这是两个2000年的故事:高楼大厦或高租金

华盛顿特区的近东南象限，从国会大厦圆顶到阿纳科斯蒂亚河岸边，有一个邮政编码被一分为二i - 695它更广为人知的名字是东南高速公路。虽然这两个区域乍一看非常不同，但仔细观察它们形成了一个奇怪的自然实验。

一个城市出现了疯狂的新住房建设，而另一个则没有。bd官方网站登录入口其中一家的租金大幅上涨，另一家则没有。哪个是原因，哪个是结果?

建筑守恒定律

695号州际公路以北是国会山，这里是美国最著名的最大,最古老的,大多数戒备森严的历史街区一直坚定地保持着社区的物理特征。街道上五颜六色的低层联排别墅看起来和25年前甚至125年前没什么两样。

建造新建筑的提议——即使是一些毫无争议的事情超市和毗邻麦德龙的中层混合收入公寓-必须经受严格的审查，诉讼反诉可能会持续数年，耗资数百万美元。这个过程非常艰巨，几乎没有人愿意去尝试，而且近年来新建的住宅单元也很少。bd官方网站登录入口

事实上，根据一个布鲁金斯学会最近的分析根据Jenny Schuetz的调查，在2008年至2015年期间，该地区与大都会相邻的四个人口普查区基本上没有新建住房单元。bd官方网站登录入口

高层豪华公寓新兴城市

695号州际公路以南是国会大厦，或者"Nats公寓就像《城市报纸》(City Paper)曾经说的那样，在这里，似乎一切都是闪亮的、崭新的、昂贵的，到处都是享乐的雅皮士。仅仅在过去的五年里，国会河滨区的街道已经变得面目全非一个惊人的蜕变：这个新兴城市见过12座豪华住宅楼打开他们的门，几乎一半的新房子都建在华盛顿．

这个社区的面积增加了一倍多，从3000套住房增加到6200套住房，服务业也蓬勃发展，当地的餐馆从20家增加到52家。bd官方网站登录入口十几台塔式起重机在头顶若隐若现，预示着更大的变化即将到来。

哪里的房租暴涨?

那么，在过去的五年里，哪个社区的租金飙升了呢?即时社区耀眼的高楼大厦，还是古板、通风的老排屋?

根据Zillow的数据，在过去的五年里，国会山的租金上涨了近20%，远远快于整体通货膨胀率的7%。与此同时，国会河滨区(Capitol Riverfront)的租金小幅下降了约8%，保持在(根据官方定义)负担得起的在地区收入中位数．不久前，海军造船厂(Navy Yard)附近崭新的高层公寓的租金比国会山(Hill)上的老联排别墅还高。现在，许多闪亮的高楼大厦已经建成，它们已经成为更便宜的选择，尽管它们有“豪华的设施”。

即使成千上万的新居民涌入国会河滨区(大多数人并不算富有)，数千套新公寓已开业。这些新居民可以直接搬进新楼，而不必与现有居民竞标现有公寓。目前居住在这里的居民报告说，房东急于在租约续签方面达成协议，以防止居民搬到更新、更有光泽的建筑去。

相比之下，那些想搬到国会山，甚至只是搬到国会山另一套公寓的人，必须争夺几套空置的公寓。结果，价格被哄抬。(Zillow的估计向可出租房屋的高端倾斜．它主要利用挂牌出租的单元，但其统计模型也考虑了更广泛的单元组合。)

事实证明，这两个社区都有很多建筑

阻止新公寓涨价并不能阻止国会山的租金上涨。事实上，它甚至没有阻止新建筑的建设:取而代之的不是新公寓，而是在经过完美修饰的旧房子的外壳内建起了大而昂贵的新房子。

Schuetz关于建筑许可的报告发现，国会山几乎没有新建单位，但确实发现了大量新建筑。而不是塔式起重机一次建造数百个新房子，希尔(以及其他类似的社区)喜欢塔科马)见证了数以百计的翻新和扩建，将廉价的老房子变成了豪华的展示场所。

单位数量和总体人口保持稳定，即使bd官方网站登录入口房价飙升自2010年以来，希尔地区的房屋中位数价格上涨了59%，超过四分之一的房屋售价超过100万美元。尽管历史悠久的联排住宅的“社区特征”没有改变，但随着越来越高的房价将富人排除在外，社区的人口和社会特征已经发生了变化。bd官方网站登录入口

丹·里德关于贝塞斯达，“让我们的社区免受变化的影响是有实际代价的——比如，它们变成了富人的飞地。”同样的过程也发生了在亚当斯摩根在美国，对固定数量房屋的需求稳步上升，导致了一种学者称之为“先进的排斥．”

新建筑只在价值高的地方进行

新建筑本身并不会导致更高的租金。相反，因果关系的方向是另一个方向:高租金启用新建筑，自新建筑造价昂贵．(实际上任何东西的新东西都比旧东西贵，包括建筑物。)

果然，布鲁金斯学会发现华盛顿特区的房价和建筑许可之间存在正相关关系。bd官方网站登录入口左上角的图表显示，在房价较高的特区人口普查区发放了更多的建筑许可证，但右上方的图表显示，这些许可证通常不是用于新建房屋。bd官方网站登录入口

新建筑将以分区允许的任何形式进行。如果分区允许建公寓，公寓就会建起来。在分区只允许单户住宅的地方，单户住宅将会被建造——只是会更大、更精致。

因果方向变得复杂了

由于房价的上涨往往伴随着新的建筑，许多人看到闪闪发光的新建筑或漂亮的新商店，就把社区的变化归咎于新事物。毕竟，社区建筑的变化很容易看到，而建筑中人的变化则更加微妙。然而,这种方法关注的是符号，而不是实质，而且经常因错而误。

伯克利大学的主任Miriam Zuk说城市置换项目,他告诉共同点“正在发展的地方，租金也在上涨。人们已经感受到了压力，当他们看到新房子时，这是最明显、最有形的东西。”bd官方网站登录入口

供给、需求和建设之间的关系确实因为一个反馈循环而变得复杂:便利设施，尤其是服务企业和便利设施。如当地经济学家莱曼·斯通在推特上“在地方层面上，更大的密度为企业在该地区选址提供了更大的动力，并提高了便利设施的价值。”

例如，国会大厦河滨附近的居民越来越多，吸引了更多的餐馆和商店在附近开业，这反过来又使该地区对更多的新居民更具吸引力。

这种反馈循环就是为什么许多城市规划者和经济学家指出，增加住房供应降低租金的原则不一定适用于社区层面。bd官方网站登录入口住房倡导者里克·雅各布，bd官方网站登录入口Shelterforce网站写道“新的开发项目可能会降低该地区的价格，即使它会提高某个特定社区的价格。”

这种“诱导需求这种现象在高速公路上比在住宅上更容易发生。bd官方网站登录入口大量的个人可以很容易地消耗额外的道路空间，只要每个人多开几分钟的更快更远的车。然而，搬家与开车不同:搬家是一件非常繁琐的事情，因此，数量少得多的家庭将不得不消耗更多的住房，以吸收新建的空间。bd官方网站登录入口

如果有足够的单位，价格可以稳定下来，但不会下降太多

雅各布斯继续说:“在已建成的社区，无论在建多少楼，新的供应相对于整个市场来说都是很小的，因此供应增加对租金几乎没有影响。”

然而除了Capper-Carrollsburg住房项目bd官方网站登录入口，这一直是在重建自从它于2001年被宣布拆除在美国，尽管位于市中心，但国会大厦河滨区的大部分建筑密度都很低。它的经验表明，这似乎是可能的一个非常高的数字对于新房，要完全满足对新房的需求——即使考虑到诱导需求。

“如果你在一个社区建造更多的住房，你可bd官方网站登录入口以容纳更多的人，人口结构的变化可能会更慢。如果你不建造住房，你就会使社区的变化成bd官方网站登录入口为一场零和游戏，并可能加速流离失所，”乔·科特莱特写道弗鲁特维尔是奥克兰的一个多民族社区这可能是通过向邻近的工业用地扩张来减轻位移的。(还有一个类似的故事芝加哥的唐人街．)

不过，不要指望Capitol Riverfront的房价很快就会完全崩盘。新的高楼大厦建造成本高昂因此，如果价格低于建筑成本(行业中的“重置成本”，或“边际生产成本”)经济学教科书)，施工将会暂停。

华盛顿的其他地方看起来更像希尔而不是平原

Schuetz发现，Hill的高房价和大量的翻新和扩建，但很少有新单位，这是一个组合bd官方网站登录入口这在华盛顿富裕的西部社区很常见在美国，几乎所有的城市都以“社区稳定．”

这些广泛的公寓禁令推动了其他地方的人口增长舒茨写道:“当开发商无法在富裕社区建造豪宅时，被压抑的高端住宅需求就会溢出到附近的中等收入社区。”bd官方网站登录入口

由于华盛顿特区的平均社区更像增长缓慢的国会山(Capitol Hill)，而不是新兴城市国会山河滨区(Capitol Riverfront)， Zillow的租金图表显示，整个华盛顿的租金都在稳步上升，而不是平原区(Flats)的平稳增长。

好消息是，几乎每个社区，无论是华盛顿特区还是其他地方，都可以在没有昂贵的新高楼大厦的情况下建造大量新住宅，无论是否通过附属住宅单位，联排别墅，复式公寓和四复式公寓,或转换和填充商业站点．废除法律把“社区稳定”看得比负担能力和包容性更重要这将是一个很好的开始，确保更多社区的租金下降。