钱。

你的合同一个当地的建筑商,它允许您选择一个房子设计和建立在你的土地。你选择一个两层高的殖民和四个卧室,两个半浴室,2400平方英尺。售价为280000美元,但它有基本结束,你想哇你的买家。所以你挥霍一些升级,比如不锈钢厨房用具,硬木地板,一个完成了地下室,甲板上,和一个大门廊,这将帮助它融入与邻国。约350000美元。

(注意,这是尽可能接近批发价格。你支付的施工材料和劳动力和一些广告,但它仍然是比买一个便宜的家园细分。)

看那个漂亮的女孩。图像从斯坦利·马丁的房子。

到目前为止你665000美元,但这还不是全部。首先,你必须得到许可建造房子,和有很多。建筑许可是每平方英尺0.71美元(或总额1700美元的房子,独立式车库和280美元)。甲板许可证成本180美元,栅栏许可证是72美元。车道许可证项目成本150美元+ 14.65%的成本。我们预计大约3000美元的费用。

也有“影响税收,”蒙哥马利县新开发费用帮助支付基础设施,如公路和学校服务新房子。在一起,这是大约40000美元。

接下来,你必须清楚,准备施工,并确保连接水管,污水管道和电力。这是约2美元每平方英尺,或22000美元。一旦完成,你需要把在一个车道上,躺草地,和做一些绿化,这将花费约20000美元。

现在你的房子是建立,你大约750000美元。

利润比你想象的更苗条

如果你能以925000美元的价格出售你的房子,那是…175000美元的利润,对吗?甜蜜的!

不。你想雇佣一个房地产经纪人销售和市场,以及卖方你负责支付他们的费用和代理的费用他们带来的买家。这是房子的最终销售价格的百分之六,约合55500美元。你还需要支付成交成本,房价的百分之二,或18500美元。

最重要的是,你必须还清建设贷款。你的银行需要你首付20%,或144000美元,所以你欠银行576000美元。这么多,你必须每月支付利息(大约10%),税收,和家庭保险,出现约3000美元/月,或36000美元。此外,假设投资者的朋友给了你50000美元帮助首付,你答应她百分之八的利息,这是另一个4000美元。

你现在出864000美元。如果这房子售价为925000美元,你可以获利61000美元。但这是一个很大的“如果”。

代理查找附近的可比销售额,发现有四个房子在一个类似的价格范围,所有的销售低于问。街上那所房子以925000美元上市已经卖出了850000美元。

如何?有很多人想住在银泉,但没有足够的房屋,价格上涨。然而,需求不一样的在每一个价格区间,尤其是对于家庭超过800000美元。这些家庭往往坐在一会儿比市场便宜的房屋,通常售价低于要价。

突然,你确定的交易看起来很危险。如果你的房子你可以得到850000美元,你将会损失12000美元。所以你价格在925000美元,希望最好的,等待。

如果你建造两座房子?


指出家庭800000美元以下销售更快,你想知道你可以以725000美元的价格卖掉房子,还出来。你记住,房子本身成本350000美元,但土地坐落在成本差不多。如果土地是便宜呢?你可能无法说服土地的主人卖给更少的钱。但是如果你建造两座房子的土地,土地成本可以削减一半。

下面是看起来:

  • 350000美元的房子
  • 40000美元的房子费用
  • 157500美元的土地(315000除以两个)
  • 11000美元房子网站工作
  • 15000美元的房子景观和车道
  • 58000美元的房子,房地产经纪人的费用和关闭成本

出来,至631500美元。但是你必须拿出两个住房建设贷款,而不是问两个投资者朋友50000美元,再以8%的利率。这意味着在每月28000美元的房子,和4000美元的利息。现在你花了663500美元。

如果你每个房子定价为725000美元,你可以做一个很酷的123000美元。即使每个房子出售低于你的要价,你提前出来的机会更大,因为你有两个利润的机会。和潜在的购房者有稍微选择他们可以负担得起。

或四个房子?

重拾信心,你想知道你可以得到价格更低,说到550000美元,这可能吸引购房者。土地成本是可以改变,如果你设法适应四个房子在陆地上,互相说将他们作为一个群体的联排别墅吗?

下面是看起来:

  • 300000美元的房子(这些房子共同墙壁,所以建设成本可能更低)
  • 38000美元的房子费用(联排别墅他们略低)
  • 78750美元的房子的土地
  • 5500美元房子网站工作
  • 10000美元的房子景观和车道(因为每个房子在小很多)
  • 44000美元的房子,房地产经纪人的费用和关闭成本
  • 24000美元/月供房子
  • 4000美元的房子为投资者兴趣的朋友

这是504250美元的总额。

如果你列出的这些房子以550000美元的价格,你可以183000美元。再次,即使每个房子出售低于你的要价,你有四个赚钱的机会,更大群体的购房者有机会买房在这附近。

新房子是昂贵的,因为我们要求他们是昂贵的

这些是信封的计算,你应该把它们与一粒盐。话虽这么说,这是一个相当准确的反应如何房屋建筑商和开发商卖房子多少钱。这两个是真实的,很多每个今年以315000美元的价格出售。买家是当地一位建筑商建立这个家街上,为925000美元,上市几个月后,卖了850000美元。他们可能会做同样的在这里。

图像从谷歌街景。

这是因为,尽管建筑一个房子的风险,当地市场可能不希望,这将是非法建立四个房子很多,甚至两个。这许多R-60划,这意味着建筑很多不能小于6000平方英尺,或者这只是足够小,你只能有一个房子。你可以再分区的土地,允许多个房子,但银泉的邻居只是花了三年时间几个街区远的战斗这样一个提议,你不能怪别人想要避免这样做。

购房者想更合理价格的房子(如果你认为550000美元“负担得起”),和房屋建筑商能和想建立他们呢。为了避免麻烦,他们要么在近战的社区建立非常昂贵的房子,或建立便宜的房子远。

改善这种情况最好的办法是让更多的邻居住在你的附近。问问谁是试图建立一个房子。