物业税豁免放大种族不平等如何

这篇文章是最初发布的特区政策中心作为的一部分种族平等在华盛顿,项目委托Meyer基金会和消费者健康的基础。它是特区政策中心正在进行的研究的一部分生成数据和分析在哥伦比亚特区的经济和人口。

bd官方网站登录入口住房是一个城市的大舞台

bd官方网站登录入口房地产定义如何分享财富由城市居民以及他们如何访问它的资产和设施。人口增长和人口结构的变化使他们的痕迹通过房地产市场的供给速度响应需求的变化。bd官方网站登录入口当住房限制bd官方网站登录入口,这些力量提供中产阶级化,经济和种族隔离和位移。

该地区正在经历一个城市发生了什么在那个阶段打破。

地区显著的人口增长以及随之而来的经济繁荣已经完全改变了,但并不总是更好。这个城市显然是富裕,但也更少的包容性和更多的种族隔离。许多新的家庭现在定居在极大的希望城市的吸引力增加的迹象,包括更好的学校和其他设施,吸引家庭。家庭使超过200000美元现在占所有家庭的22%到2010年的14%相比,[1]和这些家庭越来越定居在城市的中部地区。

但贫穷变得越来越集中在其他地区的城市:有21个普查大片大地铁领域有超过40%的家庭在poverty-twice多达2010年,所有这些社区都在华盛顿特区。在病房7和8的一些地区,社区贫困率超过60%。

这种不平等的衡量在收入流。糟糕的图片变化当一个家庭拥有最有价值的资产:包括自己的家。

bd官方网站登录入口住房是最大的财富来源

2018年,在直流总共价值1375亿美元的税收评估员。[2]这是相当于1.5倍直流生产的所有商品和服务的价值,[3]超过五倍区居民的收入。

这是另一种思考它:如果你这些房屋价值的折叠成一个永恒债券支付股息3%的利息,每个DC居民将获得每年6000美元。对于一个四口之家来说,这是24000美元——之间的差异和摆脱贫困。

房产财富,680bd官方网站登录入口亿美元属于100074房主[4]——他们这些财富的多少取决于他们住在哪里,他们拥有什么类型的家,他们拥有它多久。可以肯定的是,这个伟大的来源不平等与房屋所有权相关的财富,都源于住房和住房的价值变化,bd官方网站登录入口深刻的历史根源。国家住房政策包含歧bd官方网站登录入口视、限制条款缺乏联邦住房管理局和VA贷款保持社区住房的颜色。

在华盛顿特区,城市更新消灭西南地区几乎所有的建筑15000年被迫离开企业,流离失所的23000居民,70%的黑人和90%的人贫穷。地区的政策发挥了作用:几乎一半的流离失所的居民搬到东南,75%的土地是划定的住宅单元政策影响持久的今天。

然而,当前实践也有助于日益增长的住房不平等。bd官方网站登录入口与住房相关的财富增长尤其迅速自2000年以来,bd官方网站登录入口人口激增。住房需求增加,但没有供bd官方网站登录入口应。限制性的分区,抵抗新的发展特区居民,和社区的不同性质District-both在公共和私人投资给房价压力很大,特别是在城市的一些地区。bd官方网站登录入口

结果,财富由经济增长和增加公共和私人投资在很大程度上是在住房和大写我将显示,新建住房,但在住房之前,已经存在于城市人口激增,吸了一个伟大的努力工作创造的价值。bd官方网站登录入口增加住房负担使许多居民bd官方网站登录入口的城市,或与一些公共和私人社区设施;这些动态进一步深化贫困和经济隔离,与种族隔离在哥伦比亚特区的相辅相成。

房屋所有权和财富与它躲开相关社区的颜色

根据人口普查的估计,只有36%的家庭由一个黑色特区居民的家庭他们住在,相比47%的家庭由白色的居民。[5]黑色为首的120000户居民,73500租他们的房子。此外,黑人房主持有房地产wealth-largely微薄分享,因为他们生活的地方。bd官方网站登录入口智慧,四wards-2 3 4和6-account 72%的财富嵌入在拥有自有住房。bd官方网站登录入口

相比之下,病房7占4%,病房8,仅为2%。在病房7和8中,例如,66年,78%的独栋房屋评估分别达到或低于250000美元,而不是一个家是评估在2018年超过750000美元。在病房2中,只有8%的独栋房屋评估价值低于750000美元;在病房3中,这一比例仅为6%。

即使控制了房屋大小,价值差异大:大多数家庭阿纳卡斯蒂bd官方网站登录入口亚河以东估计的价值在每平方英尺111美元左右,而450到800美元在西方城市的石头湾公园。

房屋所有权模式的变化遵循地区的人口转变

哥伦比亚特区的经历了一个伟大的人口转变自2000年以来,迅速膨胀的人口和改变其组成。有130000多居民在城市与2000年相比,和黑人和非洲裔美国居民不再是绝大多数(47%)。

这种变化发生的黑人居民的两倍比白人的DC在这段时间里。而黑人居民的数量急剧下降1970年代后,这种趋势一直持续到最近几年:38000黑人居民离开这个城市在2000年和2010年之间。在那段时期,地区的黑人居民每个病房除了病房8日搬出去和病房的排水1,4,5,6社区传统中产和中高收入非裔美国家庭尤其快速。很多居民定居乔治王子县进一步,但一些搬了出去。

自2010年以来,黑人人口一直在增加,但不像其他种族和种族一样快。在2010年至2016年之间,有11473黑人居民搬进了城市,尤其是进入病房8(他们中的一些人可能已经从中部地区城市的),但增长也在病房7(再次吸引中产和中产以上家庭黑人居民从其他城市)和病房3和4中蓬勃发展。黑人在病房5和6的衰落似乎慢了下来,但仍然在市中心。

白人居民的涌入到直流,相比之下,自2000年以来一直在强没有任何放缓的迹象。2000年至2010年间,33000个白人居民(净)搬进了城市,其中多数住在市中心,国会山和周边地区。人口普查局的数据显示,超过14000白人居民搬进病房,和另外15000到市区的病房1和2。

其中包括第一轮gentrifiers:年轻的专业人士可以很容易地进入城市家庭不是很友好。病房5收到了大约5000个新白人居民,和白人家庭继续离开病房3和病房8。增长地区的白人人口自2010年以来,已经变得更加强大和有婴儿boomacross所有收入水平。在这个时期,大约45946新的白人居民搬进了城市,沉淀在每个病房,但特别是在病房1、4、5、6。

自有房屋数量增加了,但这主要是因为新建公寓

人口激增增加了房屋所有权,但主要是因为增加的业主多户单位——的数量特别是公寓新建。在2006年的第一年我们可靠的税收评估数据91277市场利率业主单位。[6]在2018年,这个数字达到96000——一个微薄的增加。但隐藏在这个数字也转变类型住宅居民的:在2006年至2018年之间,独栋房屋被主人的数量实际上减少了1649辆,而业主公寓的数量增加了6428。

病房(1、5、7占所有房屋所有权的净增加(4500 4700)。例如,在病房1中,我们发现超过4100新公寓,超过一半被他们的主人。相比之下,独栋房屋下降了823(夷为平地,许多)——业主独栋房屋约一半。病房5和6,中产阶级化最快,是唯一的地方房屋所有权增加在独栋和多户型属性。病房5增加了2000个新的公寓单位,业主,并再次沃德6增加了3350,大约一半(1281)被他们的主人。

病房有更少的私人住房的2和3,但总体仍然更多的业主单位在这些病房,在一些社区房屋所有权率接近90%。在病房7一直没有改变,所有单位的数量只增加了约1000。唯一的病房独栋房屋所有权增加速度比多户型单位病房8,这是由于更少的新结构。

虽然房屋所有权的增长是由于新建筑,价值的增长已经资本化在老年住宅单位

从2006年到2018年,房屋价值衡量其评估值bd官方网站登录入口赞赏比业主单位的增长快得多。也就是说,自有房屋的评估值中位数从320000美元增加到535000美元的2006年和2010年之间。找到一个业主家的可能性评估低于350000美元比2006年低30%,并找到一个超过800000美元的几率高出16%。

房价的快速升值是伟大的人口转变的结果。bd官方网站登录入口bd官方网站登录入口房屋价值(以销售价格而不是评估值)保持稳定在1990年代,但2000年和2018年之间迅速升值,除了短暂的下降通过大萧条。如果你买了房子在华盛顿在2000年之前,你可以坐在一个资产至少三次比你买的更有价值。这是一个回报的6倍增加消费者价格指数在此期间。

区别是经济学家所称的“租金”——收入与生产率或输出,但纯粹由偶发事件,比如一个天才画家之间的收入差距,一个平庸的人。所以,如果你买了房子在华盛顿于2000年以200000美元(在今天的美元),它在2017年以600000美元的价格出售,332000你的400000美元“利润”是因为这个地区住房供应增长速度不够快,不能满足住房需求。bd官方网站登录入口

重要的是,更多的新财富房地产资本化bd官方网站登录入口现有的房屋和新建筑。多是因为存在的房地产开发bd官方网站登录入口商购买土地和建造住房,他们认为他们可以出售或出租。末直流住房供应的增长已经完全由新多户型bd官方网站登录入口单位,开发商急于满足需求从年轻单身和情侣在部分城市设施提供这些新居民的需求。

因此,拥有自有住房的增长一直是一个函数的新公寓的建设。bd官方网站登录入口从2006年到2018年,该地区的独栋住宅不动产税的数据库跟踪显示净增加1820单位(增长2%)bd官方网站登录入口[7]增加了22256,而公寓单位(增长50%)。相比之下,所有的独栋房屋的评估价值(自有或租用)是否增加了在此期间(63%,或248亿美元31倍股票的规模的增长),而为所有公寓155亿美元(140%或低于股票的大小的增长三倍)。

可以肯定的是,这独栋单位溢价部分反映了口味和偏好,支持更大的单位的后院。但它也反映了城市设施的价值持有这些类型的单位:更好的学校,更安全的社区,交通,改善人的生活质量的事情反映了质量和数量的公共和私人投资在这些社区。半岛手机登录

业主独栋房屋的整体评估价值增加了超过30亿美元的病房3和4,虽然单户住宅业主的数量下降了超过1000。在这些社区,新发展的限制,缺乏投资的部分城市,没有吸引人的设施,放大这种溢价,并将其手中的那些才能住得起高度的资源社区。

我们无法知道房主的种族房地产税基上的可用数据。但比较自2006年以来拥有自有住房的增长的数量单位,这些单位的价值显示值增加躲避社区东bd官方网站登录入口部的河流。回到人口变化的地图,这些也显示,最大的价值收益已经在部分城市见过最大的人口变化。

房屋所有权是放大不公平的税收待遇

区,像许多其他城市一样,采用了减少住房歧视政策,鼓励住房生产,保留一些社区负担得起,增加别人的负担能力。bd官方网站登录入口这些政策包括对安全的建筑规范,税收筹集资金服务,分区保护邻里空间,和许多later-anti-discrimination法律。

促进购买力,租金控制,公共住房,参与联邦项目(如FHA贷款和部分8租金援助),房地产信托基金生产,多巴和TOPAbd官方网站登录入口法律,内含分区要求,和保存工作。这些项目方面取得重要的住房对低收入社区的保护,但他们没有停止住房的成本增长和不平等。bd官方网站登录入口采取了这些政策并不意味着他们成功地完成他们所规定的目标或者是免费的意想不到的后果。[8]

一个地区使用的政策工具来支持住房税式支出。bd官方网站登录入口税式支出是指各种减税和免税,旨在减少住房负担和住房。bd官方网站登录入口该地区已经制定了30税式支出项目,从物业税豁免所得税退款,居民在住房成本高。bd官方网站登录入口

这些支出总税收收入减少了1.63亿美元在2018财政年度,比什么城市在房地产投资信托基金的生产。bd官方网站登录入口(所有税式支出的综合列表,看到办公室的首席财务官的二年生税式支出报告,最近今年发表的)。这是除了估计有1.67亿美元的收入损失,因为房主的联邦税收优惠。[9]重要的是,这些项目的税收优惠只获得目前的业主,和福利的价值增长他们的房子的价值。

地区的税式支出项目相关房地产展示一些意想不到的后果的政府项目种族权益。bd官方网站登录入口1.63亿美元的税式支出与房地产相关,超过一半(8800万美元)是由于两个项目:宅地演绎和不动产税上限bd官方网站登录入口。

宅地扣除免除一个固定数量的住房业主住房价值从不动产税。bd官方网站登录入口在2018年,这个数字是73450美元。不动产税上限限制业主住房纳税评估的增长10%(从明年开始,5%的低收入的老年人)。分析表明,这两种税收优惠的影响以不同的方式影响不同地区的城市,城市中价格升值最引人注目的地方。此外,这些政策创造了各种各样的不平等,一些系统地反映出不同的赞赏,中产阶级化的道路。

宅地演绎和房产税上限——有时冲突的方式运作。固定数量的家园演绎擦拭每个业主房屋价值。因此,好处是更大的相对价值较低的房屋价值。帽,产量更大价值那些碰巧生活在社区看到升值的最大数量。帽子的好处最举行最长的家园,因此积累了多年的价值的增长。

例如,2018年,房主购买了他们的家园在早在2000年,平均5%的房屋价值免除税收,和大约40%的这是因为帽。相比之下,房主购买住房的七年后,2007年,在大萧条之前,只有房价1%的豁免,与房产税帽相关的部分是这个值的10%左右。

同样的,那些去年买了他们的房子在2017年,平均有0.7%的房屋价值免除税收,而只有9%的这个值是因为帽。

重要的是,这些好处更集中在部分地区房屋所有权(和与之相关的财富积累)较高。这是地图所示。在2009年大萧条之前(去年)到2018年,这些免税的好处积累在相对高收入社区反映房屋所有权的浓度就越高。

需要注意的是,自2009年以来,这些税式支出的价值下降的部分原因是大衰退对房价的阻尼效应。[10]但更重要的是,家园的价值/物业税限制支出已经从病房2和3转向病房4、5、6。在2018年,53%的税式支出与宅基地相关的价值扣除和财产税上限受益的迅速致富病房4,5、6。

宅地演绎和财产税上限创建社区内部的不平等,。下面的地图显示免除税收的价值为每个业主单位在同一个小区四个社区2017年税收。每个点代表一个房子,颜色变化从红色到黑色的中值免除属性值(2017年为83900美元)。

在国会山,相邻两个家庭可以有相似的价值和不同的税收评估。相比之下,在密歇根公园,很少有人从帽中受益,因为价值增加周边的居民Brookland经验已经躲开了这个城市的一部分。山顶的也是如此。

支持住房的税收政策可能具有良好的意图,但他们导致尖锐沿着种族线放大的不平等。这是一个重要的例子,为什么我们应该关心种族权益的影响我们的政策,包括税收政策。

一旦创建了这些好处与房屋所有权,他们烤到房价,收益是transitionary-accruing卖房子的人在最合适的时间。但去年一代财富的影响,进一步放大颜色的划分社区在积累财富和改善他们的生活。

注:

[1]这是基于ACS的五年数据总结2012年至2016年,因为这是一个平均的5年,低估了份额。

[2]估计基于公共提取文件过时9/12/2018综合税制。包括属性分类的价值评估作为住宅单位。市场价值通常更高。

[3]国家生产总值的值是该地区生产的所有商品和服务。请注意,这个值还包括联邦政府活动在华盛顿最相关的其他经济活动(即国防合同)。

[4]这个数字是业主的计数在哥伦比亚特区的基于纳税记录。大约36%的家庭,比ACS发现住宅自有率低得多。

[5]估计基于ACS的五年2012年和2016年数据总结和反映了特征(种族、收入、住房)状态的人回应这项调查,我们称之为户主。

[6]业主是指房屋符合宅基地演绎,这需要一个单独的应用程序来这座城市的税务部门。它是可能的,一些业主并没有这样做。这个数量不包括免税属性,或由地区或其他政府机构,包括那些会增加数量到94198年2018年2006年和99270年。

[7]这里我们只包括应税属性。如果我们包括所有属性的号码是82。

[8]完整列表的保障性住房项目在该地区及周边地区,明白了bd官方网站登录入口Sturtevant,2016年。

[9]这是因为联邦整合在所得税方面:该地区的所得税是基于联邦调整后的总收益,或FAGI。任何联邦税式支出变化FAGI变化地区的应纳税所得额。的两个例子是按揭利息免税和免税州或地方财产税,流从1040年计划。仅贷款利息扣减2018年税收收入减少了7600万美元。

[10]也有政策的原因。第一个地区在2011年通过了一项法律要求房屋的评估价值=至少40%的市场价值。第二,税率从89美分下降100美元价值的85美分。