为什么房子或店面空吗?

在直流等面积的人口正在增长,一个问题经常惹恼邻居:为什么房子或店面空吗?它只是似乎没有意义。为什么房东离开属性空时可以获得的租金?

土地投机和/或(重新)发展

对于住宅和商业地产来说,答案可能是土地投机。在这样的市场,也不稀罕建筑物下面的土地比结构本身更有价值。如果一个投资者购买了土地,拿着它未来的重建或出售,他们可能不希望房地产租户所拖累。

似乎可笑,有投资者有这么多钱,他们就可以持有资产,没有把它们在临时工作。然而,所有形式的物业管理和土地使用成本,根据建筑的条件和土地利用它的成本可能大于潜在的租金收入,甚至一些边际如表面停车场空包裹。

有时就是这么简单,建筑的所有者可能有很长一段时间,还清抵押贷款。持有成本是最小的,所以空缺不紧急的。或者,业主已经去世了,家里或店面现在由16孙子谁能不同意——或者甚至不能被发现。

商业租赁很长

商业地产租赁往往是更长的时间比公寓。你可能认为一个为期两年的租了一套公寓是一个长期的承诺,但办公室和零售租户签约5到10年。这部分反映了商业地产的风险管理,以及偏好的租户在耐久性。

办公室最长租户签订租赁合同。根据世邦魏理仕的数据,公司,一个主要的商业房地产经纪公司,在华盛顿地区办公室租赁期内平均11.2年自2013年以来。(充分披露:迈克尔是一个员工在世邦魏理仕)。

零售商也想信号长期致力于他们的客户在一个社区,这不是一个零售商的利益经常从位置移动到的位置。你可以想象这将是多么困难,在谷歌地图上寻找一个企业如果他们移动每隔几年,后果是零售租赁往往对长。

这让零售7.9年的平均租赁期限自2013年以来,尽管它是定时9.6年2018年商业地产所有者试图最小化风险。同时,餐厅租赁往往是10年,而零售租赁往往是5年,所以最近的上升可以因为我们看到平均租赁条件更多的餐厅租赁在2018年。

零售租赁是独一无二的

在城市地区像直流、零售的形式往往混合用途开发上面设有办事处或公寓,和零售。这使得零售通常一个附件一个更大的办公室或家庭发展,并创建一个“鸡生蛋还是蛋生鸡”问题。许多零售租户不想提交到办公室或公寓空间租用,建立客户群,这可能会阻碍项目的融资。

这是使混合用途的许多挑战,精明增长发展困难,因为融资越来越复杂。后来,当一个办公大楼被定于重建,业主可以选择离开零售部分空不承诺新的租赁时等待一个主要办公室的租约承租人。

第二,零售租户非常特定的位置的选择,所以开发商和业主竭尽全力“协助”零售环境。这意味着越来越多的零售走廊试图找到一个非常具体的零售产品。房东可能难以吸引了餐厅,因为毗邻散户不适合特定的租户,或一个特定的鞋店可能想要接近特定的服装商店迎合特定的细分市场。这可能导致一个房东等待零售租户的“正确”,而不是承诺第一承租人在零售环境可能不匹配。

最后,一些零售租赁条款包括“黑暗”权和终止或“解雇”的权利。权利去黑暗意味着如果零售租户,像一个银行网点,选择关闭位置业务的原因,他们可以关闭操作,同时完成他们的租赁。在这些情况下,承租人仍然支付房东房租,而社区可能会看到一个空缺,空间仍然是“租用”即使不活跃。

在解雇终止条款,房东可能会终止租赁因缺乏性能的零售商。一些租赁写成“百分比租”,这意味着租金是基于销售,和混合租赁越来越常见。

“零售租赁多元化”,据美琳娜Cordero,美洲世邦魏理仕的零售研究主管。“你看到更多的混合和惊人的租金在租赁期内的变化每隔几年。所以租百分比的挑战在于,随着越来越多的销售上网,你不是捕获,在商店销售。”

缺乏性能与解雇终止条款可能会导致一个空缺。

零售中产阶级化和“国家信贷租户”

最近的趋势在零售负面聚集在一些社区。网上购物是快速增长。除此之外,主要的后端更改物流、技术、和市场营销支持街道零售,消费者可以看到崛起的连锁和特许经营,通常支付租金每平方英尺高于当地的零售商。

这种“零售中产阶级化“进一步加剧了它的标准做法银行与国家信用租户为开发人员提供更好的条件,因为它们不仅支付更多的租金,他们被视为低风险。增加外国股权投资美国房地产也意味着房东可能很远,和跨国连锁品牌是他们所知道的。

在公园的公寓在Petworth地铁站,一个店面以来一直空缺建筑于2009年交付。(基本的图像谷歌街景。)

其他时候,房东只是用于一定的租金水平等高端零售连锁店的马克·雅可布甚至空白。如果市场变化,地主有时可能持有的预期更高的租金。行为经济学家所说的结合”损失厌恶”和“锚定”,地主指数基于过去的经验他们的期望。

“有时主人落后市场基本面预期,”丽莎·斯托达德说,世邦魏理仕的执行副总裁。“我们的工作是确保我们不仅教育我们的房东客户实时的市场条件,但行业趋势。都是很理解流体和重要我们提出营销策略和交易。”

一些城市试图冲回灭火毯的连锁店通过限制或禁止他们。坏消息是这些政策也在很大程度上损害当地的零售商和加剧了空缺。

金融化的房地产

的金融化的房地产意味着其中一些属性都受制于专业简称formas要求他们一定出租或拖欠建设贷款,或危及其再融资的能力。这是常见的所有形式的收入型房地产,包括商业地产写字楼和住宅产品像多户租赁公寓。

建筑物的估值,因此你,多少银行将贷款是基于租金收入。如果你的租金下降,估值下降。没有所谓的“自由”的一个月房租,只是一个脆弱的金融泡沫,使建筑的主人展示租赁租金更高,然后收取租户更少。

这张照片是进一步复杂化的拥抱房地产和基础设施资产类别的投资组合地主和股权投资者。这些金融巨头冲销损失从一个对利润来自另一个投资组合的一部分,增加对空缺。

很多问题

并不是所有的“多功能”开发商具备专业知识和动机构建有用的和/或管理盈利的商业店面空间。许多住宅开发人员构建“多功能”只是因为当地分区需要一楼零售。这意味着一些新的建设这些天,他们建立在一楼的空间可能会太大,或需要太多的很多有用的商业。一个典型的房东可以提供20到50美元每平方英尺租户改进构建出空间,在业内被称为“透明国际”(不是说唱歌手)。

10年期租约,低端等于每年2美元每平方英尺,和预先将200000美元10000平方求和。英尺大小的空间——一个耐克商店。零售租金之间的直流盘旋45至50美元每年每平方英尺,所以这可以是房东预先成本很高。

一方面,这是房东给让步的方式实际上没有降低引用租金,因此建筑的估值。另一方面,小或缺乏经验的商业业主可能完全没有准备来满足当前市场上的预期租户五或六位数。

很多的挑战不仅适用于新建筑。老建筑、零售空间,反而能上一代小杂货店或一个家具店现在可能可行的只有一个餐厅,但它可以花费50000美元或更多,几个月或几年的许可证和施工安装一个商业厨房和额外的浴室。

或者,一个建筑有一个祖父级的使用和占用许可证长期租户租户可能会失去,现在的构建必须长大的代码才能租来的。这可能意味着五或六位数在通风等幕后工作,洒水装置,甚至电梯前租户想要到达的构建成本,如外观的改进。这些成本通常是禁止占用在所有,但最赚钱的市场。

空置危害社区,那么我们该怎么做呢?

社区与高浓度的止赎房屋和/或住房短缺,住宅空置尤其令人沮丧当银行不维护,出租,或出售房屋,而不是让他们慢慢地腐烂多年。bd官方网站登录入口当隔壁的房子看起来闹鬼,伤害家里的抑制吸引力,影响其转售价值。你不能从你的邻居借一杯糖。空置的房屋是寄生虫感染的风险,火灾,寮屋居民。

房地产是周期性的,而这些银行正试图等待市场从2008年房价崩溃中恢复过来。bd官方网站登录入口在这一点上,然而,这是10年。他们可能不想等待太久。

在零售方面,空置意味着当地政府销售税收入的损失,失去了集聚/人流量周边零售、社区和失去的设施,以及安全的危害,通过性,抑制的吸引力。甚至办公楼空置可以说是有害的,因为它减少了相邻的零售市场。

社区在全国范围内推迟高和持续的空缺。直流指控更高的房产税在空房率。我(Tracy)模型引入立法(也是第一个在马里兰州)做同样的在雷尼尔山,2017年马里兰州。

许多房东认为税收惩罚零售空置特别是不帮助解决零售供应过剩的根本问题在许多社区在美国,一个问题部分中创建分区,在许多情况下要求建设零售然后under-caps密度需要支持它。相反,房东说,如果社区真正想要的是充满活力的零售,他们需要让该行业有更多的时间尝试新零售策略弹出窗口。

虽然在许多情况下,感觉这两个“国”是彼此说的过去,每个人都有合法的点。如果是容易许可证和建造东西,开发人员不需要把这些高固定成本的规模经济,可以做更多的增量项目。另一方面,如果获得资本更多的进步和分布,然后当地企业家已经知道他们的社区将会有更多的机会来填补职位空缺。

的想法对于如何解决城市资本主义的矛盾并不新鲜。失踪的是政治、慈善和社会规模。

这篇文章已经更新,以反映,网上购物越来越受欢迎,但还没有代表大多数美国消费者购买。