直流想改变我们如何衡量酒窖和地下室。这是重要的原因。

DC规划办公室(人事处)想要调整一个重要的规则城市分区代码的措施的建筑物的大小。城市使区分坐部分不合格的地板在决定建筑的大小:他们要么是“酒窖”或“地下室”。地下室“计数”各种重要分区限制,尽管酒窖不。

然而,这个规则是有争议的,导致了一些法律上的挑战,而现在这座城市正试图澄清的代码。澄清是好的,只要它使代码更加灵活和不构成全市降低密度区划,这意味着减少密度和潜在的更少的家庭。不幸的是,全面影响还不清楚。

酒窖和地下室是不一样的

这是它是如何工作的。地下室空间数对总建筑面积测量,或建筑的总和的平方英尺的面积被除以创建“面积比率。“地下室也计入建筑可以有故事,总楼面面积和数量的故事是由分区。

酒窖,既不计入,据说因为它们隐藏并不足以影响“,”或感知到的大小,一个建筑。这个异常是一个定义特征的建筑空间受限,并允许大量的更便宜的住房。bd官方网站登录入口然而,这并不意味着这条规则并不是有争议的。

OP调整一些高跟鞋的挑战来这座城市如何解释规则。最相关的是反对rowhouse转换问街1514号西北。一个新的公寓康涅狄格大道5333号西北面对类似的批评。

这两个项目被批准在城市分区代码,从1958年持续到2016年。更改在2016代码更新使测量更透明,但强调的情况下其他一些不足。所以OP想改变三个主要方面:如何“地窖”和“地下室”空间,什么样的地面计数测量身高、和的定义“居室”。

只有几句话,但他们影响每一栋建筑。这是一个很大的影响。如果做错了,建筑没有改变身体可能合法地成为一个故事高,增加的大小。这将减少从现在允许密度,和减少住房可能很少有好处。bd官方网站登录入口

“宜居”是什么意思?

最简单的变化是“可居住空间的定义。“问街铰链上声称“居室”不可能是一个地窖,因为在某个点分区代码使用术语“居室”排除阁楼和地下室。

因为技术性失败,但在那之前看起来摇摇欲坠:法院和分区委员会一直解释术语“居室”只有相关的集成住宅空间到商业区。成千上万的地下室公寓建造并占领了多年没有不良影响。在地窖里不让开发人员按照建筑规范,毕竟。

无论哪种方式,文字不清楚,所以人事处提出的解决消除了异常澄清,地窖的定义是大部分而不是是否宜居空间。

这座城市还想改变测量

第二个变化是更可观。OP想中心地下室,地下室的区别的“底层”,代码定义为“地板水平最近的相邻完成年级及以上。“他们也提出移动总建筑面积的定义建筑的高度的定义和一般规则的一部分,更严格地解释。

根据1958年代码,相关测量上限的底部,它允许开发人员将在一个新的上限略低于极限,因此创建一个地窖。问街转换。

代码采用2016下,代码移离天花板的高度,但使用了三个不同的测量规则:一个用于定义酒窖,两个独立的测量测量总建筑面积(GFA)和独立的建筑。OP现在想使用一个测量:5英尺从级到一楼。底部地板的上限不再重要,像现在这样定义酒窖。

将地面

第三个变化是最重要的。它试图打击开发商改变建筑物的等级的网站达到地窖的测量。在1958年和2016年代码,地窖高度测量从年级完成。

规划办公室的变化使得海拔最后的景观或年级的在网站上已经存在了两年多,哪个更低。他们还将同一个pick-the-lower规则添加到所有其他高度测量,以前不同。

令人困惑的是,分区代码调用现有的地形”自然坡度”,尽管它包含了从2015年之前。它还禁止“堤坝”——提高地带的土地被用于欺骗高度,但叶子术语定义模糊。

这如何影响住房密度bd官方网站登录入口

有意义的代码尽可能的清晰,所以更改地窖测量和适宜居住的房间似乎合理,维持现状。

有些人表示担心,地窖里测量的新规则将很难增加住房减少的数量较便宜的地下室公寓。bd官方网站登录入口然而,这似乎影响最小。新建筑,从天花板到地板上的转变是不可能一件大事:天花板和地板的厚度可以只要九英寸一个新的混凝土建筑。

面积的变化不会停止地窖空间转化为公寓。地下室规则调节散装和现有建筑的大部分已经存在。在最坏的情况下,大部分变成了“不相容的。“只要任何变化不增加体积超出的允许,重排里面是允许的。

这些变化将影响添加到现有的建筑,与地面层五英尺以上现有的等级。这是问街上发生了什么:该网站有剩下的面积如果底部水平是一个地窖。如果这是一个地下室,建筑就没有那么剩余面积,和除了会被违反。

变化应该更加主动,而不是被动的

事情是这样的,目前还不清楚有多少建筑物会受到影响,所以我们不知道这将降低密度整个城市。写作,OP没有提交任何分析这些变化,除了注意这将减少大量的解释和裁决的风险挑战。

一般来说,这个提议似乎是对一个问题做出反应和修复漏洞没有提出城市应该如何积极的愿景。分区怎么可能将被埋在土空间使用,或改善公共通行权的连续性?解决办法似乎并没有考虑到。与2016年的修订过程不同,OP没有公开而拟议中的规定使用的其他城市。

就我个人而言,我担心变化选择景观品位。我认为这使代码太死板和不鼓励创造性景观以停止滥用的一种具体形式。很好城市正试图让事情变得简单,但所写的代码对漏洞风险创建一个刚性和反作用系统让城市更糟。

底线是:新建筑不会有太大的变化,但它很可能会更难现有rowhouses转化为单体建筑。当这些转换发生,一些可能与相应地板更短更少的单位。