这是为什么开发者似乎只建造豪华住宅bd官方网站登录入口

阻止我如果你早就听说过这个:“开发人员在我的城市只是建造豪华住宅。bd官方网站登录入口他们没有建立任何普通人买得起。”

这是一个常见的抱怨紧张的争论在许多北美城市增长和发展。有时候,观察是由简单地唤起注意需要负担得起的住房在收入范围。bd官方网站登录入口

然而,它也可能被使用作为一个参数对市场利率的房地产开发。bd官方网站登录入口“它不会帮助真正需要帮助的人,”说那些支持维护当地严格限制使用,高度,和强度的发展,对那些将放宽这些限制。如果只有富裕的人可以买得起好家将受益于新建筑,为什么你的社区的性格和稳定风险和生活质量让开发者赚更多的钱?

这个概念发展的好处只有富人能增加保障性住房中产生一种失败主义的倡导者。bd官方网站登录入口那些可能获得额外的投资站在他们的社区不会激发出来,提倡有力如果他们不认为他们将是受益者。

然而,经常观察”,开发人员只建造豪华住宅,”反映了缺乏了解的情况描述。bd官方网站登录入口为什么在你的社区开发人员主要建筑的高端市场?

如果你的直觉反应是“贪婪!“请深入阅读。开发人员,是的,是在商业盈利,不容易说服相反这一目标采取行动。但实际问题构建什么,当,谁更复杂。

我们需要一个更复杂的理解这些问题,所以我们可以有更多的关于如何处理这些复杂的对话。

这里有五个原因你可能会看到您的本地开发商主要建筑房屋,你和你的邻居负担不起。

1。新建筑是昂贵的

地板上房价最终是由新建住房的实际成本。bd官方网站登录入口房利美(Fannie Mae)报道平均192美元每平方英尺的公寓大楼在2017年。这翻译直接月租金:取决于你做出的假设(有很多),最小可行的租金一般公寓建筑可能会很容易地在每月1500美元,甚至2000美元。

类似的数学应用于单户住宅:根据全国住房建筑商协会提供的数据,平均成本单户住宅建设在2015年为289415美元,或每平方英尺103美元。即使没什么,土地成本和开发人员没有利润,这已经是许多潜在买家的遥不可及。

这不是一个新的观察,工程造价仅地处全新住房低收入家庭的预算之外。bd官方网站登录入口亦是如此在其他的时代。怎么做这些家庭负担得起的住房吗?bd官方网站登录入口

答案是过滤。作为建筑年龄,它通常变得更加普及。美学是有些过时;这个地方需要维护;曾经的邻居,现在少。因此,老年住房往往“过滤bd官方网站登录入口器”推到一个较低的收入档次:富人购买新东西。

考虑买新车和二手车。不是所有不同。乔·科特瑞特然而,正如所指出的那样,“没有抗议美国的负担得起的汽车危机”——因为美国有大量的负担得起的汽车,不是负担得起的品牌新车。

然而,很多人认为过滤神奇的思维。“哦,你是说我们可以为富人建造房屋,它只会在某种程度上惠及穷人吗?bd官方网站登录入口“我理解为什么产生强烈的抵抗。它通常包括一个复杂的因果链,所以它可以感觉到一种信条。

怀疑论者的观点:在社区层面,或individual-home水平,过滤不像的必然法则。各种各样的东西可以打破过滤链。中产阶级化可能发生:一个以前的邻居成为可取的,导致迅速增加属性值在这些特定的块。疲软的房地产市场可以释放bd官方网站登录入口潜在需求:与室友住的人可以决定他们自己的地方,或人选择不去某城市现在可能决定他们可以做出改变。这种日益增长的需求可以直接防止租金下降。

过滤是一个长期的过程,不是每一个家庭将成为工人阶级的负担得起的。但这并不意味着这是一个不真实的现象。

我们大多数人住在住房过滤。bd官方网站登录入口只有一小部分的所有建筑在你的城市有可能今年构造,甚至这十年。是不现实的期待新建设保障性住房来解决我们的问题,当新建筑包括一个小的家庭存在。bd官方网站登录入口

相反,我们需要检查的力量决定已经存在的家园和新房的价格一样的。主要在那些部队是供给和需求的相互作用。

2。供给和需求出现了混乱

让我们把这的:十之八九,“奢侈品”只是一个营销术语。大多数房屋销售“豪华”并不是真正意义上的豪华。当然,如果你有一个私人电梯,一个家庭影院,或者16间卧室,你的房子可能是一个豪华的房子。对于我们大多数人来说,“奢华”房屋完全普通的家庭一些买家和租房者,如果市场足够热,可能愿意支付奢侈品的价格。

一个简单的思维实验演示了这一点:想象你可以空运一个可爱的巴尔的摩东区到旧金山的维多利亚式的房子。它还命令旧金山租金吗?当然不是。

明白,当你谈论“豪宅”,你真的谈奢侈品的位置。bd官方网站登录入口如果你在翠贝卡建造任何东西或者比佛利山庄后湾,有人会付高价。

是什么让一个位置一个豪华位置?稀缺性。这是很少人可以住在那里时,相比的人愿意住在那里。

会使用术语“房荒”很bd官方网站登录入口多,导致很多困惑围绕这些问题。如何有一个主要的住房短缺问题?bd官方网站登录入口当然,如果有,我们会看到大批无家可归的流浪街头,对吧?

很难量化住房短缺,因为最终生活在一个特定区域的家bd官方网站登录入口庭数量将大致相等数量的住房在同一区域。也就是说,大部分人都有一个住的地方。这些数字将几乎不会大大不同步。那粗糙的等价隐藏是流离失所的家庭完全从该地区,或在第一时间阻止移动。

一个更好的方法来衡量供需是否平衡是空置率。高空置意味着有更多的可用住房还有短期需求的单位。bd官方网站登录入口因此,坐在空荡荡的房屋。鉴于这样的环境中,地主面临激励减少租金或提供其他交易租户进入公寓。

在low-vacancy环境中,另一方面,地主和卖家可以要价,因为它们可能有很多潜在买家或租客争夺相同的家里。

专家认为一个健康的租房空置率在5%的社区,有证据表明空置率和租金率的增加关系非常密切。看看这张图,基于租赁数据从明尼阿波利斯:

图表显示,当租赁双城地区的空置率很高,租金保持稳定或增长速度比通货膨胀率(约2%)。空置率很低,另一方面,平均租金增长更快的从一年到下一个。

空缺对租金的影响是一门精确的科学吗?当然不是。结果将可预测在一个社区或街道的规模?不。市场是复杂系统与许多相互联系的反馈循环。

但即使是复杂的系统有一个潜在的数理逻辑。如果有更多的人想要生活在一个比那些人有地方住,有人会失去抢椅子的游戏。西雅图的视线研究所做了这个视频鲜明,有力地说明了类比:

如果过滤奇幻思维,如何比相信更神奇的如果我们停止添加更多的椅子,富人很容易赢得比赛的住房音乐Chairs-will只是离开它,离开足够的椅子(如房屋)的我们吗?bd官方网站登录入口

3所示。你的城市分区限制创建更便宜的住房bd官方网站登录入口

通过限制可以建造,分区和其他土地使用法规可能限制新房的数量在一个给定的社区,城市,甚至地区远远少于市场会提供。里克•Jacobus在Shelterforce奇妙的2017块如何解释说,这导致了“奢侈品”现象通过比较汽车制造商开发人员:

所以,问题不是贪婪。开发行业是…的行为正是我们所期望的任何行业应对人为限制他们的产量。同样的事情会发生在汽车行业:如果我们每年只有100000辆丰田有限,他们很可能选择保持雷克萨斯和废凯美瑞,即便如此,在体积,凯美瑞更加有利可图。

如果能够保持低土地成本通过购买边际,廉价的土地,或购买昂贵的城市土地但分配其成本大量homes-developers可能会发现它有利可图构建中等收入住房大规模“凯美瑞”。bd官方网站登录入口但是第一个选项,在郊区边缘扩张,财政上的为我们的社区,主要是因为巨大的新的公共基础设施之间的不匹配这些房子在郊区需要和税收实际生成的新郊区建设。第二个选项,建造更多的房屋相同数量的土地上,往往不能因为分区代码表示,它不能发生。

这方面的一个后果是独栋的扩散拆解的城市社区。如果土地是宝贵的,和所有您可以构建在独栋房屋,为什么不建立一个非常昂贵的独栋房屋呢?视线了记录大房子在波特兰的传播不添加任何净新住房,但开发人员可以构建最有利可图的事情bd官方网站登录入口很多。

这就是为什么建议在明尼阿波利斯的全面计划草案允许联体别墅,三层,四套公寓住宅楼在住宅区是这样一个有前途的想法。独栋房屋在这个城市最奢华的neighborhoods-particularly链的西南角落是湖泊已经被拆除建立更大的独栋房屋。如果其中一些而不是拆除建造三层或四套公寓住宅楼吗?

这些单位不会便宜,但是他们会相对便宜,这可能有相当直接的过滤效果。随着人们进入富裕社区本来可能住在隔壁,更多的中产阶级地区,将会有更少的竞争在这些中产阶级地区,和更少的上行压力。

使用认为新建四套公寓住宅楼将不负担得起的低收入居民作为参数对允许他们是完全错误的。

4所示。其他法规正在推高发展的成本

新的发展可能更便宜,如果仅仅是局限于土地和建设成本。但各种各样的其他因素推高成本的发展有些是善意的地方性法规的结果。

许多建筑规范,例如,需要在住宅消防洒水装置。这是最常见的在公寓,但加州,马里兰和华盛顿特区要求他们在所有的房屋。这些需求可以添加六位数一个项目的成本。还没有流行的老建筑火灾死亡人数,不配备最先进的自动喷水灭火系统。喷水灭火系统监管,隔离,很容易捍卫基于安全考虑;另一方面,它的成本,破坏房屋的形式可能是,是难以量化和应对。bd官方网站登录入口

停车极限是一个新开发的主要调节因子,增加了成本。

大多数城市有停车极限住宅的发展。这些需求导致不必要的浪费大量的停车场建设,可以大大增加项目的成本(这是传递给租户的租金)。

一些城市需要开发人员使用昂贵的材料多户的外墙结构,促进视觉和建筑感兴趣。其他人需要奉献的土地和金钱对各种公共优先作为特定的条件批准。还有些人则有大量的雨水管理要求,可以使城市加密建设,可能没有太多空间的环境中为草坪或保留池塘,昂贵而困难的。再一次,这并不是说这些事情是一个先天不良。那就是权衡可能伤害负担得起的租赁市场不成比例。

另一个隐藏的开发成本可以参与当地政府审查过程的时间延迟。这些延迟,随之而来的不确定性,对开发人员非常真实的货币成本,控制他们的土地(因此缴纳房产税,以及任何利息贷款用于收购),而他们的提议项目批准通过管道。

所有上述因素的一个重要影响是大开发商特权小规模的,那些专业知识(和现金储备)在一个复杂的管理过程在那些只是学习绳子和不能雇一个花哨的土地使用方面的律师。反过来,这是一个因素五题:

5。你的城市很难构建缺失的住房bd官方网站登录入口

开发成本不增加线性与建筑物的规模,也不增加住房它包含的数量。bd官方网站登录入口它更多的是一种阶梯状功能:有一些点成本跳因为必须使用不同的材料或施工技术,或不同的法规适用。(例如,《美国残疾人法》需要昂贵的电梯公寓,但免除建筑少于三个故事和/或不到3000平方英尺/故事。)

缺少中间housing-buibd官方网站登录入口ldings包含2到19个单位可以是一个甜点时施工成本。工器通过四套公寓住宅楼尤其建于一样独栋房屋,但土地的成本分布在多个家庭。更便宜比双或四套公寓住宅楼是一个构建附件居住单元(ADU)。这并非偶然,不成比例的美国现有的“天然”(即没有补贴)保障性住房有失踪的中间形式。bd官方网站登录入口

不幸的是,我们在许多社区相当系统地宣布失踪的中间。独栋房屋是唯一可以建立在80%residentially-zoned土地在西雅图,53%甚至在旧金山renter-friendly,50%在费城,几个城市的名字。在郊区,常见的有超过90%的土地划为独栋住宅。

这使得多户住房,往往采取的形式独栋这样的大型公寓bd官方网站登录入口之外的地区,开发人员已经能够组装大型连续的一块土地。这些巨大的建筑更加昂贵,每平方英尺和整体。

一个强大的城镇luxury-or-bust替代品

有希望吗?如果你想看市场为中产阶级提供新住房,不仅仅是富裕的,这有可能吗?bd官方网站登录入口任何地方?

原来有一些判例对于维护一个保障性住房供应大繁荣、受欢迎的城市,每一个看起来有趣的是不同于其他人,似乎提供自己的经验。bd官方网站登录入口视线简介几个成功的故事。

我们在强烈的一定之规城镇怀疑和放之四海而皆准的解决方案。这并不意味着总不可知论:有不可否认的数学现实告诉我们,昂贵的城市应该修建更多,而不是更少,新家园。否则,住房抢椅子的游戏将会有一个可预测的结果。bd官方网站登录入口

但“构建,宝贝,建立“以任何方式啦啦队可能过于简单answer-especially如果在分区的过程非常有针对性的高密度区域,鼓励更多的建筑,最终你的城市邀请猜测由土地所有者希望意外之财。(投机推高土地价格,不利于支付能力)。

强大的城镇住房负担能力的方法将专注于允许市场信号在每个bd官方网站登录入口社区工作:必须能够改变我们生活的地方,发展,是的,如果他们成长起来,更多的人想要成功的地方。的解毒剂的破坏性影响巨大的变化是渐进的变化。发展的下一个增量独栋复式,双小公寓,小公寓大apartment-building-should总是可用。

奢侈品的问题在很大程度上是一个函数,我们消除了增量变化最角落的城市。社区由独栋房屋声明几乎完全禁止开发。在剩下的地区,我们因此确保强烈的被压抑的市场需求集中消防水带,和发展主要是进行大尺度(巨大的公寓)和不必要的昂贵的方法。

难怪“他们只建造豪华住房。bd官方网站登录入口“我们使它很难做其他任何事。

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