纽约东北大道的长方形教堂由C浮标scio使用许可。

华盛顿特区的《租户购买机会法案》(TOPA)旨在帮助多户公寓大楼的租户在房东决定出售物业时留在原地。那么，为什么TOPA对华盛顿东北部国家神社(Basilica of National Shrine)附近几栋待售建筑的租户不起作用呢?

一个快速TOPA复习:在特区，当业主出售多户公寓大厦时，租客有权拒绝出售，并以相同价格购买该大厦。当然，租户通常没有现金直接购买大楼，所以他们经常把自己的拒绝权转让给非盈利开发商，以换取建筑物维修和负担得起的租金(或者低于市场价格，如果可以转换为共管公寓的话)。

这个过程从TOPA通知开始，通知租户他们的建筑已经签约出售，他们有权拒绝出售。然而，这些租户的经验表明，TOPA并不总是适用于居住在小公寓大楼的人，并强调我们不能仅仅依靠TOPA来保护特区的经济适用房。bd官方网站登录入口

房客们担心他们可能会失去他们的房子

圣母无玷圣婴国家圣殿大教堂是位于大学高地的一座罗马天主教教堂。2016年，乔安妮·道尔(Joanne Doyle)将国家神社(National Shrine)的13处房产组合立了遗嘱。其中八处房产是四单元的小型公寓楼;其余都是独栋住宅。这些房产大多位于华盛顿特区东北部的布鲁克兰(Brookland)和特立尼达(Trinidad)等快速士绅化的社区。

国立神社在今年春天接管这些房产后，将它们转让给了一家控股公司。该控股公司随后签订合同，将这些建筑出售给多个买家。在一封发给租户的信中，国家神社解释了其出售的决定是一个法律问题:“作为一个罗马天主教堂，Basilica是不允许管理或拥有出租物业作为贸易或业务。因此，我们被要求尽快出售所有捐赠的房地产。”

在有资格行使TOPA权利的八座建筑中(独栋住宅是TOPA豁免)，只有两间(吉拉德街636号及布赖恩特街1365号)已登记。然而，居民们在让TOPA为他们工作时遇到了困难，他们担心自己会失去家园。

为什么tEnants这么担心?

租户们有两个担心。首先，他们担心房租大幅上涨。多伊尔投资组合中的所有四单元房产都受到租金控制。然而，该市允许拥有四套或更少单元的建筑物的业主申请豁免，即使他们的建筑物已经受到租金管制数十年。

直到10年前，布鲁克兰(Brookland)和特立尼达(Trinidad)的房地产价值还处于或低于城市平均水平。这意味着像多伊尔这样的房东可以支付她的费用，并以每套一居室公寓每月700或800美元的租金赚取利润。新的房东为这些房产支付了更高的价格——大部分四单元公寓楼的售价都超过了50万美元。

为了支付新的抵押贷款并进行必要的维修，新房东需要收取比多伊尔高得多的租金。租户们担心，新房东不会持有这处房产多年，而是会迅速出手，要么把它改造成共管公寓，要么把它拆下来卖给开发商。

其次，租户们担心，如果他们不得不离开，他们将无法找到价格相当的公寓。他们的担心是对的。在2002年至2015年期间，该地区失去了一半的经济适用房(定义为bd官方网站登录入口公寓租金低于每月800美元）.

对于那些想要购买经济适用房的人来说，这个数字也好不到哪里去。bd官方网站登录入口根据华盛顿政策中心的一项新研究在美国，该地区只有不到2000套新房，供收入达到该地区收入中位数(AMI) 80%的人负担得起。对于那些收入仅为该地区中位数收入60%或更少的人来说，这一数字略高于500。

这些数字发人深省:目前该地区有51,000个家庭的AMI发生率在80%或以下，41,500个家庭的AMI发生率在60%或以下。

吉拉德街636号和布莱恩特街1364号的租户现在正试图通过其他方式拯救他们的家园。他们已经问国家神社取消合同举行抗议活动并与立法者进行了接触。到目前为止，他们的努力还没有奏效。

那么为什么TOPA不能为这些租户服务呢?

我研究TOPA很多年了，当我听说这些建筑时，我的第一个问题很简单:为什么租户不行使他们的TOPA权利?根据特区法律，房东必须在租户签约出售多户公寓住宅时提醒他们。该市有许多组织帮助租户行使他们的TOPA权利。

为了找到我问题的答案，我联系了Yasmina Mrabet，她与Justice First和LinkUp合作，这两个组织帮助租户对抗房东的撤资、流离失所和士绅化。Mrabet告诉我，不清楚国家神社在向租户分发TOPA通知方面有多勤奋。

其中一栋楼的租户在楼梯间发现了TOPA通知。其他人则不记得是否收到了TOPA通知。一栋楼的租户说，他们从未收到过通知。分布在四栋楼里的其他租户表示，他们收到了TOPA通知，但不知道这是什么意思。

虽然纽约市法律上要求租户收到TOPA通知，但负责监督TOPA过程的办公室并不跟踪是否收到了信件。当租户发现他们没有收到TOPA通知时，拒绝出售往往为时已晚(城市法规只给小型建筑(四个单元或更少)的租户22天的时间通知城市他们的购买意图)。

为了寻求赔偿，租户要么聘请律师，要么找无偿法律顾问。法律补救可能需要数年时间，而且往往不成功，即使是成功的案件也不能恢复最初的拒绝权。

TOPA经济学并不适用于小型建筑

另一个问题是，这些楼盘太小，租户无法吸引第三方开发商的协助(每栋楼盘只有四套公寓)。成功调用TOPA权限的租户经常与第三方开发者合作．然而，与开发人员合作通常需要相互让步。

开发商提供了一些改进，比如新屋顶和电力升级，以换取以市场价出售或出租一些单元的能力。这种交易支撑了许多成功的TOPA流程，但在小型建筑中往往行不通，因为利润率通常太低。如果潜在开发商的财务状况确实不错，那通常是因为他们买通了租户，然后把大楼改造成豪华共管公寓或出租公寓。

同样的经济状况也影响着非营利开发商，他们致力于让家庭安居。正如住在吉拉德街东北636号的希瑟·本诺(Heather Benno)解释的那样:“实际上，没有非营利组织愿意与我们合作。”

租户也无法向特区的住房生产信托基金(HPTF)寻求帮助。bd官方网站登录入口尽管HPTF每年的资金超过1亿美元(比美国大多数拥有类似资金的城市都要多)，但资金仍然很紧张，其管理者几乎从不向小型建筑提供资金。在住房严重短缺的情况下，这座城市的理由是，它需要把bd官方网站登录入口钱花在性价比最高的地方——这通常意味着把钱花在大型建筑上。希瑟·贝诺(Heather Beno)说，她的大楼试图获得市政府的帮助，将其转变为有限股权合作公寓，这是“不可能的”。

考虑到租户在使用TOPA时遇到的困难，正义第一采取了这样的方法，即国家神社是一个宗教组织，应该采取相应的行动。Mrabet认为，通过出售这些建筑，教会是在参与中产阶级化，而不是帮助穷人。

城市应该怎么做?

国家神社房产租户的经历也应该引发一场关于经济适用房的更广泛的讨论。bd官方网站登录入口这座城市经常因为拥有全国最有利于租户的法律而自吹自擂。虽然这可能是真的，但来自华盛顿特区政策中心的研究数据清楚地表明，这些法律并没有让华盛顿特区逃脱负担能力危机。

远非如此。

即使在租户行使TOPA权利的建筑物中，经济适用单元的数量也经常下降。租户与以盈利为目的的开发商达成的买空、自愿协议和其他安排保护的是原地租户，而不是更广泛的租户阶层。

如果这座城市真的想解决其负担能力危机，就需要更多、更大程度的直接干预。该市可以从为想要使用TOPA的小型建筑提供更直接的帮助开始。