当人们需要房子的时候，“没有空置”是一个问题

“Now Leasing”的标志似乎在整个地区的公寓楼上无处不在，从市中心黑暗得可怕的新建高楼，到门前挂着彩色横幅的中世纪花园公寓。但与此同时，专家们也表示同意这个区域有一个bd官方网站登录入口住房短缺．

这两者似乎相互矛盾，导致一些人假定阴险的阴谋论或者抱怨"许多“空荡荡的公寓。事情的真相就没那么令人兴奋了:一些空置的公寓是生活的事实，很少有空置的公寓是住房市场失灵的标志。bd官方网站登录入口

新房子很少，空房子也很少

总的来说,大华盛顿整个国家的新房数量和空置房屋数量都低于正常水平，尤其是在经济强劲的情况下。在全国范围内，房屋空置率几乎低于bd官方网站登录入口1986年以来的任何时候。可入住房屋的短缺正在导致“一个恶化库存紧张的恶性循环，”他写道邮报专栏作家肯尼斯·哈尼．

地区收入分析办公室的法哈德·法希穆拉最近说写了关于住房建设和空置率的近期趋势bd官方网站登录入口他指出，自2008年以来，华盛顿特区的人口增长速度超过了住房存量。bd官方网站登录入口

从2008年到2011年，次贷危机刚刚结束，华盛顿特区的人口迅速增长，但建筑建设却未能跟上。因此，特区人口普查报告的房屋空置率bd官方网站登录入口在短短几年里下降了近一半．近年来，较低的人口增长和更多的建设使房屋空置率稳定在6-7%之间，略低于全国6.7%的空置率。bd官方网站登录入口

然而，由于华盛顿特区有超过30万套住房，即使只有百分之几的住房，也会有数千bd官方网站登录入口套空置的出租公寓——根据人口普查局的估计，2016年有近1.3万套。

未售出的库存并不一定意味着有盈余

满员不等于零空置，就像充分就业并不等于零失业率．所有商品市场本身都存在某种程度的波动，而未售出产品的存在并不意味着供应过剩。例如，的存在未售出的鳄梨在杂货店的货架上并不意味着世界不再需要种植任何新的水果。

在一栋公寓楼里，这种变动包括租客间的单元、重新装修或维修期间空置的单元、向潜在租客展示的样板公寓、租客提前迁出(或即将搬入)的出租公寓，以及一些可能为需要立即搬入的租客保留的单元，这些租客可能会喜欢有选择的单元。搬进来的房客可能是该地区的新居民，但大多数人都不是。相反，大多数新租户都是在该地区搬来的，可能是由于家庭情况的变化，或者是为了离工作或交通更近。

贡献者丹尼尔·沃里克(Daniel Warwick)列出了仅一个维度的流失的影响:“大约30%的租客在前一年搬过家，如果需要一个月才能再次租一套公寓，那么公寓空置率将达到2.5%。”

在美国，很少有房子长期闲置。一个Raven Malloy撰写的2014年美联储工作报告只有不到2%的美国房屋长期空置。(其中大多数都位于少数经济困难的社区，那里的住房需求很低。)bd官方网站登录入口

此外，一夜售罄的产品是例外，而不是普遍现象。当人们排队购买一种产品时，这是一个明确的迹象，表明被压抑的需求可能远远超过了供应。并不是每个顾客都能在开业当晚赶到，所以幸运的是，即使是顾客排队购买的商品(比如新款iPhone，或者《星球大战》首映式的门票)通常第二天还能买到。

新建筑需要一段时间才能出租出去，部分原因是物流方面的原因

崭新的公寓大楼显然是在所有单元空置的情况下开放的，并假设它们将在一到两年的“租期”内住满，在此期间，公寓将逐渐被租出去。(目前，华盛顿特区典型的新公寓大楼需要花费14个月的租期．)

逐步引进新租户极大地缓解了新大楼开业的后勤工作;值得庆幸的是,宿舍入住日的混乱是例外，不是规则。即使是一栋完全提前租赁或预售的大楼，新住户也会逐渐入住，因此他们的入住日期(以及租约到期/搬出日期)是交错的，这样不仅可以有效利用货运电梯和装货码头，还可以有效利用租赁代理人的时间。第一批公寓的分阶段建设让施工人员有更多时间完成单元内部的安装(或固定)。

然而，当那座新大楼被租出去的时候，抱怨的邻居们已经不再注意到它是新的，而是把注意力集中在最新的“空”大楼上。

租赁期的持有成本被计入开发商的建筑贷款中，其本金通常要在建筑完工后几个月或几年才到期。在这一点上，该建筑被认为是“稳定”的，必须通过“永久抵押贷款”进行再融资。永久抵押贷款机构(通常是房利美、房地美、保险公司或银行)将根据房产的收入对房产及其贷款进行评估。在评估期间，让尽可能多的单位支付租金尤其符合开发商的最大利益。

例外只能证明规则

有一些奇怪的例外可以证明这一规律。有时候在华盛顿，开发商会建造空置的大楼出售;这节省了每个人的文书工作通过特区的TOPA法律．但是，即使大楼可能会空置一段时间，重点还是迟早会让大楼里住满支付租金的租户。

一些人认为新建筑只会创造更多的住房需求，他们引用了“bd官方网站登录入口诱导需求“是的，存在一种被诱导的住房需求:家庭组建率最终确实对住房供应做出反应。bd官方网站登录入口如果有机会，合租的四名室友很可能会选择四套独立的公寓。

然而,购房的诱导需求比驾车出行的成本要高得多对一个人来说，搬进一套新公寓比多开几个出口去买杂货要费更多的力气。抑制诱导的汽车出行需求可以减少污染，抑制住房需求要么导致住房需求转移(导致无序扩张)，要么导致过度拥挤和价格上涨。bd官方网站登录入口

得继续补货了

一些人指出，新建筑刚刚建成，或计划已被采用，作为一个借口，以减缓或停止建设新住房。这就像是说，因为今天杂货店的货架上有鳄梨，就意味着鳄梨永远不会短缺。例如，蒙哥马利县行政长官候选人马克·艾尔里奇(Marc Elrich)对这种需求不屑一顾批准进一步的开发，说未来的居民和工作可以搬进已经批准但尚未建成的房子。

我们区域继续增加每年大约有8万名新居民，其中大多数是本地人很多人都出生在这里，因此别无选择，只能住在这里。如果我们没有几套空置的公寓供新居民入住，这些居民就会哄抬现房的价格。”残酷的抢椅子游戏．”

要确保每个人都有居住的地方，要认识到居民不仅有权拥有住房，而且有权选择最适合自己的住房，这就需要更多各种各样的新住房，同时至少要有一些现在的住房是空置的。bd官方网站登录入口