多用途,transit-oriented发展在圣地亚哥由克里斯下许可知识共享。

作为努力的一部分创建一个新的,现代的分区法规替换其臃肿和过时的半世纪的旧式代码,乔治王子县提出了一系列新的多功能区域的郊区城镇中心,以鼓励更多的发展交通。这是个好消息,但如果这些新区域要茁壮成长,他们需要更多的房子。

的当前的立法草案提出了五个多用途“Transit-Oriented /活动中心”区域,所有这些鼓励适宜步行的都市生活和Transit-Oriented发展在不同的尺度上。条例还“强烈鼓励”发展中至少有一些中高层的(一般三至七层楼高)多用途建筑,公寓和公寓上方商店、企业,或办公室。

不幸的是,县也提出了严格的限制住房,同时允许大量的办公空间。bd官方网站登录入口可以让开发人员几乎不可能证明构造多功能建筑的更高的成本和更大的麻烦。有更多的家庭比办公室的需求,和开发人员需要能够包括足够的住房项目获得良好的投资回报。bd官方网站登录入口

该地区寻找更多的房子,而不是更多的办公室

由于在华盛顿地区的市场力量,乔治王子不可能看到许多多功能建筑与多个办公空间的故事以上零售在可预见的未来,特别是外的三个“市中心”地铁站领域。这是因为该地区的写字楼市场已明显供过于求,越来越。

本地开发商继续大胆建造新办公楼附近的地铁,希望吸引想升级和现代化的企业现有的办公空间。与此同时,该地区的办公室空置率14.2%是最高的国家之一。不仅是由于当前的建筑热潮,还因为企业和组织需要更少的平方英尺每个工人今天比过去。打开地板计划,使用电子数据的纸质文件,远程办公的日益普及都萎缩的办公室。

办公空间可用由罗恩Cogswell下许可知识共享。

这些趋势导致许多开发人员将他们的一些老,剩余办公空间在公寓或租赁公寓。他们也开车老办公楼,写字楼租金允许企业可能无法负担得起租金在过去靠近市中心。

由于这些原因,乔治王子的成功带来更多的混合用途的努力,transit-oriented发展到县将取决于它能够鼓励开发人员专注于建筑公寓和公寓底层零售和办公室。有一个重大的未满足的需求在该地区附近多户住房交通,特别是千禧一代和老年人。bd官方网站登录入口

好消息是:混合用途开发最近得到容易,多亏了2015年国际建筑规范的变化。开发人员现在可以构建五六层楼的木制结构建筑在一个具体的讲台上的一个或多个故事85英尺高。使用木质框架上水平的中高层的建筑,而不是钢或混凝土,有助于降低建设成本。具体的裙房可容纳底层商铺、办公室、或停车。

房地产帽bd官方网站登录入口在新代码开发人员可能会吓跑

不幸的是,多功能区住房帽县提出的新条例更严格的比在当前的代码。bd官方网站登录入口这是区域,按升序的强度:

  • 社区活动中心(南京):南汽区是专为小型transit-oriented发展,如预期在未来紫色的线。
  • 城市活动中心(TAC):TAC区是为了容纳更多automobile-oriented,然而walkable-once-you-get-there开发目前在国家的港口或鲍伊镇中心。
  • 本地Transit-Oriented(维度)&区域Transit-Oriented低强度(RTO-L):LTO RTO-L区域基本上是地铁站区域
  • 区域Transit-Oriented高强度(RTO-H):RTO-H区三个“商业区”指定的开槽乔治王子2035年的计划,县的全面计划:宽广的城市中心,新卡罗敦,乔治王子的广场。

例如,在低温氧化带、住房密度不超过40 -住宅单位每英亩。bd官方网站登录入口基本上这意味着在一个适度的中高层的建筑,公寓或将超过2500平方英尺的公寓单位每个!这是比新建的中等大小独栋独立式住宅通常是2426平方英尺。

其他混合用途房屋帽高不了多少在这bd官方网站登录入口段代码中。只有在四分之一英里的RTO区,高层建筑应该占主导地位,上限超过每英亩80住宅统一。

调色板公寓。图像创建谷歌地球。

给一个真实的例子:考虑调色板位于艺术区Hyattsville。这是一个多用途建筑四层的公寓在一个多层混凝土包含停车讲台。其网站计划的州有198多户单位大小不一的建筑,坐落在一个1.85英亩,创建一个居住密度每英亩107个住宅单位。新提议的混合使用区,下面板不能建在艺术区Hyattsville也大部分县non-downtown地铁站附近的区域,因为发展将超过适用的密度上限。

即使在一个一英亩的很多,有可能建造200套公寓在每个在中高层的750平方英尺,一分之四层的多功能建筑。比大多数只有一间卧室的公寓目前在这个地区建造。另外,开发人员可以建设125套更慷慨的1200平方英尺,大约在之间全国平均面积1088多户出租(SF)和多户待售的(1494科幻)单位。

看看这个幻灯片由建筑师蒂姆•史密斯的其他例子有吸引力中高层的多功能建筑密度超过每英亩100个住宅单位。

可以很容易地解决这个问题

最近的一次county-commissioned开发人员的调查发现县的属性值相对较低,高发展影响的费用,麻烦开发审查过程使乔治王子的最贵的地方之一。同样,即使最近的变化在国际建筑规范前面所讨论的,混合用途开发仍然是昂贵得多比传统郊区蔓延来完成。

乔治王子已经工作了近四年来开发这个新分区条例。它会带来很多重要的变化,没有理由县今年秋季不能通过该法案。然而,在它之前,县应修改这些多功能区域允许更多的住房在多功能发展。bd官方网站登录入口

县的一个解决方案是完全消除帽在新的多功能区域。夏洛特的多功能TOD区采用了这个方法实行最低,但不是最大,居住密度的要求。

(另一种方法我敦促郡议会采纳住宅和非住宅)将计算密度限制基于更灵活面积比(远)标准,这是什么直流。这允许开发人员可用的面积分配到房屋和商店的数量最市场意义。

有很多很好等待分区重写,但不幸的是,这些房屋密度限制依然存在。bd官方网站登录入口帽提出,合理地预计难以承受的巨额新公寓,和许多精明的开发商可能只是选择不建立多功能建筑乔治王子县。

郡议会仍以评论提出了分区条例。如果你想权衡你的想法在这个或其他问题,你可以提交你的书面意见通过电子邮件或通过平信寄给委员会的职员,出租车,2号楼,14741年州长奥登鲍伊博士,万宝路,MD 20772。