我们的物业税制度奖励忽视和惩罚投资陷入困境的社区
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现在,许多居民采取新的发展,即使是一个问题,随着生活成本继续攀升。但全国其他城市有不同的问题:他们不能让开发人员构建任何没有激励。一个简单的改变我们如何征税土地可以帮助振兴这些地方。这篇文章是第一次出版由强烈的城镇3月7日,2019年。
研究生类的第一天我花了房地产开发,老师让我们玩词汇联想游戏。“喊出的第一件事,当你听到“开发人员”。“单词列表中,他开始疯狂地乱写在白板上他们喊着一些奇怪的选择:贪婪。傲慢。腐败。利润。钱。权力。中产阶级化。
我们都非常熟悉的文化比喻:开发人员money-grubbers盈利为代价的社区和地方政府应该,如果有的话,寻求控制利润动机,或重定向到公益回馈。
无数的老城市,特别是中型的铁锈地带和东北,他们面临的问题不是如何让开发人员做一些有利于公众,而是如何让开发人员去做任何东西在所有。谈话我描述发生在一个城市与强劲的经济和不断增长的人口。在某些地方仍然遭受衰退的宿醉,人口损失,和普遍忽视和遗弃的属性,现实是非常不同的。
这是一个令人吃惊的事实我学到新的发展在许多陷入困境的老城市。我必须告诉这几次,由几个可靠的来源,之前我真的相信它,因为它似乎不可能的:整个城市每一个私人发展项目收到一些减税或激励。
他们所有人。没有它没有什么是可行的。
和这些地方并不荒凉的贫民窟。他们经常从一个城市做了一个引人注目的复兴时期过去的衰退。他们经常以伟大的“骨骼”适宜步行的城市商业区,华丽的历史建筑。他们真的能让一个耀眼的回归的地方。但人们可以支付的租金并不足以让建筑新房有利可图的努力,当你考虑做——而很大一部分的费用,费用是财产税。
所以开发商协商税收优惠吸引它们跳过这个城市郊区和给一个机会。这是公司福利胡作非为吗?不是真的。在不小的程度上,这是一个教训在一些意料之外——房产税体制使锁定的地方为下降。
第二十二条军规的低需求和高税收
很多老的城市也已经通过相同的恶性循环。人口郊区化导致损失。与此同时,城市的基础设施老化,需要更多的维护。受收入下降和费用上升的双重打击,这座城市唯一可以:增加房产税。
更高的税收作为抑制人们居住在城市或开放业务,导致人口进一步流失。约书亚文森特的一块陆地上的税收在宾夕法尼亚州宾夕法尼亚州伊利县检查相关税率,发现业主在伊利的接近两倍的纳税伊利郊区的那些在很多工资。
康瑟尔布拉夫斯,爱荷华州。1月下许可的环境知识共享。
康涅狄格州布里奇波特,最贫穷的城市最富有的国家之一,在2016年重新评估导致财产总额下降14%,和财产税率上升突然刺耳的29%,正如《纽约时报》描述的那样。
有纽约、宾夕法尼亚。我采访了一位纽约居民说,也是如此:税收穿过屋顶,甚至犯下城市可能发现一个糟糕的投资在纽约定居。房主不进行不断的改进他们的财产,因为税收负担和市场状况意味着他们永远不会收回投资。新的发展需要大量的税收减免和补贴。什么是建立在城市铅笔仅根据市场利率的租金。
俄亥俄州的阿克伦的策划总监,Jason Segedy写道这块令人瞠目结舌的什么实际成本来维持一个老的房子。在许多情况下,这样做的投资回报是负的。
这是加剧了我们房地产税收的方式在大多数城市:作为一个单一税率适用于土地和建筑物。修理你的房子大大?税收上升。把维护和处理透风窗户和一个漏水的管道?至少你的税收维持在低水平。忽视了你的财产你奖励,惩罚改善它。
和租赁财产的所有者或未来的建设者,这些高税收的税收在一个老的城市可以非常、非常容易的事情建议一个项目从可行的进入不可行的类别。
从鳍状肢“挤”
在炎热的市场得到一种投机者:鳍状肢。这是那些寻求房地产低买高卖,骑波上升的值由生产一切他们的邻居正在做的事情。
在市场陷入衰退得到一个不同的类型:挤奶器。(这个词功劳城市研究员兼作家阿兰Mallach。)挤奶器买了财产便宜和不做基本的维护。他们租出去任何他们可以得到多一点的维护成本,和低税收多收取一个建筑在贫穷的条件估税员不认为很值得。挤奶器,然后,可以坐在他们的财产,在地上运行它。最终,他们将出售或坏的情况下,放弃它。
不要误解我们:这个不应该深深讽刺为邪恶的行为。虽然有一些真正令人震惊的例子这种“挤奶”,还有一个更大的灰色区域不积极的人试图利用社区的斗争,但只是在经济上合理。它没有意义将资金投入改善房地产如果你永远不会收回投资。或者增加税收会吞下你的投资在你等待市场好转。
切换到地税如何帮助
在一个土地价值税(LVT),另一方面,潜在的土地在我们社区将以更高的速度被征税,而建筑是否会以低税率征税。(如果有一个建筑,但非零率低叫split-rate税或部分土地价值税。)
美国罗德岛州普罗维登斯市。维基共享使用Creative Commons许可。
Seth Zeren是一个小规模的开发人员在普罗维登斯,罗得岛,另一个高税收的遗产城市越来越欣赏它的历史资产,但这仍有大面积的贫困和枯萎。Zeren说:
“土地价值税(LVT)小的开发人员来说是一个巨大的交易的人群。如果你想让增量改进一个属性,它让球队更加可行。在政权就像我,我们没有这样的一个系统,大多数项目的任何实质性规模追求财产减税或稳定。它创造了一种差距,项目需要这么大发展的政治意愿。他们必须能够通过官僚机构得到特殊待遇。”
去除大部分的税建设的改进意味着你不再惩罚投资在你的社区里,而是鼓励这样做,或者至少卖你的财产的人。这将是一个改变游戏规则的地方处于该阶段的回归。
不是万灵药,但一个更健康的经济生态系统的关键
让我们清楚这一点:Gro地税不是奇迹。但它会使土壤更加肥沃。
如果一个地方像普罗维登斯布里奇波特或伊利尼亚加拉大瀑布(在撰写本文时,市长候选人赛斯Piccirillo是强大的LVT倡导者和让它在这个视频明天)制定split-rate税,他们仍将有较大的空缺和摧残的产权问题,很多基础设施维护,和试税基。
但通过将税法激励物业改进而不是阻止,他们将为振兴奠定的关键基础社区,并最终对这些城市的人口增长了。可能会降低整体税负居民的财务状况改善的地方。
,重要的是,LVT会削弱房东的能力和获利的“挤”附近的衰落。税收负担将更多地落在那些坐在空或破旧的属性和不做任何改善。那些正在努力让他们的社区变得更美好会得到一个急需休息。