这个购物中心的定制区已经成为全市范围内的讨论。图像by谷歌允许使用的地图。

最近，邻居和开发商就阿纳科斯蒂亚河以东的一个混合用途项目达成了妥协，为该地点创建了一个全新的区域。华盛顿特区分区委员会将于7月23日周一就该提案举行听证会，来自城市另一侧——岩溪公园以西——的多个团体已经签名作证支持。

为什么?拟议中的新区的人口密度比原来的低20%，尽管它是针对这种特殊情况提出的，但它将在全市范围内使用。更重要的是，这些组织正在推动立即在许多地方实施低密度区。这将导致整个城市的大幅下降已经有一个住房短缺，房价上涨bd官方网站登录入口。

一切从哪里开始:妥协

宾夕法尼亚布兰奇购物中心的重建一直是一个持续发展之战在华盛顿的7号区工作了很多年该地块由多个分区类别组成，包括一些住宅类别。很明显，周围社区的许多人都希望看到这个项目继续进行，并对该社区的投资感到兴奋。但也有一群邻近的居民不希望他们的家园附近有额外的人口密度。

佩恩布兰奇购物中心的当前分区。

考虑到现场的各种区域，佩恩布兰奇的开发商Jair Lynch Real Estate Partners，申请修订分区图将整个区域升级为MU-4，这是一个最高50英尺高的混合用途区域。规划办公室(OP)支持这一改变，但去年10月分区委员会驳回了这一改变，理由是对相邻邻居的影响。

为了寻求妥协，分区委员会和OP提出了一条前进的道路。他们要求开发商和邻居们一起开发一个“自定义区”这个项目可以解决反对者提出的问题。

各方会面并提出了这个问题。他们创建了一个整体密度降低20%的MU-4A区，并且需要过渡的倒退(设计建筑时，开发最密集的部分不会碰到物业的边界)。

除此之外，新自贸区还需要其他一些谈判项目。有些是非常具体的，比如至少有8英尺高的常青树要保持在一定的标准，以及禁止在毗邻居民区50英尺内的室外公共娱乐空间。

即将举行的关于建立这个全新区域及其在宾夕法尼亚布兰奇购物中心的使用的听证会将于7月23日星期一在分区委员会面前举行。新的防空区将被称为MU-4A，现有的MU-4将被称为MU-4B。

Penn Branch购物中心重建效果图。图像由Jair Lynch Real Estate Partners授权使用。

与居民妥协是好事。“无限分区”则不然。

居民和开发商能够见面、谈判，并提出一个可行的折衷解决方案，这真是太好了。这听起来很有响应性和良好的发展!

但奇怪的是，这个解决方案意味着创建一个全新的区域。是否每个地块都应该有一个特别设计的区域，以反映开发商和邻居的妥协?那就有很多区域了。除此之外，通过这条路线，每个新的定制区自动在全市范围内可用。

事实上，DC有一个流程来管理这种社区协商，而不必每次都创建一个全新的区域:the计划单位发展(PUD)的过程。pud为开发商提供了更大的分区灵活性，但也涉及到与邻居就明确的利益进行谈判。社区福利协议可以包括很多东西:额外的经济适用房，道路或自行车改善，新的公园或开放空间。bd官方网站登录入口它们还可以包括对建筑物的设计要求。

例如，在这种情况下，PUD可以包括这些过渡挫折，以减少物业边缘的建筑密度。分区委员会副主席Rob Miller甚至说，在去年秋天的听证会上，这个项目应该只是一个PUD。

然而，我们已经以前写过很多次在美国，在如今的环境下，PUD过程被视为相当有害，因为整个城市都有许多针对PUD的诉讼。Penn Branch的开发商没有面临这样的风险，而是决定申请简单地改变基础分区，这意味着社区利益谈判过程被排除在外。

但后来，当分区委员会对地图修正案犹豫不决时，他们的回答是，开发商无论如何都要去和社区谈判。这就是我们如何到达MU-4A的原因，这是这个特殊地点的一个全新区域。因此，从功能上讲，在宾夕法尼亚分行发生的事情看起来很像PUD，但结果是一个定制的解决方案，将在全市范围内可用，而不是只适用于妥协地点。

3区这个站点的反对者对这个新的定制区非常感兴趣。图片来源:Susan Balding

在城市另一个角落的邻居也参与进来，并推动更多

OP提出了一项文本修正案，以创建新的MU-4A区，这是正式向整个城市开放的新区。如果通过，当前的分区将不会改变(MU-4将变成MU-4B)，但任何当前的MU-4区域，靠近低密度住宅区，都可以改变为新的MU-4A。

已经有三个团体提交了支持新区域的证词，但他们都不是来自7号区附近的社区。他们的基地都在岩溪公园以西的3号区，尤其是春谷社区。值得注意的是，这个拟议中的MU-4A区可能适用于该地区及其周围的许多地点，包括威斯康辛大街(Wisconsin Ave)附近的几个地区，这些地区长期处于困境超级新鲜网站以及Palisades Safeway。

阿尔玛·盖茨是该地区的咨询社区专员(ANC 3D)和100人委员会的成员，作证支持新的MU-4A区，但有两个重要的变化。首先，她要求减少40%，而不是减少20%的密度。这样的削减将迫使新区的任何建筑高度不得超过两层。

其次，也是更引人注目的一点是，盖茨的证词要求新的MU-4A不能如此可用的,而是马上实现的。换句话说，该证词要求目前所有靠近低密度住宅用地的MU-4地区都变成MU-4A，而不是MU-4B。与OP和分区委员会提出的方案相比，这是一个巨大的变化。

另外两个记录在案的组织是春谷-韦斯利高地公民协会和宜居社区邻居组织(一个反对春谷超级新鲜开发的组织)。双方都呼吁降低密度版本，并立即实施该区域。

ANC 3D最终通过了一项决议，反对在整个城市开放新区，并将作证反对盖茨和其他组织的提议。

超级新鲜区重建计划效果图。图像由Valor Development授权使用。

我们根本就不该谈这个

这种情况是没有意义的，如果开发者和社区经历PUD过程，这种情况是可以避免的。我们不应该为每一个可能的建筑形状、大小和用途组合创建新的自定义分区类别。“无限分区”绝对是通过镜子的方式。

盖茨和其他人提出的想法是糟糕的，用他们的话来说，他们的初衷是“为现有的低密度住宅区提供更多的保护”。然而，他们的想法也与OP和分区委员会的实际建议相去甚远。他们的努力本质上是一种偷偷缩小分区的尝试，让我们希望分区委员会不会上钩。

如果你想在周一下午六点半在第四街441号出庭作证，相关的案件档案是在这里和电子邮件donna.hanousek@dc.gov或致电(202)727-0789报名。你可于星期一或之前，透过“交互式分区计划资料系统”(网址http://app.dcoz.dc.gov/Login.aspx或直接电邮至zcsubmissions@dc.gov。包括案件编号:18-06。

然而，也许最令人沮丧的是，这种行为并不新鲜。土地使用激进主义是特权人士的游戏。还有谁有时间和专业知识，让你跟踪城市中发生的分钟分区案件，把你自己的反对提案放在一起，并试图通过这个甚至不在你的社区的特殊案件来规避重大的降级分区?

或者，谁有时间和专业知识去发现这些建议，并在每次都权衡它们是好是坏?在特区分区改写多年来，整个城市的个人、组织和国民咨询委员会都在关注这些变化。对于这起案件，几乎没有人在权衡，尽管它可能会产生全市范围的影响。虽然自动通知了所有的ANCs关于这个案例，但大多数人都不知道这个讨论正在发生。

我在写这篇文章的时候分享了这种特权，我想我们当中很多关注这些问题的人也有同感。但历史表明，最直言不讳和最积极的土地利用活动家利用他们的影响力和时间来“保护”他们的社区不增加更多的邻居优先考虑“邻里特征”我们都有责任在我们的社区增加足够的住房和负担得起的住房。

几十年来，这种持续的反密度行动主义的影响，导致了我们今天看到的土地使用模式，只有少数社区接受了城市正在经历的增长和变化其他人则选择退出。在某种程度上，如果我们想看到更多的住房和经济适用房建在更富裕的社区，这种情况就必须停止。