为什么马克·埃尔里奇不是蒙哥马利县行政长官的正确人选

马克·艾尔里奇许多人认为成为蒙哥马利县行政长官竞选的领跑者大华盛顿地区支持George Leventhal但我们知道，许多我们同意但住房不是他们首要问题的活动家都支持马克·埃尔里奇。bd官方网站登录入口我们想解释为什么我们认为他将是一个危险的县行政长官的选择。

埃尔里奇建立了一个由社会进步人士和工会组成的基础，这些人支持提高最低工资等政策，还有反对在社区建造新住房等改革的社区活动人士。bd官方网站登录入口通常这些群体并没有冲突，但我们也经常听到社区活动家想要帮助不幸的人，但如果这意味着让不幸的人融入他们自己的社区，他们就不会这样做。

许多城市学家倾向的报道都集中在埃尔里奇的夸夸其谈上，比如把拟议中的朗布兰奇计划称为“少数民族清洗或者叫雨水花园坑死亡的他创造令人难忘的短语的能力令人钦佩和有效，尽管他用这些短语来掩盖提案的好处，比如环境可持续性，就不那么值得称赞了。然而，这并不是选民了解埃尔里希的最重要的信息。

我们选举委员会的成员花了一个小时与埃尔里希交谈，其间他清楚地阐述了他对该县未来的想法。从对话中可以明显看出，Elrich非常聪明，很有思想。他对许多政策领域的理解比一般政治家更详细。我们相信他是真心想要帮助蒙哥马利县的人民。

艾尔里希有很多令人钦佩的职位，但是……

埃尔里希有长期的服务记录，在很多方面都很积极。他是该县最早支持快速公交系统的人之一。他说，他想要实施停车上限和/或采取其他政策，让停车不仅仅是免费和充足的，因为他认识到鼓励和补贴汽车旅行带来的成本。

在我们的采访中，他很有说服力地谈到了消除成绩差距的必要性，他说:“我们在50多年前就对学校进行了整合，但我们的差距从未改变过。”他致力于减少低收入地区租户的流离失所，增加经济适用房，这两个非常有价值的目标都应该高度重视。bd官方网站登录入口他一直在推动该县在所有行动中考虑种族平等。

然而，他对土地利用和住房的看法也是错误的。bd官方网站登录入口如果他的理念主导了县里的规划，就会扼杀年轻单身人士和家庭在县里找房子和工作的机会，也会让县里的财政在全国人口和经济变化中保持强劲。我们钦佩他的进步哲学和对“穷人”的同情，但在规划方面，他的政策只服务于那些目前在蒙哥马利县拥有他们想要的住房和工作的人。

简单地说，就是金钱主义

埃尔里希称自己是聪明增长的支持者，他的理念是，新的增长应该集中在该地区的核心和交通走廊附近。我们支持聪明的增长哲学，但埃尔里奇的版本不符合人们通常使用这个术语的方式。

他将普遍限制在蒙哥马利县绝大多数地区新建住宅和办公楼的建设。他谈到允许在地铁站半径半英里范围内或未来快速公交的四分之一英里范围内进行一些增长，而在大多数情况下不允许在其他地方进行。在这些半英里和四分之一英里的范围内，埃尔里奇也不赞成在独栋住宅附近建造新公寓楼，不赞成独栋住宅地区的房主建造复式公寓，也不赞成在地下室或车库建造附属公寓。

总的来说，埃尔里奇并不认为蒙哥马利县需要增加很多新的住房、居民或就业机会。许多在贝塞斯达或华盛顿特区工作的人现在住在弗雷德里克县和其他偏远地区，开车穿过蒙哥马利去上班。我们问Elrich他会为这些人做些什么，他的回答是:“我更愿意把工作交给Frederick。”他会鼓励当地家庭和就业机会的增长，以及乔治王子县和其他地方。

埃尔里奇说，就蒙哥马利县预计的增长程度而言，有一些开发项目已经通过了审批程序，正在筹备中，但尚未建成。因此，他说，对于为新人或新工作找地方的需求，“不存在恐慌”。

去找弗雷德里克?

我们不像艾尔里希那样不关心国家的发展。许多想要成为这个县一部分的人负担不起。例如,38%的需求因为租赁住房来自收入低bd官方网站登录入口于地区中位数一半的家庭，但只有19%的住房是负担得起的。如果你的收入是该地区中位数的50%，那就祝你买房好运;即使是年收入10万美元的夫妻，只有15%的房子在出售是一种选择，而且大多数都不在交通或顶尖学校附近。

埃尔里奇反复谈到，希望千禧一代能够在县里组建家庭并找到房子，但没有提到一个事实，那就是他们中的许多人都负担不起，因为这些房子已经变得太贵了。

“去找弗雷德里克吧”无论对个人还是对整个郡来说都不是一个令人满意的答案。如果人们住在弗雷德里克，但在环城公路附近或内部工作，他们不得不忍受很长的通勤时间，而不是与家人共度时光。至于就业，将就业机会广泛分散在该地区是不现实的。许多夫妇都有两份工作，如果涉及到低薪工作，则会超过两份。即使一份工作在弗雷德里克县，其他工作也可能不在，这会消耗时间并增加污染。此外，人们也不能每次换工作都搬家。

此外,自大多数人愿意通勤30分钟左右如果在弗雷德里克找到一份新工作，就意味着要向更远的黑格斯敦(Hagerstown)、西弗吉尼亚州的哈珀渡口(Harper’s Ferry)或宾夕法尼亚州的葛底斯堡(Gettysburg)扩张。

埃尔里希反复提到了政府理事会的增长预测，该预测根据该地区所有县的未建成潜力和各种其他因素，将新居民和就业机会分配给该地区的所有县。他将允许更多人口或就业机会进入蒙哥马利县的言论，描述为“抢夺”其他县的增长。

虽然地区思维令人钦佩，但该地区在中心和边缘地区的发展程度是一个对通勤时间和环境产生深远影响的主要问题。埃尔里奇似乎对此并不感兴趣，他仍然认为蒙哥马利县是一个远郊，而不是该地区核心地区主要就业中心的所在地。

最后，尽管COG建模的方式不同，但吸引经济活动并非零和游戏;该县不仅要与附近的城市和县竞争，还要与全国和世界其他地方竞争新的雇主。蒙哥马利县拥有优秀的学校、就业机会和高质量的生活，是欢迎新居民和新工作的好地方。

如果蒙哥马利县允许在理想的地区建造更多的新房，埃尔里奇称之为“掠夺”，但人们同样可以说，它是在“推动”今天的增长，因为有限制性的规定，COG预测该县的新人口会减少，而像弗雷德里克这样的地方会有更多的人，不管这些人真正想要什么。(见这篇文章关于华盛顿特区的一场类似辩论，以便更深入地讨论COG预测是如何被用来提出这样的循环论点的。)

只在3%的地区增加房屋?

明智的增长政策确实建议将新的增长集中在中转站和商业走廊。然而，Elrich的定义要有限得多。例如，他投了反对票怀特弗林特2区计划他说，该公司计划在蒙特罗斯公园路(Montrose Parkway)和洛克维尔派克(Rockville Pike)附近开发土地，因为许多地块距离地铁站不到半英里。“我在(地铁站)周围画了一个圈，”他说，而被研究的土地不在这个圈内。

理想情况下，他会围绕“贝塞斯达、银泉、可能还有日耳曼敦、惠顿，以及沿红线半英里的区域”设定增长边界。他认为，在日耳曼镇，允许在边缘地区发展的事实阻碍了市中心成为一个“集中的商业区”。

这是一种非常狭隘和不切实际的聪明增长。蒙哥马利县面积为507平方英里。围绕11个地铁站的半英里半径覆盖8.6平方英里，仅占该县土地的1.7%。

另外9个非地铁紫线站点，如果圆周长度为半英里，则获得1.4%的土地，如果圆周长度为四分之一英里，则仅增加0.35%，因此总共为2.0-3.1%。

相比之下，阿灵顿国家公园(Arlington)宣扬其明智的增长方式，即将新住宅和就业机会集中在地铁走廊附近约占全县面积的10%．此外，阿灵顿还在计划如何在哥伦比亚派克和李高速公路等其他走廊上为更多人提供住房，并努力在其他地区允许附属公寓，并在整个县满足人们的生活需求。

可以肯定的是，明智的增长政策不会建议允许全国各地都发展。蒙哥马利县有一个145平方英里的农业保护区，在保护自然和农业用地方面广受好评。但埃尔里奇并不只是建议保护现有的森林和田野;White Flint 2的土地主要是商业街或仓库商业空间。

如果蒙哥马利县建成最初提议的全长81英里，115个车站快速公交网络(这是不确定的)并在每个区域周围圈上四分之一英里，你会得到大约7%的土地，包括像怀特弗林特2号这样的地方。那么“圈”政策可能是有意义的——如果Elrich支持实际使用这些圈中的空间来建造更多的房屋和工作。

圈子里也没啥动静吗?

但在这些半英里和四分之一英里的圈子里，埃尔里奇对很多改变都不那么热心。例如，他反对一项修正案到贝塞斯达区域计划，该计划将为在贝塞斯达市中心核心边缘地区建造更多经济适用房提供密度奖励。bd官方网站登录入口

在接受采访时，埃尔里希表示，这些地块上已经有了住房，其中一些是“市场价格可承受的”(尽管在贝塞斯达，可能不是那么可承受)，他希望推动更多的新住房出bd官方网站登录入口现在商业用地上。另外，贝塞斯达有400万平方英尺的上限，那个特别的修正案不会改变上限。

但是,一些有问题的房产在半英里以内，甚至更少。在我们的采访中，他也没有表现出对提高上限的支持。他对扩大贝塞斯达城市核心区域也不感兴趣。或者甚至允许现在只允许独立住宅的复式住宅。他也不喜欢附属公寓。

埃尔里奇说:“我需要人们能够结婚(或不结婚)，有孩子，能够搬进房子。他们没有住在蒙哥马利县的公寓里，开发商也没有建造任何两居室、三居室或四居室的公寓。所以没有建造家庭住房。”bd官方网站登录入口

让我们假设Elrich指的是贝塞斯达，因为他知道蒙哥马利县在全县各地新建了许多联排别墅。三卧室和四卧室的公寓当然存在，而且是可能的，即使Bethesda现在没有增加这些公寓。

当被问及如果有增加家庭住房的要求，他是否会支持更多的住房时，埃尔bd官方网站登录入口里奇转向说，学校里没有地方了，而且很难找到新的校舍。(学校有扩张计划吗包括重新开放不远处的一所前高中，一位城市学家对MCPS的批评是，它需要更多的郊区形式的学校，比许多人口密度高的城市(如蒙哥马利下城)所使用的学校多得多。)

事实上，学校容量和交通都是一个挑战。半岛手机登录这就是为什么蒙哥马利县以高影响税对于两者(尽管有重要的批评在专家中)。扩张发展有其自身的严重环境成本，居住在弗雷德里克县的人们开车去贝塞斯达工作，而蒙哥马利县无法征税，而居住在贝塞斯达附近的人们即使开车也会增加交通。

更重要的是，这种向学校的转变似乎没有什么重要的方法来增加埃尔里奇可以接受的新家。他似乎在说，实际上，蒙哥马利县应该为人们提供居住的地方，尤其是有孩子的千禧一代，但只在地铁附近建造新房，而且不能建在很高的建筑物上，不能建单户住宅，不能建一居室公寓，因为它们对家庭来说太小了，也不能建新的三居室公寓，因为学校里没有空间，等等等等。

已经允许了大量的增长?

埃尔里奇认为，在所谓的“管道”中，已经有了一些新的开发项目，这些项目已经获得批准，但尚未建成。

没有恐慌。蒙哥马利县——我可能把这个数字搞错了——有两万八千个尚未建成的管道单元。因此，如果有需求，没有政府法规阻止这些单位的建设。贝塞斯达也有在建的单位。有2800万平方英尺的办公空间在等待建造。所以我并没有陷入没有地方安置人们的危机，人们也无法获得建筑许可。

这是对开发过程工作方式的误解。一些未建成的管道只是从一个阶段转移到下一个阶段(这需要时间)，但它也包括市场条件实际上不支持建设的大规模开发，通常也不是一个好主意。

例如,岩泉中心2012年计划在岩泉地区建造一个大型综合办公楼和电影院，并建设少量住宅。现在，像万豪这样的雇主正在离开该地区，转向交通更近的地区(以万豪为例，贝塞斯达)。所以说“管道”中有很多东西是不正确的，因为像Rock Spring Centre这样的项目并没有按照设计进行。它是否得到许可无关紧要。

此外，它并不在埃尔里奇的“圈子”之内，也不在他提出的增长边界之内(除非拟议的快速公交线路在那里)。埃尔里希首先认为，这个县有足够的发展空间，然后说他不想在所有这些地方发展，而是在圆圈内，但随后对圆圈本身设置了很多限制，即使在那里也不允许有什么变化。

蒙哥马利县容不下新人了吗?

人们可能会有这样的态度，实际上，你不应该再给这个县增加更多的人口。埃尔里奇没有明确表示这是他的观点，尽管他说得很接近;例如，他抱怨说，“上一个老年住宅项目Bonifant的很多房客在搬进来之前都不是县里的居民。”bd官方网站登录入口

他的方法将导致一个几乎没有向上(或向西)流动的社会。贝塞斯达、罗克维尔/盖瑟斯堡和银泉是主要的地区就业中心。如果我们说，“对不起，这些都满了”，那么后果就是，这些“结婚(或不结婚)生孩子”的千禧一代将不得不等到父母去世，才能在蒙哥马利县生活;或者他们会买一套房子，取代低收入家庭。

这是不可能减少的成就差距在以白人为主的富裕西部学校和表现较差、少数族裔较多的东部学校之间，他们没有机会搬到西部。成绩差距是由种族隔离造成的，报告发现，它是变得更糟．这个国家消除了住房和学校的合法隔离，但随后bd官方网站登录入口使用分区来重新隔离社区．

蒙哥马利县正变得越来越多样化，这很好，但许多新居民都不像过去那样富裕了。这为保持强大的税基以支付Elrich支持的所有服务带来了潜在挑战。他有一些削减成本的想法，比如让工会以合作的方式精简县政府的就业，这可能会有回报，也可能不会。

一个新经济发展计划列出了许多好主意，一些小的比如更快的宽带和培养夜生活，大的比如扩大学前教育，还有前面讨论过的快速公交系统。许多都是好主意，但没有解决该县的根本结构性挑战，即是让更多人获得该县的机会，还是关闭大门。

埃尔里奇对种族平等的关注是正确的，但在蒙哥马利县张贴“无空缺”的标志将是种族平等的灾难。也许他对该县的租金控制想法可以让该县的一些现有租户留在那里(不清楚，但可能)，但希望公共政策只针对已经住在这里的人，而不是那些想要来这里的人，这不是一个进步的价值观。

我们赞赏马克·埃尔里奇30年的公共服务记录，他对公平的承诺，以及他的许多与住房和经济增长无关的政策。bd官方网站登录入口但他在土地使用方面的做法将压倒他在种族平等和成绩差距方面可能取得的任何其他进展。

这就是为什么我们敦促选民，包括关心公平的进步人士，在6月26日的初选中投票给另一位候选人，不管这是GGWash的选择，半岛手机 app乔治·利文斯或其他竞争者之一。有关蒙哥马利县选举的更多信息，请点击查看GGWash的半岛手机 app所有主要代言．