民主党总统候选人把矛头对准住房改革。bd官方网站登录入口这对我们地区意味着什么?

华盛顿地区选民最关心的问题是住房成本高企且不断上涨。bd官方网站登录入口在过去的20年里，房价的涨幅远远超过了居民收入的增幅。这些担忧在地铁的城市核心——华盛顿特区、阿灵顿和亚历山大——和在郊区和远郊一样严重。

大多数分析师将房价上涨归咎于过去几十年住房供应的有限增长。bd官方网站登录入口考虑到郊区扩张的社会和环境后果，政策制定者正在寻找解决方案，以增加靠近就业中心和现有交通基础设施的住房密度。半岛手机登录bd官方网站登录入口

在实践中，这就需要在华盛顿特区西北部、阿灵顿北部和蒙哥马利县南部等土地价值较高的单户社区建造更多公寓楼。但这些社区的许多房主——随着房价上涨而积累了大量财富——还没有被说服，增加人口密度的好处超过了成本，包括交通、停车位减少和社区变化。bd官方网站登录入口

图1:房屋价值增长快bd官方网站登录入口于家庭收入增长

表1:总统候选人住房计划bd官方网站登录入口

	布克	Buttigieg	卡斯特罗	哈里斯	Klobuchar	桑德斯	沃伦
供应
通过联邦财政激励鼓励分区改革	✔		✔	✔	✔	✔	✔
增加资助住房开发的资金(例如，LIHTC，国家负担得起的信托基金bd官方网站登录入口)	✔		✔	✔	✔	✔
可购性
扩大对中低收入租房者的财政支持	✔		✔	✔	✔	✔	✔
扩大对首次购房者或低收入购房者的支持	✔	✔	✔	✔	✔	✔	✔
加强对租户的保护	✔		✔		✔	✔	✔
种族差异*
扩大《公平住房法》，禁止基于收入bd官方网站登录入口来源(如住房券)、性取向、性别认同、婚姻状况和退伍军人身份的歧视	✔		✔	✔	✔	✔	✔
重新实施“积极促进公平住房规则”bd官方网站登录入口	✔		✔		✔	✔
为以前受到刑事司法系统影响的人消除获得住房的bd官方网站登录入口障碍	✔	✔	✔	✔			✔
结束或减少无家可归现象	✔		✔		✔	✔	✔

当地政客对此有何回应?

在推动增加住房供应方面，哥伦比亚特区一直是地方司法管辖区中最积极的。bd官方网站登录入口市长穆丽尔·鲍泽(Muriel Bowser)宣布了到2025年建造3.6万套新住房的目标，她说其中至少1.2万套是人们负担得bd官方网站登录入口起的。令人鼓舞的是，城市官员表示像3区这样的地区，自2015年以来只占华盛顿特区经济适用房建设的不到1%，将在下一阶段的经济适用房开发中发挥更有意义的作用。bd官方网站登录入口

蒙哥马利县(Montgomery County)和阿灵顿县(Arlington County)最近都通过了立法，允许附属公寓(也被称为附属住宅单元或adu)的开发不那么繁琐，这些公寓通常是单户住宅下面或旁边的小型独立单元。劳登县(Loudoun County)是过去10年该地区最大的住房生产者，它已经通过了一项全面计划bd官方网站登录入口，允许在交通商业区周围建设更密集的社区。然而，重要的分区规定仍然是发展的障碍。

该地区普遍存在对进一步开发的强烈抵制。特区的司法判决已变得不那么有利于人口密度。今年7月，蒙哥马利县官员出于对学校过度拥挤的担忧，制定了为期一年的住房计划bd官方网站登录入口暂停在该县的几个地区，包括正在进行以交通为导向的开发项目的社区。

民主党总统候选人的提议对该地区意味着什么?

2020年民主党总统候选人中的大多数人都认为，许多都会地区高昂且不断上涨的住房成本是公民的主要关注点，这是近年来住房负担能力首次在全国竞选中受到如此多的关注。bd官方网站登录入口几位候选人公布了详细的住房计划，旨在使住房更加公平和负担得起。bd官方网站登录入口

我们的表1比较了这些计划的关键要素。除了乔·拜登(Joe biden)——他的竞选活动没有在表格中体现出来——大多数主要候选人都提出了某种类型的住房提案。bd官方网站登录入口我们将运动的建议分为三个主要类别:供应、可负担性和减少种族差异。所有这三个方面都是华盛顿地区居民所关注的重要问题。

*实施前两节的政策也将解决种族不平等问题。例如，许多现有的分区法都是吉姆·克劳时代隔离住房努力的产物:改革和取消这些分区限制将促进种族融合和在服务不足地区的投资。bd官方网站登录入口

1.供应

虽然所有候选人都表示增加供应是可取的，但他们在如何激励额外供应方面存在分歧。参议员沃伦提出了一项新的竞争性拨款计划，用于当地的公园、道路或学校等基础设施;向住房和城市发展部申请这些拨款的地方政府必须改革当地的土地使用规则。这些改革必须“允许建造额外的位置良好的经济适用房单元，并[…]保护租户免受租金上涨和驱逐”(Warren, 2019)。bd官方网站登录入口

卡斯特罗部长的计划还为那些通过现有资金流进行改革的司法管辖区提供了一根胡萝卜。他的计划旨在“通过扩大社区发展整体赠款和农村发展项目来改革当地的分区做法”，并“要求社区进行分区改革”，以“促进负担得起的、包容的和以交通为导向的住房，使其有资格获得新的资金”(卡斯特罗，2019年)。bd官方网站登录入口科里·布克、艾米·克洛布查尔和伯尼·桑德斯的计划也包括类似的激励措施。

当然，这些政策旨在解决住房供应增长有限的问题，这种问题正在推高华盛顿地区的房价。bd官方网站登录入口是否为公园提供一些额外的资金，或者可能对已经有限的社区发展整体拨款预算进行小幅增加，足以说服不情愿的房主改变他们的社区，仍有待观察。

针对空置住房的政策——这是布蒂吉格竞选活动的一个关键特征bd官方网站登录入口——与华盛顿地区的相关性不如印第安纳州南本德或马里兰州巴尔的摩等城市。华盛顿地区的空置率相对较低，而且该地区很少有集中空置的地区最能得到这种政策的帮助。

2.可购性

这些活动还从需求方解决了负担能力问题——向租房者或房主提供更多资金，以减轻高昂的住房成本。bd官方网站登录入口卡斯特罗、布克和哈里斯都提供了某种形式的租金税收抵免，这些税收抵免将惠及那些收入高于HUD项目通常帮助的租房家庭。一些候选人还呼吁扩大住房和城市发展部现有的住房券计划，以覆盖所有符合条件的低收入家庭。bd官方网站登录入口所有候选人都支持额外的租户保护，比如呼吁制定“正当理由”驱逐法，禁止房东歧视代金券持有人。

伯尼·桑德斯(Bernie Sanders)采取了更不寻常的举措，呼吁制定国家租金法规，限制私人房东的年度租金涨幅。这项政策可能会帮助目前的租房者留在他们的家园和社区。但这种好处是以未来的租房者或那些想要搬家的人为代价的，因为租金管制可能会阻止新的多户住宅的建设。房租管制可能还会抑制房主对附属公寓的热情，或阻碍对旧公寓楼的充分维护。

扩大对中低收入租房者的财政支持将立即使华盛顿地区的许多家庭受益。目前45%租房者的华盛顿特区地铁居民的住房支出超过收入的30%，而23%的人将收入的一半以上用于住房(美国社区调查，2016)。bd官方网站登录入口然而，这些需求侧项目不太可能降低整体住房成本。bd官方网站登录入口

3.减少种族差异

最后，所有候选人都表达了纠正住房不平等的愿望，这些不平等是由过去的歧视遗留下来的，从奴隶制和吉姆·克劳法到抵押贷款的抵押贷款。bd官方网站登录入口在华盛顿地区，住房结果的种族差异非常明显。bd官方网站登录入口黑人家庭的住房拥有率为53%，西班牙裔家庭为47%。而白人家庭的这一比例为74%(美国社区调查，2016年)。黑人家庭拥有的房屋平均价值比白人家庭拥有的房屋平均价值低34%左右。

几位候选人提出了解决持续存在的种族住房拥有率差距的建议。科里·布克(Cory Booker)接受了“婴儿债券”的想法，即向有孩子的家庭提供联邦补助金，补助金规模比不太富裕的家庭要大。卡玛拉·哈里斯(Kamala Harris)和伊丽莎白·沃伦(Elizabeth Warren)提议为居住在历史上被划上红线的社区的人们提供首付援助。皮特·布蒂吉格的住房计划是他更广泛bd官方网站登录入口的道格拉斯计划的一个组成部分，该计划旨在解决一系列结果中的种族差异问题。在住房政策问题上发表讲话的大多数候选人都呼吁加强联邦公平住房法的执行，bd官方网站登录入口包括恢复奥巴马政府的“积极促进公平住房”政策。

承认联邦政府在造成当前种族不平等方面的作用早就应该了。减少黑人和白人贫富差距的具体建议值得称赞。在《公平住房法案》成为法律50年后，住房拥有率和住房财bd官方网站登录入口富的差距并没有明显缩小——这是尝试新政策方法的一个理由。但是，即使实施候选人提出的政策，实际的进展也很可能是缓慢的。

引用:

(2019年6月28日)。以人为本的住房。bd官方网站登录入口从检索https://issues.juliancastro.com/people-first-bd官方网站登录入口housing/

Steven Ruggles, Sarah Flood, Ronald Goeken, Josiah Grover, Erin Meyer, Jose Pacas和Matthew Sobek。IPUMS USA: 9.0版本美国社区调查，2012-2016。明尼苏达州明尼阿波利斯:IPUMS, 2019年。https://doi.org/10.18128/D010.V9.0

沃伦，E.(2019年3月16日)。我的美bd官方网站登录入口国住房计划。从检索https://medium.com/@teamwarren/my-bd官方网站登录入口housing-plan-for-america-20038e19dc26