马里兰州蒙哥马利县分区基地区域的名称可能不反映土地利用的实际电流。作者形象。

我的最近看在华盛顿地区分区显示82%的土地在蒙哥马利县(不包括洛克维尔和盖,都有当地分区控制)是保护开放空间(35%)或限制分离单一家庭区(48%)。这些数字是惊人的。

蒙哥马利所以如何建造住房的两倍在过去的七年弗雷德里克县,进入第三生产背后的劳登县和直bd官方网站登录入口流?

的数据美国人口普查。作者形象。

所有这些房子土地哪里?

住房的场所级估计,我去了美国社区调查的五年估计,具有最小的误差这bd官方网站登录入口个水平的地理细节。在这个表中,CDP代表普查指定的地方,应该注意的是,这些人口普查范围包括一个更大的面积比县的城市区边界。

区域 新住房bd官方网站登录入口
2010 - 2017		 的份额
新单位		 改变
2010个基
蒙哥马利县总 14826年 100% 4%
贝塞斯达CDP 1053年 7% 4%
银泉CDP 3141年 21% 11%
惠顿CDP 914年 6% 6%
盖瑟斯堡 1593年 11% 7%
罗克维尔市 1628年 11% 7%
市区小计 5108年 34% 7%
大直辖市小计 3221年 22% 7%
其他县 6497年 44% 3%

大多数新住房建在蒙哥马利县大萧条以来县的bd官方网站登录入口两大直辖市,在三个城市及周边地区,已经报道的丹•里德。然而,一个非常重大的一部分住房增长发生在其他县- 44%,代表超过6000bd官方网站登录入口个新屋。这是适应大部分是独栋地区的增长。如何?

蒙哥马利县的“可选的方法”

不幸的是,M-NCPPC规划术语词汇表还没有更新自五年前分区重写,所以可选的描述方法的发展有过时了。然而,它仍然是“一个分区过程中使用[一些]区域,鼓励土地装配和混合用途开发。在可选的方法,允许更高的密度,以换取大量的公共设施和设施支持额外的密度。”

的优化方法是最常用的商业/住宅区域。然而,咨询实际蒙哥马利县代码(滚动部分10/24/11)显示,它也可以用来建造独栋的联排别墅或复式住宅区域。

可选的方法是一个独特的行政程序由蒙哥马利县作为一个谨慎的发展之间的妥协和任意分区。分区应该是核心,一个工具,允许司法管辖区为公众利益服务。这涉及到保护公众免受伤害和寻求从私人开发商提取公共物品。

更加严格的分区,分区越潜在的权力机关在谈判这种平衡。等地区的阿灵顿县和费尔法克斯县地区,选举县议会(例如县董事会或监事会)票直接在每个主要的开发建议,因为几乎所有他们需要分区解脱。

虽然这似乎适用于阿灵顿和费尔法克斯,许多司法管辖区警惕这样的模型,因为它可以使规划过程非常容易受到小的特殊利益集团,根据质量和民选官员和行政过程的透明度。

相对慷慨的一个替代方法是格兰特的发展,一样在纽约,波士顿,芝加哥地区(注:相对被这里的关键词)。许多地方,这样使用激励分区和/或影响费用不仅获得开发者的公式。而不是谈判分区救援,开发商只是购买密度奖金。

另一种替代方法是将分区救济一个任命董事会或委员会的手中而不是民选的身体。哥伦比亚特区和蒙哥马利县。县依赖蒙哥马利县规划委员会的五名成员由郡议会任命在M-NCPPC term-limited支付员工职位。

这个模型有自己的批评者,他可能会觉得这些太面向开发人员的职业规划机构和分发分区救济不仅没有足够的。蒙哥马利县的可选方法仔细郡议会立法的解决这个问题。

当提出商业或混合使用的发展经历的可选方法,开发人员可以获得额外的密度通过详细的结构公式和谈判涵盖了广泛的可能的社会福利,包括人员和社区审查。在独栋区域增加密度,公式更加简单。如果开发人员提供至少一个额外的单位高于12.5%的经济适用房通过强制性最低储备品bd官方网站登录入口价格适中居住单元(MPDU)计划,他们能做的联排别墅或复式公寓。

MPDUs独栋区:一个真正的生产商

可选的方法产生了3751 townhomes或工器在独栋房屋县自2000年以来,至少有12.5%的预留是负担得起的。

例如,格罗夫纳的高度,一个EYA-built项目位于北贝塞斯达,位于住宅- 90区。虽然主要的住房类型的r - 90区是一个独栋bd官方网站登录入口独立式住宅,开发商建造新单位MPDUs的15%。这个比例的MPDUs-more比标准的12.5%——让EYA建造143联排别墅和12独栋独立式住宅。

附近的交响乐公园,北贝塞斯达的另一个发展,建于R-60区,主要住房类型的区域是独栋独立式的家。bd官方网站登录入口这个项目通过可选方法的发展,导致了112联排别墅以15%的单位指定为MPDUs。

北贝塞斯达的交响乐公园发展包括16个负担得起的单位。图像MCAtlas。

最近,蒙哥马利郡议会所需的百分比的增加可负担得起的单位在某些地区的县。具体地说,在规划地区45%的人口普查大片蒙哥马利县有一个平均收入的150%的平均收入(100352美元)在2012 - 2016年美国社区调查,住宅项目的开发人员需要提供单位MPDUs的15%。

在这些规划区域(包括大多数西方县的一半),开发人员仍然允许接收密度22%的奖金,尽管它是法律规定(项目提供标准密度12.5%不授予奖金)。

郊区的增量开发

致密化独栋领域,同时提供经济适用房检查很多环境和社会框在同一时间。bd官方网站登录入口亚历山大的一个概念,城市可能想仔细看看,最近作为贡献者迦南的商人探索。

然而,蒙哥马利县的依赖可选方法(而不是甚至逐步密度凭借开发)远非理想。我们的地区,每一个地铁全国地区,到目前为止的背后建立的供应市场利率的住房,我们需要更少的经济适用房,我们是肯定bd官方网站登录入口不有一次一个双工。然而,这并不意味着这个“失踪的中间“住bd官方网站登录入口房不能实质性的解决方案的一部分。

蒙哥马利县最大的问题是可选的方法,事实上,是最低批量使用可选的方法范围从3 - 34亩,根据基地区,和没有很多R-60划3英亩网站留在县的基础上。从单个家庭的最低批量R-60只有0.138亩,开发人员需要组装一个连续的集合,21 - 22单户家庭房屋以致密已经成熟的领域。

简而言之,没有可行的方法来使用可选的方法来逐步致密已经建立起来的区域,例如,通过更换一个复式的房子。这个功能叶的巨大部分已经被独栋房屋的蒙哥马利县农业储备一样冻结在时间。虽然配件公寓是另一个潜在的解决方案,目前的法令仍那么笨重只有40到50单位每年被生产。

委员会正在考虑修订为了解决这个问题,和规划委员会也已确定详细的变化,使分区代码通过文本修改增加丢失的中间生产。请继续关注保险委员会的工作在这些问题上,以及在我们地区进一步勘探辅助住宅单位在即将发表的文章。

特别感谢丽莎Govoni M-NCPPC的产量估计和她信服地解释了MPDU条例是如何进化而来的。