严格的分区是阻碍直流的目标建造更多的住房,研究显示bd官方网站登录入口

这篇文章是第一发表布鲁金斯学会(Brookings Institution)在10月8日。

市长穆里尔包泽开始她的第二个任期华盛顿特区市长去年1月区:设定一个雄心勃勃的目标,建筑36000间新房到2025年。减少新建筑的可能性将取代低收入和少数族裔群体,市长要求“每个病房和每个社区”在全市范围内的目标。

但在过去的十年中,地区和区域整体还不够建新房来满足需求。地区的法律问题的一部分:我的新研究发现,在周围地区房价一直在上升,那些严格的分区没有修建新住宅。bd官方网站登录入口

新屋应该bd官方网站登录入口建在高需求的社区。分区的方式。

经济学的一个基本原则是,当商品或服务的价格增加,生产者会增加供应。因此,当房地产的价格在某些城市或社区的增加,开发人员应该建bd官方网站登录入口造更多的房屋。事实上,地方社区,看到高房价的增长并看到更多新的住房建筑业而只在严格的分区不妨碍经济增长。bd官方网站登录入口

图1显示了邻里之间的关系变化的房价从2000年到2010年,新住房的数量。bd官方网站登录入口向上倾斜的线说明社区与更高的价格升值增加了更多的新房在随后几年。

但并不是所有的社区,房价经历了大幅增加建造更多的房子。如果我们只关注社区与高密度zoning-places大型公寓那里可以是房价增长之间有很强的正相关关系,新住房的数量(图2)。这个群体的上升斜率是陡峭的社区比整个地区。bd官方网站登录入口

但是看起来完全不同的关系,当我们只与严格的分区图社区,只是独栋房屋,rowhouses,或小公寓允许限制性地分区中(图3)。社区,房价的变化之间没有相关性和后续发展。bd官方网站登录入口

经济直觉背道而驰:房价上涨表明,这些社区家庭想住的地方有吸引力,而开发人员可以大概从出售或出租获利更多的房子。

回归分析证实了这些图的结果(细节可以在纸的时间越长)。甚至控制了各种各样的社区经济和人口特征、住房价格变化影响新建筑不同取决于分区。bd官方网站登录入口分区允许高密度住宅,开发人员构建。分区禁令公寓,新的住房被添加。bd官方网站登录入口

提供一个具体的例子,考虑两个相邻普查大片北面的国会山,流行的H街附近的走廊。两大片看到房价从2000年到20bd官方网站登录入口10年每年增长逾11%。束(84.02)划定的高密度住房、许可证发放100年2008年和2016年之间的新公寓。bd官方网站登录入口

另一束(80.01)分区只是对低密度住宅,只收到5个新的住房允许在此期间。bd官方网站登录入口(包括土地大多在国会山历史街区之外,这可能会限制新住宅开发独立的分区)。bd官方网站登录入口

严格的分区鼓励房主走势升级和多家园

严格的分区使购买力更糟糕的是在两个方面。它不仅限制数量的新建筑,它还鼓励业主在昂贵的社区升级现有结构的大小和质量,从而使他们更昂贵。例如,许多独栋房屋或在高价值的社区扩大rowhouses房子的大小通过添加另一个故事,或“撞”后面的外墙(图4)。

这些扩张或内部升级,如厨房和浴室装修增加房屋的价值但不扩大社区的房屋数量。添加和修改现有的房主中受益,但新居民使其更难以买到这些社区。

建筑许可授予的数量扩张或改造现有的房屋与最初的房屋价值呈正相关社区(图5)。有条件的房屋价值,限制性地划社区发布比社区增加和变更许可,允许高密度住房。bd官方网站登录入口

区最昂贵的人口普查的一本是Glover公园附近的乔治城以北。2010年,在中位数,呼吸道(3.0)价值近800000美元,和价值观已经自2000年以来每年增加8%。只有7个新住房被允许束从200bd官方网站登录入口8 - 2016年,在54户收到许可和超过300变更许可被授予扩张。这些允许提高附近住宅的质量,从而提高价格,没有扩大的房屋数量。bd官方网站登录入口

建造更多的住房特区政策制定者bd官方网站登录入口必须拆除分区壁垒

的地区建立接近36000间新房,包泽呼吁市长,建设必须加快步伐。在过去的十年中,很大一部分的新住房建设发生在几个neighborhoods-Navy院bd官方网站登录入口子,码头,诺玛,H街走廊看到最大的数量。

这些都是非常大的计划的几个发展地区所拥有的土地,或联邦政府给地方官员更多的控制土地使用和开发过程。但不是很多,不发达地区的土地包裹仍然存在(建设已经开始在军队退休之家)。

以满足其住房的目标,该地bd官方网站登录入口区必须允许更高密度重建现有的住宅区。没有分区和政治障碍,开发人员可以取代独栋独立式住宅在大量昂贵的社区有三个或四层楼的4到10多户建筑apartments-significantly增加家庭的数量可以在较高的机会的社区生活。限制较少分区会带来更好的机会为成千上万的地区家庭触手可及。