以下是蒙哥马利县正在发生变化的7个方面

自1990年以来，蒙哥马利县的家庭越来越少，租房者越来越多，工作专业人士越来越多。虽然该县的一些地区正在经历重大的人口和物理变化，但其他地区根本没有多大变化。这些都是一些研究结果来自县里的规划者，他们正在研究县里的变化。

50多年前，蒙哥马利县为其如何发展制定了一个宏伟的愿景关于楔形和走廊．它描绘了蒙哥马利县的基本结构这里的开发项目集中在红线和I-270附近，还有一个由公园和开放空间组成的大型网络，以及一个大型农业保护区。上世纪60年代计划中的许多想法都得到了实施，现在看来是有先见之明的。

然而，我们的县看起来和过去有很大的不同，今年蒙哥马利县规划部是正在更新那个计划带领我们进入下一个五十年。但首先，规划者们一直在研究这个县发生了怎样的变化了解我们的需求是如何变化的。以下是他们发现的7件事:

1.这个县增长缓慢，但人口仍在增加。在20世纪50年代和60年代，蒙哥马利县发展非常快，人口每十年翻一番。这些天，它的新人口增加速度要低得多，但居民超过100万，这仍然是很多人。县里的规划者预计未来20年将有20.8万名新居民。

有人看着银泉或贝塞斯达市中心的起重机可能会认为这个县发展得很快但规划者指出，我们实际上增加的房屋数量比上世纪90年代以来的任何时候都要少大多数在建房屋都位于少数几个社区．因此，大多数新居民都去了少数几个正在增长的地方:遥远的郊区边缘，如克拉克斯堡和奥尔尼，以及地铁站周围的地区，特别是银泉市中心、格罗夫纳、怀特弗林特和特温布鲁克。

2.这个县正变得越来越多样化，但并不均衡。在2010年的人口普查中，该县首次成为少数族裔占多数的县，规划者发现，该县的许多社区都是相当混合的，没有主要的民族或种族群体。

与此同时，东西方分歧依然存在:随着东部县和上县变得更加多样化，贝塞斯达和切维蔡斯等西部社区仍然是白人和富裕社区。只有一个例外:邻近的银泉镇(Silver Spring)，它变得更加多样化，也更加富裕。

3.这里不再是人们养孩子的地方了。情景喜剧《奇迹年代》，故事发生在20世纪60年代大致基于作者在银泉的童年，描绘了一个同质、核心家庭的MoCo。如今，有孩子的家庭只占全县人口的四分之一，而1960年这一比例为60%。这些家庭越来越大:平均家庭人数从1990年的2.65人增加到今天的2.77人。

其他人呢?该县有更多的老年居民，他们的孩子已经长大，而规划者预计，未来我们的劳动年龄人口将越来越少。与此同时，全国五分之一的人是千禧一代，他们要么还没有孩子，要么不打算要孩子。

4.我们的社区正在改变，但不是你想的那样。拆房，即投资者拆除旧房子，然后用一个通常大得多的新房子取而代之，是今年的一大现象在大萧条之前，许多社区都很封闭．他们以一种巨大的方式回归——就像翻转一样，或者当投资者买了房子，迅速翻新，然后以更高的价格出售。县规划者发现，自2013年以来，平均每年有230起单户住宅被拆除，其中一半以上在贝塞斯达，那里的整个街区都被改造了。

拆除或翻转的房屋通常可以以原价的两到三倍的价格出售，这对一个社区的承受能力有很大影响。根据该县规划者的数据，目前该县单户独立住宅的平均价值为675,594美元，经通胀因素调整后比20年前高出40%。新房子更贵，但它们也没有增加房屋的数量:自1990年以来，许多在环城公路内拆除房屋的社区实际上已经失去了房屋。换句话说，低收入家庭只是被高收入家庭所取代。

尽管最近有评论说蒙哥马利县经济适用房的流失bd官方网站登录入口，规划者发现已经只有6起公寓楼被拆除事件．它们的替代物实际上增加了1000多套新公寓，其中包括比以前更多的经济适用房。

5.收入30年来一直持平，这意味着现在只有老年人才能拥有住房。蒙哥马利县超过三分之一的家庭是租房者，他们不仅住在公寓里，还住在被出租的联排别墅或独户住宅里。

县里的规划者发现，在过去30年里，经过通货膨胀调整后，该县的收入一直没有变化。一个后果是房主的年龄越来越大，因为不断上涨的房价意味着几十年前买了房子的人买不起房子，而年轻的居民无论如何也买不起房子。1990年，55岁以上的人拥有该县三分之一的房屋，34岁以下的人拥有18%的房屋。如今，55岁以上的成年人拥有该县54%的房屋，而34岁以下的人只拥有7%的房屋。

这些人中的许多人可能会继续租房，有些人可能会发现这是一个更好的交易。在经历了多年的上涨之后，随着新公寓的建设，近年来房租已经企稳。也就是说，该县40%的租房家庭将收入的35%以上用于住房成本，这是衡量负担能力的标准指标。bd官方网站登录入口这种情况适用于所有收入水平:80%的家庭收入不到该地区中位数收入的30%(约3万美元/年)，但40%的家庭收入为中位数收入的80%至100%(约8万至10万美元/年)。

6.大多数住在这里的人也在这里工作。蒙哥马利县已经很久没有卧室社区了。近60万人在这里工作，规划者发现其中约61%的人也住在这里。事实上，离开该州去华盛顿或弗吉尼亚州工作的人的比例实际上有所下降。

虽然该地区以拥有大量政府工作人员而闻名，但该县只有15%的工作人员为联邦政府工作。更多的人在“教育和医疗”领域工作，如教育或医疗保健，在酒店或食品服务领域，以及所谓的“专业工作”，如律师或顾问。

7.人们的工作地点发生了变化。蒙哥马利县的办公室空置率达到了十多年来的最高水平，部分原因是远程办公、联合办公和小办公室等工作习惯的改变。

20年前，该县最负盛名的商业地址位于I-270沿线，而在银泉(Silver Spring)等较老的城市社区，办公楼很难找到租户。今天，情况正好相反:像贝塞斯达这样的市中心正吸引着像万豪这样的公司来自郊区的办公园区，现在举步维艰。

这些发现和其他发现将帮助规划部就该县在未来50年应该如何发展和变化提出建议。它们将在明年左右上市，到时候，你就可以给出你的反馈了。然后，它将被提交到规划委员会，最终是县议会，进行审查和批准。

你在报告里看到了什么?在接下来的50年里，你想在蒙哥马利县看到什么?请在评论中告诉我们。