蒙哥马利县需要更多的住房。以下是它如何在不受干扰的情况下实现“致密化”。

经济适用房bd官方网站登录入口华盛顿地区供应短缺．你可能认为我们可以简单地建造更多的住房，但这里的开发和土地使用规划没有一个方面bd官方网站登录入口是容易的。在我居住的蒙哥马利县尤其如此。

目前的分区和土地使用政策阻碍了一些有助于缓解这一危机的简单步骤，比如建造更小的多单元建筑、联排别墅和其他形式的“缺失的中间”住房。bd官方网站登录入口他们严格限制房主在他们的房产上增加附属公寓的能力，并限制沿主要交通走廊建造公寓。

这些高密度的土地利用(给定土地面积上的单位越多=密度越高)将降低单位土地成本，从而提高可承受性。我们应该“密集化”，因为人们应该住得离工作地点和便利设施近。越来越少的短途旅行意味着路上行驶的汽车更少，拥堵更少，化石燃料消耗更少，温室气体排放更低。

如果我们想减少交通拥堵，提高所有收入水平的公平性、可持续性和可负担性，我们就需要采取行动。具体来说，我们必须进行改革，以促进建造更多的住房，特别是在交通便利的地区。bd官方网站登录入口而蒙哥马利县已经对此事进行了研究在美国，一项研究不是一项计划，像该县这样预先判断可接受步骤的研究不会带来所需的结果。

其他城市也尝试了不同的方法来增加人口密度

有几种方法可以做到这一点。我们可以彻底改变政策取消分区休斯顿”,美国设计最差的城市城市法规没有涉及土地使用。如果你喜欢这样的可能性，请举手，“一家墨西哥菜餐馆旁边的高楼，旁边是一家色情精品店，旁边是一家带越南三明治店的商业街”，旁边是独栋住宅。

我不这么认为。我不会，尽管我喜欢“多样性，文化的融合，以及每个人都与邻居相处的普遍态度。”所以让我们试试半激进……

明尼阿波里斯市可能会在2019年通过统一的升级分区，包括改革，允许所有居民区的单个地块上最多有三个住宅单元，并允许在选定的公共交通路线上建造多户住宅，在高频路线和中转站附近的密度更高。bd官方网站登录入口我认为这些改革是我们能够也应该考虑的自然进程。

关键是形式，这是允许结构的类型和大小。我将引用最近的一篇研究在密歇根州大急流城的经历：

“把形式而不是用途放在分区过程的中心，可以帮助缓解传统单户分区最排外的方面，”美国智能增长(Smart Growth America) form - based Codes Institute的主任玛尔塔·戈德史密斯(Marta Goldsmith)说。戈德史密斯说:“我认为，基于形式的代码可以创造机会，在保持社区特色的同时，建造更多的单元。”他们可以通过略微增加高度或密度，同时保持单户社区的形式来做到这一点。”

那么，如果我们系统地重新规划，允许在目前划分为住宅独立建筑(又名独栋住宅)的社区内建造双层、三层和四层住宅呢?

在我住的塔科马公园附近，蒙哥马利郡已经有了这样的设施。让我们来看看。

下图是蒙哥马利县MC Atlas信息系统的截图。我家在红点所在房子的右边。我的大部分社区——整个黄色区域——被划为R-60区。你可以在6000平方英尺或更大的土地上建造独栋住宅。

但是你会注意到在R-20区域有两个小的开凿区域，面积可能只有2000平方英尺，是棕色的，在红点下面。建筑中有13个单元的共管公寓大楼和被划分为公寓的房屋，这些公寓也可以在R-20区域内使用。图中右边有一个更大的R-20区域，是塔科马公园卡罗尔大道的一个长街区，许多房屋被划分为公寓。

这样的发展没有伤害到我的社区，也不会伤害到你的社区。在县里的其他地方，议会有几种方式可以允许它。其中两个涉及分区地图修订，它改变了特定地区适用的分区规则。

分区调整可以让我们增加更多的房屋

一种方法是将选定的独立住宅区域的分区改为R-20或R-30，允许混合使用复式和小型公寓建筑。更广泛地使用R-20和R-30的名称还将通过物业细分促进在更少的土地上建造更小的房屋，使这些社区更实惠。没有什么会强迫当前的财产所有者对财产进行细分。如果你愿意，就留着你的大头吧。

另一种方法是应用覆盖区，其规则取代基准区指定的规则，如R-200、R-90、R-60和R-40。我们已经有了一些覆盖，覆盖特定区域，以及适用于多个非连续区域的“浮动”区域。例如，我所在地区的商业区是塔科马公园/东银泉商业振兴(TPESS)覆盖区域的一部分。

其他包括雪佛兰大通社区零售(CCNR)和德国城交通混合用途(GTMU)。我欢迎县建立塔科马公园商业/住宅覆盖层，这将允许该市采取渐进的步骤，而目前在该县的其他地方可能不会飞。

不幸的是，现有的允许致密化的浮动区域是有限的，而且限制过多。蒙哥马利县有浮动联排别墅(TF)和浮动公寓(AF)的名称，但要申请，“房产必须位于非住宅街道上，或者必须面对或毗邻住宅联排别墅、住宅多单元、商业/住宅、就业或工业区的房产。”

如何创建一个Missing Middle Floating (MMF)区域，适用于任何地方，允许联排别墅、多单元住宅和小型公寓建筑?

让我们更容易建造附属公寓

我们还可以通过改变现有住宅分离区(包括住宅小区)的规则来创建新的住宅小区。bd官方网站登录入口一个温和而简单的步骤是取消对附属公寓(也称为附属住宅单位)的不必要限制。

“ADU是一种较小的、独立的住宅单元，与独立的(即独立的)独户住宅位于同一地段。”根据美国规划协会的数据．“在美国，adu有很多不同的名字，包括附属公寓、二级套房和奶奶公寓。”

我的那块地有7500平方英尺(约合457平方米)，可以轻松地在后院再建一座更小的房子。我后院邻居的房产——上图中的红点地块——有19,058平方英尺，实际上可以在我们的R-60区域内合法地细分为三个房产!但即使是较小的地块，也有空间建造额外的小型建筑。

这是我们增加密度的第三种方法

最后，我们可以通过简化较大地块的细分来增加现有分区内的密度。现行规定是麻烦!

为了说明问题，我将放大上面使用的MC Atlas图像，重点关注离我家几个街区远的几处房产。看看房子符号的右边:两个由一个更大的矩形属性雕刻而成的属性。有人告诉我，那是在80年代末或90年代初。这两处房产的面积均超过6000平方英尺，因此符合R-60分区，并注意到该地区的历史街区指定并不是障碍。

许多县里的房产足够大，可以在现有的分区指定范围内进行细分。

有很多选择，但我们需要采取行动吗

我已经勾勒出了几种强化的方法。我们可以允许多单元住宅和扩大公寓建筑的建设，通过(改bd官方网站登录入口造)覆盖区域和选择性升级。我们可以放开现有的区域，允许adu，并使允许的住房类型多样化。bd官方网站登录入口

居民们经常担心他们的社区会发生重大变化，但这些措施不会显著改变一个地方的感觉。然而，他们将开始解决该县的住房短缺问题。bd官方网站登录入口

预料到有人反对:没错，蒙哥马利县颁布了一项完全重写的法案分区法规就在几年前，2014年。但是分区代码以及总体规划和扇区规划中的指导方针并不是神圣不可侵犯的。在现行法规通过后的五年中，县议会审议了80项分区文本修正案(ZTAs)，并通过了其中的61项。

我们可以从小范围开始，也可以扩大范围。例如，塔科马公园市很可能很快就会寻求当地地图修正案，涵盖华盛顿基督复临安息日医院今年晚些时候搬迁到白橡树时将腾出的R-60物业。致密化应该是一个目标。覆盖区提供了一种很好的扩大范围的方式，以加强社区和地区类型的准备，我认为没有理由不进行增量的全县范围内的改变，例如，允许在所有住宅分离区独立的adu。

考虑到我们迫切需要建造新的经济适用房，蒙哥马利县不应该让传统扼杀创新，这是一条神圣的规则。bd官方网站登录入口

如果你有兴趣了解更多关于这个问题或权衡，蒙哥马利县议员汉斯·里默将于1月19日星期六上午10点到中午主持一个关于附属住宅单元的政策论坛。听证会将在罗克维尔市马里兰大道100号县议会办公楼的主听证会室举行。它将包括立法和联盟建设。